北京樓市，“十一”黃金周升溫

2020-10-12 14:11:03來源：中國經(jīng)濟時報  

聚焦黃金周樓市

編者按

國家堅持“房住不炒”，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策定力，加之近期房地產(chǎn)政策對于企業(yè)融資端呈高壓態(tài)勢。因此，調(diào)控重壓之下的房企對于今年金九銀十傳統(tǒng)成交黃金期分外重視，此次超長黃金周的表現(xiàn)成為觀察市場的一個重要窗口。中國經(jīng)濟時報記者通過多方采訪發(fā)現(xiàn)，黃金周樓市比2019年明顯升溫，但市場在調(diào)控政策收緊下走向收縮和分化。未來以北京市為代表的受到調(diào)控政策影響較小的一線城市樓市將會相對樂觀。

“金九”結(jié)束，“銀十”已至。北京“十一”黃金周樓市升溫，新房和二手房市場均延續(xù)9月時的向好態(tài)勢。接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，在今年特殊的政策影響下，黃金周樓市比2019年明顯升溫，但市場在調(diào)控政策收緊下走向收縮和分化，一線城市中除了深圳受到從緊的調(diào)控政策影響成交低迷外，北京、上海、廣州普遍上揚，未來以北京市為代表的受到調(diào)控政策影響較小的一線城市樓市將會相對樂觀。

二手房看房升溫

一線城市的樓市延續(xù)9月時的向好態(tài)勢，北京市已成為本輪樓市升溫的代表，二手房看房熱情顯現(xiàn)，“十一”期間二手房的帶看指數(shù)位居一線城市前列，新房項目加快入市速度，開啟十月的搶收大戰(zhàn)。

“‘十一’幾天里我們都沒有休息，來看房的客戶很多，其中不少人是為了孩子上學(xué)。”北京市石景山區(qū)遠洋山水小區(qū)附近的房產(chǎn)中介告訴記者，今年黃金周，只要有合適的房源，客戶都會愿意出來看房，很多人都是奔著附近的幾個學(xué)校而來。

作為石景山區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)校相對密集的區(qū)域，遠洋山水小區(qū)一直是區(qū)域內(nèi)的價格高地之一，也是今年“十一”期間北京市二手房帶看的熱點樓盤。

貝殼研究院的人士告訴中國經(jīng)濟時報記者，國慶期間，遠洋山水、融澤嘉園、芍藥居北里等三個社區(qū)帶看熱度在社區(qū)榜中關(guān)注度最高，回龍觀、望京、雙井商圈帶看熱度高，排名城市商圈中的前三位。

貝殼研究院提供給本報記者的數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，北京、上海總帶看熱度指數(shù)分別為95和87.24，位居全國前列。深圳總帶看熱度指數(shù)為67.37，在四個一線城市中排在最后。

依據(jù)貝殼研究院對十一假期（10月1日-7日）平臺帶看數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京“總帶看量”突破了5萬次，同比去年2.96萬次，增幅明顯，位居城市排行榜第一名。上海與成都以4.2萬次和3.7萬次分列二三名。

總帶看量——城市房產(chǎn)經(jīng)紀人帶客戶看房量，是衡量樓市熱度重要指標。“十一”期間，一線城市找房熱度高于新一線、二線城市。從城市之間熱度比較看，四個一線城市總帶看熱度指數(shù)為82.3，明顯高于新一線城市的61.9和二線城市52.6。

除了買房人逐漸釋放的購房熱情外，“十一”期間一線城市的二手房成交量也在攀升。北京市延續(xù)了9月時的升溫態(tài)勢，今年9月北京二手房的成交量已高達17259套，環(huán)比8月的16057套上漲了7.5%，相比2019年9月的12319套大漲40%。而在“十一”期間，一線城市除了深圳受調(diào)控政策的影響，二手房成交低迷近乎腰斬之外，北京、上海、廣州等城市漲幅均超過五成。

貝殼研究院的人士指出，今年國慶黃金周的二手房市場在疫情后快速復(fù)蘇，在改善換房需求支撐下，比去年同期有明顯的量價升溫，這預(yù)示著今年全年的市場交易相對比較樂觀。

