2020年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧

2021-01-01 06:46:52來源：大眾證券報(bào)  

2020年，一個(gè)不同尋常的一年，新冠肺炎疫情暴發(fā)，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，世界正經(jīng)歷著百年未有之大變局。這一年，中國的經(jīng)濟(jì)韌性凸顯，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，表現(xiàn)亦超預(yù)期，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全走出疫情影響，進(jìn)入正常運(yùn)行通道。2021年，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，但房地產(chǎn)金融監(jiān)管不放松，在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將怎樣變化？

政策：疫情未改樓市調(diào)控總基調(diào)，因城施策精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)市場(chǎng)

2020年初，新冠肺炎疫情集中暴發(fā)，給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大沖擊。面對(duì)經(jīng)濟(jì)的下行壓力，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，強(qiáng)調(diào)積極的財(cái)政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕，多次降準(zhǔn)降息下，貨幣環(huán)境整體表現(xiàn)較為寬松。具體來看，在2月、4月中央下調(diào)了1年期和5年期以上LPR，央行亦通過多次公開市場(chǎng)操作釋放流動(dòng)性，年內(nèi)7天逆回購利率下調(diào)兩次至2.2%，14天逆回購利率亦下調(diào)兩次至2.35%;中期借貸便利（MLF）操作中標(biāo)利率全年下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)至2.95%，TMLF中標(biāo)利率亦下調(diào)至2.95%，利率的下調(diào)帶動(dòng)企業(yè)融資成本的下降，個(gè)人端房貸利率亦有所下調(diào)。

中央房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持不變，金融監(jiān)管強(qiáng)化。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2020年中央調(diào)控力度不放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不變，銀保監(jiān)會(huì)、央行、住建部等中央部委多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來，受熱點(diǎn)城市房價(jià)、地價(jià)的不穩(wěn)定預(yù)期增加影響，中央多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢(shì)。

地方因城施策，調(diào)控政策先松后緊。在“房住不炒”基調(diào)指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級(jí)樓市調(diào)控政策，但整體來看，除深圳等個(gè)別城市外，多數(shù)城市出臺(tái)的調(diào)控政策較為溫和。

價(jià)格：價(jià)格穩(wěn)中有升，長三角和珠三角地區(qū)價(jià)格上漲明顯

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年1-11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.19%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)。一季度受疫情影響新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期明顯收窄，二、三季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計(jì)漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大，二、三季度累計(jì)漲幅均在1%以上，10-11月價(jià)格累計(jì)上漲0.72%，較去年同期擴(kuò)大0.36個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，2020年11月，百城新建住宅均價(jià)15755元/平方米，同比上漲3.63%，漲幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.32%，較10月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，漲幅連續(xù)41個(gè)月在0.6%以內(nèi)，維持在低位區(qū)間，整體價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行。

從各梯隊(duì)城市表現(xiàn)來看，一線城市疫情下表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，疫情后市場(chǎng)快速回溫，2020年1-11月一線城市價(jià)格累計(jì)上漲3.77%，在各梯隊(duì)城市中漲幅最大，較去年同期擴(kuò)大3.43個(gè)百分點(diǎn)。二線部分城市政策收緊后，市場(chǎng)降溫，1-11月二線城市價(jià)格累計(jì)上漲3.32%，較去年同期收窄1.13個(gè)百分點(diǎn)。三四線代表城市價(jià)格累計(jì)上漲2.26%，漲幅較去年同期收窄1.52個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度在各梯隊(duì)城市中最大。從各城市群來看，2020年1-11月長三角、珠三角新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長三角累計(jì)漲幅為近四年同期最高水平。

百城二手住宅價(jià)格整體穩(wěn)中有漲，今年以來累計(jì)漲幅在3%以內(nèi)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.69%;單月來看，2020年11月，百城二手住宅均價(jià)為15448元/平方米，環(huán)比上漲0.29%，較10月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)12個(gè)月上漲，且漲幅均在0.5%以內(nèi)，整體價(jià)格保持穩(wěn)定;同比上漲2.70%，漲幅較10月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。

