投融管退中存量資產的價值想象

2020-09-20 01:10:33來源：觀點地產網

隨著增量市場的逐步飽和，市場留給存量資產的想象空間和機會將更大。相對于以往跑馬圈地式的規模擴張，不少商業地產運營商更傾向于通過存量資產的盤活與優化運營提升收入。而通過“投融管退”的資本運作思維，無疑能讓其價值得到最優化的釋放。

在上半年盡管受到疫情的影響，商業地產投資額同比去年有所下滑，但對于不少買家而言反而是一個趁低買入的好時機，能夠降低介入成本獲取具有增值潛力的優質資產，在周期之后的買賣流轉中回籠資金并獲得一定的溢價。

根據有關研究機構數據顯示，今年第一季度全國大宗物業投資在疫情之下仍算有不俗表現，盡管同比下降57%，但成交總額超過530億元，以一線城市成交為主。其中上海成交總額繼續領跑，為240億元，北京則為180億元。而隨著3、4月份疫情逐漸平復與市場經濟復蘇，商業投資熱情再度被點燃，上半年共有約884億元人民幣大宗物業成交，其中上海和北京分別超過450億元和240億元，而廣州和深圳則稍微遜色，基本為50億元上下。除一線城市外，部分強二線城市也表現亮眼。

數據來源：研究機構、觀點指數整理

在投資偏好上，寫字樓還是一如既往以其穩定、強收益優勢穩居首位，零售物業相對以往而言占比則有所下降。除此之外，由于疫情帶來的機遇、5G時代發展的春風疊加公募REITs試點的破冰等各種利好因素，工業物流如IDC等另類資產的投資熱潮興起，預期投資組合和類別將相較于以往更為豐富。

數據來源：觀點指數不完全整理

除此之外，也需要關注到，由于上半年商業市場經營困難，不少零售物業、酒店等受到強烈沖擊，收入大幅下降，或許會涌現部分不良資產，投資者們如何進行價值判斷并抓住收并購機會值得同業者們深入思量與探討。而除了買賣之外，同時更應當思考的是如何在運營管理與退出中兌現商業價值。

在上海，這個國際化金融與商業大都市，除了大宗交易熱度不減之外，也不乏存量盤活、資本獲利的故事。遠洋資本分別于19年12月退出上海大寧商業廣場，在20年5月買入H88越虹廣場，近半年在寫字樓市場的一進一退間獲得理想的收益。據市場消息，大寧商業廣場項目IRR（內部收益率）高達30%，超過行業平均水準。而此番的商業買入行為，也被看作是以劃算的價格進行投資并復制以往的成功經驗。

但是，在資本市場，投入與收益、謀略與布局、運營與創新從來都不容易，如何把握特殊窗口實現實現從資產到資本的跨越，如何在投資周期中實現價值提升，需要市場豐富的經驗，更需要同業者們獨特的見解與思維火花的碰撞。

11月3日，2020觀點商業年會將在上海舉辦，屆時一場關于“存量資產的周期跨越”主題討論會將邀請來自全國各地的金融機構、企業以及專家學者共同參與，深入探討存量資產的價值兌現與投融管退的資管新窗口，為從業者們提供更多借鑒與經驗。同時，針對存量資產的資本賦能，如商業資產證券化、基金的角色與前路，乃至最近大熱的商業REITs猜想也將一一涉獵。

2020觀點商業年會 · 議程安排

11.3 · 上午

主題討論會主題：存量資產的周期跨越

第一環節：存量下半場資產投融走向

第二環節：價值重構資管新窗口

第三環節：資本賦能存量資產再出發

第四環節：Reits前奏理想與現實的差距

11.3 · 中午

午餐分享會（受邀參與）

11.3 · 下午

全體大會主題：商業重生聚合的力量

第一環節開幕聚焦：商業地產的淬煉