“但是市場短期的預(yù)期分化，除了深圳、上海、杭州、廣州外，其他城市市場預(yù)期仍然偏弱，其中北京、杭州、廣州、西安的業(yè)主市場預(yù)期盡管仍處于相對較弱的位置，但隨著交易量上升，今年市場預(yù)期比去年有所提升。長沙、合肥、武漢的市場預(yù)期有所減弱，長沙業(yè)主掛牌增加，成交均價下跌，業(yè)主降價行為增多，預(yù)示著未來市場向下調(diào)整。濟南、廊坊、天津的市場預(yù)期本身比較弱，今年繼續(xù)下探，后市趨冷。因此，今年的二手房市場集中度會進一步向頭部核心城市集中。”他說。

新房密集入市

北京市的二手房市場升溫，新房市場在開發(fā)商的搶收熱情高漲下，也迎來了一波入市高峰，開發(fā)商在當前融資及債務(wù)壓力較大的情況下，“十一”期間出貨意愿強烈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉注意到，北京市住建委在9月末共公布了12個住宅項目的預(yù)售許可預(yù)告，而且都是一些高品質(zhì)的紅盤、熱盤。

張大偉向本報記者分析說，進入9月底，房企入市積極性提高，大部分是為了避免年末可能出現(xiàn)的不確定情況。目前看，入市的熱門開盤項目的銷售數(shù)據(jù)都比較好，其中中海天鉆銷售23.6億元，頤和金茂府銷售50億元，融創(chuàng)香山壹號院銷售45億元，另外前期取得預(yù)售證的中駿房山項目也開盤銷售超過15億元。累計看，9月底幾個項目開盤銷售額已超過130億元。

北京市新房市場的火熱在9月時已有所顯現(xiàn)。9月北京市的新房成交量同比明顯上漲超過76%。此前曾有報道稱，“十一”期間新房市場的降價促銷是促使成交量放大的重要原因。

張大偉指出，北京樓市當下價格折扣主要是累計過去幾年折扣，2020年整體項目基本保持價格平穩(wěn)。累計數(shù)據(jù)看，2020年北京限競房成交9個月時間已經(jīng)刷新了年度記錄，整體成交量相比前期有所活躍。而且隨著土地供應(yīng)結(jié)果的變化，市場不限價房源明顯增加，限競房的性價比相對提高。

貝殼研究院的人士指出，從成交結(jié)構(gòu)來看，今年黃金周主力成交區(qū)域向城市核心靠攏，城六區(qū)和近郊區(qū)域成交量占比同比去年分別增長10個百分點，成交結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致整體成交均價小幅上漲。但實際上城六區(qū)和近郊區(qū)域今年黃金周的成交均價同比分別下滑7%和9%，在促銷影響下，實際成交均價下滑。在成交區(qū)域方面，大興區(qū)成交面積最高為0.32萬平方米，占整體成交量的18%，其中主要成交產(chǎn)品為限競房，大興區(qū)排名前十的產(chǎn)品中，限競房占比9成。成交量排名第二、第三的區(qū)域為昌平區(qū)及順義區(qū)，成交面積分別為0.26萬平方米及0.22萬平方米，成交量占比分別為14%及12%。整體近郊區(qū)域成交占比66%，同比去年增長10%。

張大偉說，北京市在國慶節(jié)期間公布的樓市數(shù)據(jù)不完整，只公布了前4天的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，從這些數(shù)據(jù)看，依然屬于高位運行。

保定：房價穩(wěn)中有降

2020年黃金周，記者從北京回到了家鄉(xiāng)——河北保定。由于疫情，很多人都很長時間沒有回家鄉(xiāng)，今年的國慶和中秋又趕在了一起，長達8天的假期，伴隨著人口的大量回歸，使得這個美麗的城市街道上熱鬧非凡。同樣熱鬧的還有分布于各個角落的售樓處和房產(chǎn)中介。

“國慶期間，公司的成交量比去年要好。今年‘金九’一般，‘銀十’的成色還是很足的，有了一個小高潮。”某房產(chǎn)公司經(jīng)紀人高原（化名）在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。

在高原看來，今年國慶期間之所以好于去年，一是許多要買房的人已經(jīng)看清了形勢，當前保定的房價已經(jīng)觸底，不會有大的波動。二是由于疫情，許多開發(fā)商為了盡快回籠資金，紛紛出臺各種優(yōu)惠政策，例如折上折等。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%，增幅有所收窄。從累計銷售看，百強房企1-9月操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。分季度看，第三季度操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一、二季度恢復(fù)明顯。但9月規(guī)模房企的去化速度放緩，預(yù)計四季度房企去化壓力仍然較大。