隨著疫情影響的逐步消退，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅已超去年同期水平，房價(jià)下跌城市數(shù)量占比僅兩成左右，整體價(jià)格穩(wěn)中有升。分梯隊(duì)來看，一線城市累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大;二線城市漲幅有所收窄，7月以來部分熱點(diǎn)城市受政策收緊影響，房價(jià)歸于平穩(wěn);三四線代表城市新房價(jià)格累計(jì)漲幅收窄幅度最為明顯，整體保持在低位。分城市群來看，長三角新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅位列主要城市群首位，內(nèi)部多個(gè)城市累計(jì)漲幅居百城前列;珠三角樓市活躍度提升，核心城市政策收緊，需求外溢下周邊城市市場(chǎng)升溫;京津冀和山東半島樓市持續(xù)恢復(fù)，但相對(duì)緩慢。

供求：成交規(guī)模基本恢復(fù)，成交結(jié)構(gòu)上移

2020年重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比小幅調(diào)整，整體規(guī)模接近前三年平均水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬平方米，處于2015年以來同期最低位，但同比降幅收窄至2%，整體規(guī)模接近前三年平均水平。分季度來看，一季度在新冠肺炎疫情沖擊下，商品住宅市場(chǎng)交易量明顯縮減;二季度起，疫情快速緩和、中央及地方采取的各項(xiàng)支持政策開始顯現(xiàn)成效，加之房企積極營銷，壓制需求恢復(fù)釋放，帶動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)回升。單月來看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長態(tài)勢(shì)，絕對(duì)規(guī)模趕超前三年平均水平，市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)。

疫情后長三角市場(chǎng)率先恢復(fù)，珠三角后期發(fā)力，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先增長。2020年1-11月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積降幅收窄，其中長三角及珠三角地區(qū)代表城市整體規(guī)模同比分別增長5.5%、20.7%，是支撐50城市場(chǎng)規(guī)模的主要力量。其中長三角地區(qū)受益于疫情后供需兩端支持性政策落地更早，3月起市場(chǎng)規(guī)模恢復(fù)幅度即較為突出，直至6月，同比增幅均明顯領(lǐng)先于50城及珠三角地區(qū);下半年，受區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)收緊影響，加之壓制需求高位釋放后支撐度減弱，長三角同比領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)不再突出。而珠三角地區(qū)核心城市調(diào)控雖也有收緊，但深圳城市規(guī)劃定位高，新房資源稀缺，供應(yīng)大幅放量帶動(dòng)需求積極入市，加之隨著深圳、東莞調(diào)控收緊，廣州區(qū)域人才政策的放松吸引置業(yè)需求流入，下半年以來珠三角地區(qū)代表城市商品住宅成交規(guī)模同比增幅持續(xù)領(lǐng)先于50城整體及長三角30個(gè)百分點(diǎn)左右，短期市場(chǎng)活躍度較高。

土地：一線城市推地量及優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，帶動(dòng)樓面價(jià)上漲

土地市場(chǎng)整體推地節(jié)奏有所加快，住宅用地供求小幅增長，出讓金增長近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長2.2%;成交9.3億平方米，同比增長6.3%;住宅用地出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8%。

住宅用地成交樓面價(jià)為歷史最高水平，平均溢價(jià)率與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國300城住宅用地成交樓面價(jià)為4698元/平方米，同比上漲10.9%;平均溢價(jià)率為16.0%，與2019年同期基本持平。樓面均價(jià)的上漲一方面受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，企業(yè)參拍積極性高，帶動(dòng)全國成交樓面均價(jià)上漲。

一線城市供求規(guī)模明顯增加，同比增幅均超2成;二線和三四線城市成交面積小幅增長。價(jià)格方面，各線城市成交樓面均價(jià)均有所上漲。整體來看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性較大，企業(yè)拿地積極性受挫，土地市場(chǎng)熱度較低;二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增多，疊加相對(duì)寬松的金融環(huán)境，企業(yè)拿地意愿明顯提升，土地市場(chǎng)逐步升溫;三季度以來，多地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時(shí)房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，企業(yè)資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈洌恋厥袌?chǎng)逐漸回歸理性，但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度仍較高。 中指研究院

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責(zé)任編輯：hnmd003

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