富力地產(chǎn)：賣子、裁員背后，到底出了什么問題

2020-12-29 16:18:43來源：覽富財經(jīng)  

雖然富力地產(chǎn)（02777.HK）仍然在為擠進(jìn)全國前20強(qiáng)而繼續(xù)努力，今年極有可能會實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。但是，富力地產(chǎn)的前行之路并不平坦，近期接連爆出出售旗下公司股權(quán)、公司裁員等消息，背后到底發(fā)生了什么。

銷售目標(biāo)無法完成

1520億！這是今年年初富力地產(chǎn)定下來的銷售目標(biāo)。不過，這個目標(biāo)或許已成不可能完成的任務(wù)。

12月初，富力地產(chǎn)披露公司11月銷售數(shù)據(jù)，11月權(quán)益合約銷售金額約為146億元，同比上升7%；銷售面積121.9萬平方米，同比下降5%。另有數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，富力地產(chǎn)總權(quán)益合約銷售金額約1172.8億元，同比下降2.55%；銷售面積約993.03萬平方米，同比下降11.39%。

按照富力地產(chǎn)年初設(shè)定的2020年內(nèi)部協(xié)議銷售金額目標(biāo)1520億元，目前已完成年度目標(biāo)77.16%。

盡管富力地產(chǎn)在今年中報中表示，本集團(tuán)已計劃于下半年推出16個全新項目及人民幣2300億元的可售資源，以達(dá)成協(xié)議銷售目標(biāo)。“基于現(xiàn)時可售資源及新項目推售時間表，管理層對完成年度協(xié)議銷售目標(biāo)保持審慎樂觀。”富力地產(chǎn)甚至給出了這樣的判斷。

但是，如果富力地產(chǎn)想要在2020年最后一個月內(nèi)完成剩下的銷售任務(wù)，意味著它在一個月里，需要實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售金額347.2億元，這對于今年以來月均銷售額不到120億富力地產(chǎn)來說，任務(wù)過于艱巨。

近日，野村發(fā)表行業(yè)報告指出，在其跟蹤監(jiān)測的17家內(nèi)資房企中，在今年前11個月，大部分發(fā)展商已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)的九成，均可達(dá)成今年的銷售目標(biāo)，包括碧桂園、新城發(fā)展、旭輝控股等，但富力地產(chǎn)卻是少數(shù)幾家“難達(dá)銷售目標(biāo)”的房企之一。

裁員仍在持續(xù)

近日，一則與富力地產(chǎn)裁員的消息刷屏。

這份印有《富力地產(chǎn)集團(tuán)文件》抬頭的文件表明，2021年營銷體系各崗位人效要實(shí)行管控，需針對營銷體系各編制人員情況進(jìn)行梳理。從接到通知時即刻同步啟動人員優(yōu)化、淘汰及招聘相關(guān)工作；12月31日前完成人員配置及新員工上崗培訓(xùn)。此日期前仍未完成此項工作的區(qū)域及地區(qū)，將問責(zé)營銷負(fù)責(zé)人并進(jìn)行相應(yīng)處罰。

為何是營銷體系的人員需要進(jìn)行調(diào)整？在市場分析人士看來，今年富力地產(chǎn)無力完成銷售任務(wù)，銷售人員“背鍋”已經(jīng)在所難免。

而在一個月前，富力地產(chǎn)就已經(jīng)爆出裁員消息，不過遭到了否認(rèn)。其在11月18日發(fā)布聲明稱，相關(guān)自媒體所發(fā)布、散布的有關(guān)內(nèi)容純屬憑空捏造和誹謗，我集團(tuán)從未停止崗位招聘，且無裁員計劃。而這一次，富力地產(chǎn)選擇了沉默。

其實(shí)，自年初以來，富力地產(chǎn)就一直在進(jìn)行人員調(diào)整。筆者對比富力地產(chǎn)2019年年報和2020年中報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年富力地產(chǎn)員工人數(shù)為62305人，但到今年年中就已經(jīng)縮減至39244人，減少了23061人。

“賣子”還債？

出于對資金的渴求，富力地產(chǎn)出售旗下資產(chǎn)來緩解債務(wù)壓力。

11月，富力地產(chǎn)將旗下物流園項目70%的股權(quán)以44.1億元的價格出售給了黑石集團(tuán)。這是富力地產(chǎn)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)項目。黑石將通過旗下黑石房地產(chǎn)的機(jī)會型基金進(jìn)行此次收購。該物流園區(qū)位于中國廣州,面積約為120萬平方米。

從買家變成賣家，這樣的轉(zhuǎn)變僅相隔了三年。2017年7月，在一次涉及三家公司的交易中，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)三方簽訂的最初協(xié)議中，萬達(dá)438.44億元將13個文旅城資產(chǎn)包出售給融創(chuàng)，而77家酒店資產(chǎn)包以199.06億元的價格賣給富力。此后經(jīng)過兩輪收購標(biāo)的和價格調(diào)整之后，收購萬達(dá)旗下酒店資產(chǎn)的數(shù)量從77家變?yōu)?3家，交易代價由最初的199.06億元變?yōu)?89.55億元。

顯而易見，富力地產(chǎn)此次的出售事項為了緩解公司債務(wù)。對于此次交易，富力地產(chǎn)表示，合并事項使富力地產(chǎn)得以貨幣化其在該物業(yè)自投資后一段時間累計的投資價值，降低資產(chǎn)負(fù)債比率，從而增加集團(tuán)財務(wù)靈活性，并增強(qiáng)其把握未來發(fā)展及投資機(jī)遇的能力。

其實(shí)，降杠桿已是富力地產(chǎn)今年下半年的主要任務(wù)之一。其在2020年半年報中曾提到，下半年將執(zhí)行多項重點(diǎn)策略，除了要完成協(xié)議銷售目標(biāo)、交樓目標(biāo)等目標(biāo)之外，還包括去杠桿。未來另一項重要目標(biāo)即為從處理到期債務(wù)及管理資產(chǎn)負(fù)債水平兩方面改善公司的財務(wù)狀況，進(jìn)一步降低負(fù)債水平。

不可否認(rèn)，富力地產(chǎn)是融資新規(guī)監(jiān)管下“紅檔”房企之一，債務(wù)壓力可想而知。截至2020年年中，富力地產(chǎn)的負(fù)債合計3517.60億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.37%，仍居高位。

債務(wù)壓力不小，其融資成本也不低。今年11月，另外一家在港上市公司建滔集團(tuán)(00148)公布，認(rèn)購本金額1億美元的票據(jù)，有關(guān)票據(jù)由富力地產(chǎn)發(fā)行。該集團(tuán)公告指出，票據(jù)票息率為每年12.375%，每半年付息一次，于2022年到期，設(shè)有贖回機(jī)制。除此之外,該集團(tuán)亦持有富力地產(chǎn)發(fā)行的6批票據(jù)。此外，此前富力地產(chǎn)計劃發(fā)行公司債劵募集10-20億元，融資成本據(jù)傳或超10%。

關(guān)鍵詞： 富力地產(chǎn)：賣子、裁員

責(zé)任編輯：hnmd003

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