“工作了幾年，和女朋友在一起攢了一些錢，剛剛夠首付，本來今年過年時就打算買房，由于疫情一直到現(xiàn)在都還沒有買。個人感覺當前的房價基本已經(jīng)平穩(wěn)，1年來沒有什么變化，該出手就出手，買了房心里就比較踏實了，結(jié)婚也就提上日程了。”在某售樓處，一位小伙子對記者表示。

央行網(wǎng)站近日發(fā)布的《2020年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，對于第四季度房價，25.1%的居民預(yù)期“上漲”，51.2%的居民預(yù)期“基本不變”，11.0%的居民預(yù)期“下降”，12.7%的居民表示“看不準”。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)涉及住房民生、公民財產(chǎn)權(quán)，更涉及土地政策、金融安全、新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革，是否平穩(wěn)健康發(fā)展，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局。自從2016年底中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位之后，在“史上最嚴”住房市場調(diào)控之下，各個城市因城施策，大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展都比較平穩(wěn)。

記者了解到，保定市區(qū)房價在2014年之前價格是比較低的，6000元左右。2017年雄安新區(qū)的建立使得周邊的房價都出現(xiàn)了一定程度的上漲，由于保定離雄安新區(qū)相對較近，距離的原因使得保定市的房價漲幅要高于其他地區(qū)，當時極個別樓盤的價格突破了2萬元。

2017年5月，為切實維護房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展，保障雄安新區(qū)建設(shè)順利實施，保定市政府根據(jù)河北省人民政府辦公廳《關(guān)于進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》出臺了限購政策。政策規(guī)定，非保定市戶籍居民家庭在主城區(qū)（主城區(qū)系指蓮池區(qū)、競秀區(qū)和高新區(qū)）購買首套住房（含新建商品住房及二手住房）時，須提供主城區(qū)3年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，補繳的個人所得稅納稅或社會保險證明不得作為購房有效憑證。

“3年來，限購政策一直在執(zhí)行，價格也較2017年有了大幅回落。當前保定西邊的價格在8000-9000元，東邊高鐵附近在10000元左右，比較好的樓盤也就在11000元左右。應(yīng)該說，2020年保定的房產(chǎn)價格還將維持盤整的態(tài)勢。這樣的價格想要大幅度上漲可能性比較小，大幅下滑的可能性也不大。”高原表示。

另外，據(jù)記者了解，保定市近年來房價的上漲，除了雄安新區(qū)事件的推動，保定人口基數(shù)的上漲也是很重要的原因。數(shù)據(jù)顯示，2018年保定人口達到了1163萬人，保定購房群體十分龐大，除了主城區(qū)之外，其他縣區(qū)的人群購買力也是不容忽視的。除此之外，還有保定與北京地理上的關(guān)系，環(huán)京也在一定程度上促進了保定的房價上漲。

為認真貫徹落實國家、省有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，維護正常的房地產(chǎn)市場秩序，推進房地產(chǎn)市場持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展，保定市政府在限購的同時出臺了限價措施。

記者從保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站了解到，9月10日，保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了保定市保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于限價商品房申請、受理的公告。公告指出：現(xiàn)有河北譽龍圣世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的隆澤園項目為限價商品房項目，該項目共計902套，最高銷售限定價格8921元/平方米。項目位于朝陽北大街西約350米、規(guī)劃馬坊路南。

關(guān)于未來保定房地產(chǎn)市場發(fā)展，保定市在2020年政府工作的總體思路和目標任務(wù)中提到，要持續(xù)推進專項整治。按照“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，依法嚴厲打擊非法銷售、變相預(yù)售、炒樓房、炒地皮等不法行為，促進房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展，讓老百姓(行情603883,診股)放心買房、安心住房。

房價漲跌“左右為難” 還是穩(wěn)定最好

剛剛過去的“十一”、中秋雙節(jié)長假，樓市總體表現(xiàn)平穩(wěn)，打折促銷力度加大。有購房者在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，“房價正常，老百姓才安樂。”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年國慶、中秋雙節(jié)假期，北京、深圳、武漢、蘇州、大連、福州、青島、東莞、溫州、泰安10城新房銷售面積為72.86萬平方米，與去年國慶黃金周相比小幅上升1.6%。整體來看，今年假期銷售量級與去年基本持平。但由于今年假期較往年多1天，從日均銷售面積上看，10城日均銷售面積為9.11萬平方米，同比下降11.1%。日均銷售面積不及歷史水平，為2015年以來國慶黃金周的最低值。

