首頁 > 產業 > 正文

現場 | 探秘房地產“透明工廠” 旭輝的模式初探

2020-10-21 02:14:58來源：觀點地產網  

為了讓消費者放心，把制作工藝用全開放透明可參觀的方式呈現，最早出現在餐飲界和制造業領域。

新奇的是，房地產界也出現了“透明工廠”。

10月15日，媒體參觀團一行來到武漢旭輝·江山境項目，這是旭輝華中區域目前最大的透明工廠所在地。

江山境位于武漢白沙洲板塊的濱江地段，項目于長江主軸之上，坐擁江景資源，目前正打造高端改善產品。與其相隔不遠，是旭輝在華中的首個“透明工廠”所在項目——武漢江夏府，目前該項目已經接近清盤。

“打造房地產業透明工廠”的概念由旭輝于2019年率先在行業中提出，抓住了商品房預售制下維權事件頻起這一行業痛點，促使人們對于房屋質量的可視化，贏取購房者的信任。這實際上是一場對工程質量的檢視。

走進透明工廠可以看到，從土建工序到精裝交付多維度的建造環節，各樣板層均通過層層拆解，透明、毫無修飾的展示，以博物館式的陳設規劃，方便直觀。

對標高端制造業的精細化生產管理和品質管控邏輯，實行“常態化工地開放”，“透明工廠”的模式使得晦澀難懂的建筑材料、建造工藝等以透明化、可視化、可觸摸的方式呈現在大眾眼前。

材料百科

施工工具體驗

過程檢驗階段

而這場檢視，實際上也倒逼著地產開發商對于房屋質量的關注以及行業對產品力不斷提升的追求。

探秘“透明工廠”

參觀的第一個環節，先是進入了地庫。值得注意的是，項目的主體樓棟尚處在建階段，但地庫已經建造完成且達到交付標準。

地庫先行

據旭輝集團副總工程師黃崢介紹，這是旭輝實行的“地庫先行”模式。實際上整個項目的施工前期戰線被拉長了，不過卻實現了樓體結構與地庫結構同步施工，這事實上大大提高了后續施工的效率。

市政先行

在市政管線施工中，可以看到每一個工藝材料旁邊，都放置有產品合格檢測證書，以及標記了各項質量系數指標等。一方面，選材嚴格的同時在透明化標準下，每根管線都可以追溯品牌來源；另一方面，BIM技術的采用使得科學計算最優規劃，錯綜復雜的管線被安排得整齊有序。

在專人監管下，我們坐上井道式電梯快速到達了主體樓棟的室內。井道式電梯日常用于施工建筑載人載貨，運輸物料。相比于傳統外掛式施工升降機，井道式電梯直接通到地庫，實現了內部施工作業，這實際上起到了控制時間、穿插提效、縮短工期的很大作用。

從室內往外望，尚在運作的建造工地與已經綠意盎然的社區景觀同時存在，令人詫異。這便是所謂的“景觀先行”，社區內景觀在地庫施工完成的基礎上，已經提前培育、栽種的植物，預留了充足的生長時間。

而從建筑外立面看，正在建設中的項目二期尚未封頂，取代傳統木模作為建筑支架的，是鋁模加混凝土的“全砼墻體”創新工藝。這使得整個建筑外墻一體成型，成為堅硬密實的混凝土墻體，盡量避免了因材質冷熱膨脹不同而產生的收縮裂縫。

鋁模加混凝土的“全砼墻體”創新工藝

據旭輝工程師介紹，鋁模作為一種新型的模板技術，克服了傳統木模耐用度低的缺點，壽命長達200次，不僅重復利用率很高，還為施工現場有效減少垃圾污染，保障環境的干凈、整潔、環保；其次鋁模還在穩定性、承載力上也具有先天優勢。

明顯顛覆以往施工工序的是，目前旭輝提出的穿插提效模式實行“地庫、市政、景觀”三大先行。

傳統的施工模式，先建施工現場臨時道路及園林綠化，到后期再重新鋪裝施工。旭輝三大先行模式，則是通過項目施工前期的策劃及工作前置，地庫、市政管網、園林景觀與主體同步施工，在主體樓棟完工之前，地庫、市政、園林等區域提前達到交付標準。

一方面，這讓購房者能夠在第一時間就感受到入住之后的社區環境，模擬下班開車回家、在社區內散步的真實感受；另一方面則提前確定市政、景觀等重點空間的布局，實現對購房者未來買到空間和生活狀態的真實模擬。

基于“鋁合金模板、爬架、井道電梯、全砼墻體、免薄抹灰”五大基礎工藝，和“景觀先行、市政先行、地庫先行”三大技術支撐，旭輝于2019年率先在行業中提出“打造房地產業透明工廠”的概念，并形成了“標準透明、材料透明、過程透明、檢驗透明、服務透明”5大透明和12大體驗”，透明工廠得以在全國推廣。

包括建筑景觀及外立面、14,000平米的地庫展示區、精裝材料展示區、建造過程展示區、工藝工法樣板間、精裝樣板間等，旭輝透明工廠均實現“常態化工地開放”。其中包括基層墻體抹灰找平、高強粘接劑、保溫體系、裝飾面層等多道工序，地面鋪貼、墻面涂飾等工程的各道工序工藝也完全透明地進行實體剖切展示，并在旁邊清晰地附上質量檢查方法及標準。

