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這個冬天 “獵殺”開始……

2020-11-01 14:49:30來源：劉曉博說財經  

對于中國樓市來說，未必有冬天。即便有，整體上也不會太冷。

但對于開發商來說，尤其是作風激進、負債率高、資金鏈緊張的開發商來說，一個真正的冬天剛剛開始。

最新的一次寒流，是“新一輪房地產信托排查”行動啟動了。

據“證券時報”旗下媒體報道，銀保監會信托部近日向各地銀保監局下發《關于開展新一輪房地產信托業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信托規模，按照“實質重于形式”原則強化房地產信托穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道。

“通知”要求各銀保監局于2020年11月30日前將排查情況上報。并列出了排查的三大重點：

1、排查地產信托業務的持續合規監管情況。一是核查信托公司違規開展房地產信托貸款情況；二是核查信托公司通過不當“創新”等變相形式突破監管要求情況；三是為各類資金違規流入房地產市場提供通道便利情況。

2、排查地產信托業務風險防范化解情況。一是對房地產信托業務逐筆排查，對風險緩釋措施進行分析，摸清風險底數；二是在識別房企集團關聯方的基礎上，全面排查信托公司對房企集團（含其關聯方）的信托融資集中度情況，評估集中度風險；三是制定和執行風險應對預案情況。

3、落實地產信托業務的整改問責情況。針對信托公司房地產信托合規與風險問題，總結今年以來（含本次專項排查工作）的整改情況和追責問責情況。

房地產是資金密集型的企業，高負債率、高杠桿率是房企的常態。房企的融資渠道，不外乎以下幾個：

1、通過銀行貸款；

2、通過信托等“非標”方式融資；

3、發行債券；

4、股票IPO或者增發；

5、境外融資；

6、民間借貸；

7、銷售回款；

8、向員工融資等。

房企在A股的IPO和借殼上市早就無限期暫停，能增發股票的企業不多，除非你在香港上市。銀行貸款、境外融資、發行債券等方式管理比較嚴格，向員工融資容易離心離德，銷售回款被地方政府監管越來越嚴，所以通過信托等非標方式融資，或者名股實債等，就成為房企重要的“補血”渠道。

信托等非標方式，資金也主要源自銀行。正規渠道被限制，所以就出現了各種“創新”，當然你也可以把它看做是“歪門邪道”。

但金融市場就是這樣，有需求就會有供給，只要價格合理。越是限制正規渠道，各種“創新”就不斷涌現，因為“炒錢”的機會來了。便宜的錢，可以賣出昂貴的價格了。

上圖：收緊房地產信托是周期性發生的事件。

銀保監會對于信托的最新通知，就是針對各種創新來的。其目的，是為了幫助央行建立“房地產宏觀金融審慎體系”。

我之前在專欄里講過。2020年是對房地產行業管制全面收緊的一年，表現為“房地產宏觀金融審慎體系”的建立。其實質，是用管理金融機構的方式，來管理房企。建立很多“條條框框”，公布了一堆指標體系，目標是給彪悍的房企“套上籠頭”

比如“三道紅線”就規定，房企剔除預收款后的資產負債率最好低于70%、凈負債率低于100%、現金短債比高于1倍。然后根據房企在3個指標里的達標數量，劃分為“紅（3個指標超標）、橙（2個超標）、黃（1個超標）、綠（全部合格）”四檔，并根據檔次控制房企的融資。

“三道紅線”公布了，“房地產宏觀金融審慎體系”建立了，如果信托渠道仍然有漏洞，對“不聽話”房企的殺傷力將大打折扣。而信托等非標渠道，歷來水比較渾、比較深，整頓勢在必行。

封上了這道門，房企將徹底成為“甕中之鱉”，只能乖乖聽央行、銀保監會的調遣了。

上圖是今年6月末全國“資金信托行業投向”（單位萬元），總額達到了17.7萬億。其中5.8萬億是金融行業自己在玩（業內空轉），針對外部最大的3個投向，就是給“租賃和商業服務”的2.85萬億，給房地產的2.5萬億，給房地產小兄弟“建筑業”的1.22萬億。

“房地產+建筑業”達到了3.72萬億的規模，說明它們才是信托行業的真愛。至于制造業，對不起，只有不到5200億的投放。這很好理解，搞制造業現在的風險其實比房地產大多了。

但跟去年同期相比，信托行業在臺面上支持房地產的資金也下降了將近5000億。換算為同比，下降了14.68%；至于季度環比則下降了3.10%。

也就是說，信托給房企“補血”的量越來越少。但暗中還有多少，需要通過檢查才能知道，也才能“堵塞漏洞”。

在臺面上，未來半年信托行業可能從房地產行業抽走資金2500億，至于違規部分減少的估計就更多，或許有5000億。

5000億，看似不多。但你要知道，這是減少的部分。正常情況下，信托對房地產的貸款是要增加的?，F在增加的部分沒有了，反而要存量減少。這一正一負，差距可能就是萬億級別的。

所以，那些信仰“什么清華北大，都不如膽大”的房企，日子將雪上加霜。

或許有讀者會問：既然開發商資金緊張，為什么不降價賣房？

開發商當然想降價，但問題是前期的業主不干，地方政府也不答應。因為一旦大幅降價，必然引發維權，這將給地方政府“添麻煩”，也會讓未來賣地更加困難。所以，屢次傳出開發商降價被地方政府警告的事情，甚至被關閉售樓處。

在強調控下，開發商已經沒有定價權。用萬科董事長郁亮的話說，房地產行業的資金紅利時代已終結，目前進入了“管理紅利階段”。

所謂“管理紅利”，是說開發商要比內功。你管理的不好，拿地太激進、出價太高、周邊配套不成熟，項目很有可能就死掉了，大量資金就會沉淀，這會加劇開發商的資金緊張。而想降價，又被各種因素制約，難度極大。

可以預見，隨著“三道紅線”逐步落地，信托等渠道收緊融資，部分激進房企日子將越來越難過。未來6個月內，一定會有大型房企爆出“扛不住”的新聞。

這個冬天，不僅將獵殺野兔、羚羊，還將獵殺大象、犀牛。

千萬不要以為，這個冬天只有6個月。

它很有可能長達數年，其目標就是讓大多數房企出局。最后可以生存下來的，一定是守紀律、管理好的房企。房地產行業的集中度、國企比例，都會不斷上升。

但有一點可以明確地告訴大家：想看到樓市崩盤，是越來越難了。因為政府的把控力度越來越強。

關鍵詞： 房地產信托 銀保監會

責任編輯：hnmd003

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