專家在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，隨著居民對于旅游需求的提升，長假期間購房者更關(guān)注出游，對樓市的關(guān)注度減弱。　

市場冷熱不均，促銷力度加大

從前述10個重點城市看，日均銷售面積同比漲跌參差分半，其中北京、武漢、蘇州、大連、青島日均銷售面積同比下降，且降幅均超30%。深圳、福州、東莞、溫州、泰安日均銷售面積同比上升。尤其東莞市在今年國慶黃金周銷售面積上升明顯，日均銷售面積較去年上升6倍。

專家告訴記者，這主要是由于大灣區(qū)政策利好，疊加深圳調(diào)控升級，部分需求外溢至臨近城市東莞。深圳雖然迎來最嚴調(diào)控政策，“假離婚”購房需求被抑制，但由于新房較為稀缺，今年國慶黃金周日均銷售面積較去年仍上升16.4%。

另外，鄭州和長沙樓市也頗值得關(guān)注。作為中原第一大市，鄭州雖然是河南人口流入型城市，但是房價近期出現(xiàn)下跌。今年“金九銀十”，鄭州新房市場上演了首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位、買房送家電等各種“花式”降價促銷潮，有的樓盤降價幅度還很大。相對而言，長沙樓市穩(wěn)健得多，沒有出現(xiàn)像鄭州那樣的所謂“降價潮”，但個別項目打折促銷力度也挺大。

位于鄭州熱門置業(yè)板塊的金水北的和昌優(yōu)地原價1.8萬元/平方米，到9月底再次加推，精裝修改為毛坯房，均價降至1.55萬元-1.65萬元/平方米；而在鄭東新區(qū)最炙手可熱的北龍湖豪宅板塊，高端項目碧源榮府精裝修房源均價4.5萬元/平方米，推出一批內(nèi)部購房，由精裝修改為毛坯房，單價跌破3萬元/平方米。

受今年疫情的影響，上半年對于很多房企來說都“耽誤”了太多的時間，下半年隨著各行各業(yè)的復(fù)蘇，長沙部分房企也加大了促銷力度。有來自一線的銷售人員表示：“今年的國慶黃金周，長沙樓市的人氣還是很旺的，樓盤的雙節(jié)活動以及優(yōu)惠活動都引流了不少人，置業(yè)顧問每天在售樓部可能會接待十幾批的客戶。”也有純新盤趁著黃金周的節(jié)點放出低價，首次開盤就賺足了眼球。如位于岳麓區(qū)洋湖板塊的純新盤碧桂園智慧城市，國慶期間首開均價僅7900元-8500元/平方米，比當前洋湖板塊13800元/平方米毛坯限價低了不少，所以項目開盤人氣比較旺。　

房價漲跌意見不一，保持穩(wěn)定最好

多年以來，無論是房價上漲還是下跌，都會有人不太滿意，也讓調(diào)控左右為難。“買過房子的希望房子漲價，沒買的希望降價。”一位受訪者對本報記者表示。事實上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，真實情況要比這復(fù)雜得多。

由于房價跌跌不休，樓市“反降價聯(lián)盟”浮出水面。前不久，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會會長召集三十多位河南房地產(chǎn)企業(yè)掌門人和一線房地產(chǎn)企業(yè)，開了一場閉門會議。開完這個閉門會議之后，與會房企觀點普遍一致：不會帶頭降價，降價促銷對于整個行業(yè)發(fā)展，弊大于利。不過，這種扛價行為并沒有全面約束房企，有些樓盤還是在打折促銷。

近年來，長沙樓市相對穩(wěn)定，房價沒有大漲。不過，在長沙，也有市民對房價不漲表示不滿，其核心觀點是：面對物價上漲，長沙市民沒有房價上漲作為對沖，實質(zhì)利益受損。北上廣深包括武漢鄭州合肥的市民看似承擔著高房價，卻能欣喜地看到房價上漲帶來的收益，對物價上漲也沒有那么抵觸，他們才是幸福的。

有受訪者在接受本報記者調(diào)查時表示：“不滿的都是炒房客。名下只有一套房的業(yè)主和廣大急需購房者都對房價不漲表示理解和支持。”

專家表示，樓市穩(wěn)定符合大多數(shù)人的利益。如果房價大起大落，對金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)都將造成巨大影響，一損俱損。所以，還是保持相對穩(wěn)定最好。

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