項目建造全階段、全流程的對購房者“透明”，實際上相當于讓購房者直接進行“監工”，了解和監督、甚至參與自家房屋建造全過程。

而在最后一個檢驗環節，從材料檢測、過程檢測再到交付檢驗，每一戶房屋除了接受購房者檢查以外，還要接受來自第三方的透明檢查和旭輝其他業務部門的聯合檢查。以材料檢驗為例，旭輝公開材料的出廠檢測合格證，并進行材料施工過程的抽檢，在國家規范的基本要求外還額外增加耐久性、綠色、環保的檢測項。

模式初探

“透明工廠的想法源于一場頭腦風暴”。旭輝集團品牌總監吳懿回憶稱，去年的一個集團高管會議上，眾人圍繞如何樹立企業的品牌名片展開激烈探討，最終得出“客戶信任最重要”的結論。而問題的核心在于要解決商品房預售制使得維權事件頻起這一行業痛點以及市場對于住房日益多元化的需求。

商品房市場發展至今，質量問題始終是一個突出的矛盾。如何贏取購房者的信任？參考餐飲業透明廚房和制造業玻璃工廠的做法，董事長林中拍板“要做透明工廠”。

旭輝品牌總監吳懿現場講解

向餐飲業學習，吳懿舉了明檔廚房的先行者西貝為例子，完全開放式的廚房另食客對食品安全衛生放心，用標準化的體系管理非標準的產品也更加高效。這樣的方式同樣值得房地產行業借鑒，“每一個房子背后也有可以被抽離出來標準化的管理方式”。

為踐行這個想法，旭輝的工程團隊又參考制造業的做法，專門去了寶馬在中國鐵西的一個工廠，學習他們如何做透明工廠。

做透明工廠的驅動力，除了能解決預售制帶給客戶“預期與現實之間普遍存在差距”的困擾以外，其次還考慮到了行業對于農民工的現實需求問題。

吳懿稱，旭輝工程總曾提供的一個數據顯示，目前在職的農民工40歲以上已經超過50%，而假設以中國的城市化率還有10年發展空間來計算，10年以后這些農民工的精力已經無法承擔傳統建造工藝所帶來的工作量。這意味著行業需要創新建造工藝和管理體系。

初定指標之時，根據布局區域的數量，旭輝管理層定下了一年布局18座透明工廠的目標。但出乎預期的是，截止上半年末，透明工廠已在武漢、沈陽、南昌、天津、昆明、佛山、無錫等8個城市10個項目落地；截至目前，實際上透明工廠已經在16個城市共20個項目落地。于是，旭輝又定下了2020年落地超40座透明工廠的新目標，同時計劃未來三到四年90%以上的工地都將落地透明工廠。

值得注意的是，本次的媒體參觀活動，旭輝選擇在武漢這座城市。吳懿解釋稱，旭輝在武漢擁有300萬方的土儲，約700多億的貨值。而針對武漢市場容積率高、剛需為王的特點，旭輝未來將在武漢所有項目落地透明工廠。

據了解，相比其它一二線城市，武漢住宅容積率基本在3.0以上，而市場容量2000萬平方米以上，剛需產品供求在60%左右；剛需為主情況下市場產品力事實上較弱。“產品力”便成為開發商抓住市場競爭力的一個突破口，實際上也將成為房企下半場的核心競爭力。

而整體從盈利效果上看，這種模式在成本控制和營銷效果上的最終表現如何？據統計，2018-2019年，旭輝建造2.0體系通過合理穿插、BIM等技術減少了40%-50%的人工；通過鋁模、爬架、全砼墻體、井道式電梯、免抹灰等新技術，三個先行的管理手段進一步縮短工期4-6個月。

旭輝集團總工程師崔曉強表示，從目前已經開放透明工廠的20多個項目來看，對營銷轉化的作用十分明顯。其中以昆明的旭輝金科·春夏里為例，目前項目已全部清盤，去化速度之快使得收益直接翻了2倍到3倍。

旭輝總工程師崔曉強現場講解

據了解，與旭輝的“透明工廠”類似的是，東原正在打造“超級工廠”同樣對標高端制造業的精細化生產管理和品質管控邏輯，讓購房者能隨時隨地對自己買的進行全天候云監工，見證甚至參與房子的建造過程，掌握房子建造進度。

“透明工廠”的普及或將成為商品房開發銷售的一個未來趨勢。崔曉強對此表示，樂見其他同行嘗試“透明工廠”模式。未來，除了基于智慧建造的高效、高質、高安全的“線下透明工廠”，旭輝還將著力打造基于數字化全生命周期的“云上透明工廠”，以及基于新材料、新技術、新工藝的“綠色、健康、環保透明工廠”。

“而如何在未來保持自身的核心競爭力，將會給房企在技術和服務上不斷提出更高的要求。”

關鍵詞： 現場 | 探秘房地產

責任編輯：hnmd003

相關閱讀

推薦閱讀