1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)融資能力TOP30報告·觀點月度指數(shù)

2020-09-30 00:02:44來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)  

觀點指數(shù)8月是房地產(chǎn)行業(yè)到位資金（本年資金來源）的低谷期，到位資金的周期性變動規(guī)律性顯著。

而境內(nèi)房企債券發(fā)行額則再度小幅上漲，同時伴隨著加權(quán)平均票面利率的首次下跌。從各債券類別來看，除短期融資券、可轉(zhuǎn)債外，其余類別票面利率未見明顯差異。

海外債券發(fā)行額出現(xiàn)回落，但票面利率與境內(nèi)一樣出現(xiàn)了回調(diào)，債券上市地則以新加坡為主。

信托產(chǎn)品募資額出現(xiàn)顯著上升，但預(yù)期收益率則繼續(xù)下降，本年仍未出現(xiàn)回升跡象，與行業(yè)監(jiān)管趨緊有一定關(guān)聯(lián)。投向地來看，廣東繼續(xù)成為熱門地區(qū)。

整體排名企穩(wěn)，上榜房企享成本優(yōu)勢

8月樣本房企融資活動稍有增加，觀點指數(shù)共監(jiān)測到債券配股等融資活動46起，比7月增加13起。而融資能力排名前30的房企8月融資活動22起，共融資397.4億元，占全部樣本房企8月融資總額的56.3%。

從融資成本看，債券融資中，全部樣本房企加權(quán)平均票面利率為5.84%，融資能力排名前30房企加權(quán)票面利率為5.42%。

同時，全部樣本企業(yè)票面利率中位數(shù)為5.90%，融資能力排名前30的房企債券票面利率中位數(shù)為5.48%，上榜房企的票面利率小幅優(yōu)于整體水平。

另一方面，排名較前的萬科、中國金茂、中國海外等均是被國際評級機(jī)構(gòu)評為投資級房企，如招商蛇口等雖然未參與國際評級機(jī)構(gòu)的信用評級，但一直以來也體現(xiàn)良好的業(yè)績水平和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?a class="ot1" >財務(wù)指標(biāo)把控。

在最新的“三條紅線”測評中，中國海外、龍湖集團(tuán)等綠線房企和萬科、碧桂園等黃線房企都取得了較好的排名。隨著對房企債務(wù)監(jiān)管的趨嚴(yán)，上榜房企的財務(wù)水平也將進(jìn)一步改善。

觀點指數(shù)整理部分樣本房企1-8月融資總額（包括已償還部分）如下：

本年資金來源同比上升顯著，發(fā)改委推進(jìn)REITs試點項目申報

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年8月全國房地產(chǎn)投資本年資金來源合計16466.86億元，同比增長18.3%。

其中，定金及預(yù)付款項增幅最大，同比上升36.6%，達(dá)6007.30億元，個人按揭貸款增幅也同樣顯著，同比上升22.5%，達(dá)2756.56億元，這兩個子項驅(qū)動了本年投資來源的上升，這也與疫情好轉(zhuǎn)以來房企大力促銷相吻合。

同時8月也是本年資金來源的周期性低谷期，資金來源合計環(huán)比下降4.7%，主要受到國內(nèi)貸款環(huán)比下降19.37%至1885.28億元的影響。

其他到位資金則出現(xiàn)了3年來首次環(huán)比上升，升幅為13.88%，至518.72億元。而自籌資金環(huán)比上升3.5%，至5277.47億元。

從環(huán)比走勢中可以發(fā)現(xiàn)投資來源的周期性規(guī)律，2018至2020年三年間的月度環(huán)比趨勢基本一致，尤其8月份，三年來的環(huán)比增長率基本重合。同時，整體來看，上半年波動幅度也高于下半年。

從各來源占比看，定金及預(yù)付款、自籌資金是資金來源的主要組成，兩者分別占比36.5%和32.0%。

個人按揭貸款、國內(nèi)貸款占比相對較小，但仍然顯著，分別為16.7%和11.4%。而利用外資則占比最小，不足1%，在圖中幾乎不可見。

政策方面，國家發(fā)改委8月3日向社會發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》，要求各地發(fā)展改革委按要求穩(wěn)妥推進(jìn)試點項目申報工作。

通知強(qiáng)調(diào)，項目運(yùn)營時間原則上不低于3年，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

通知指出，要聚焦重點，準(zhǔn)確把握試點項目的地區(qū)和行業(yè)范圍，聚焦國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的首要目的，便是盤活存量資產(chǎn)從而形成良性循環(huán)，《通知》進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)實施REITs的試點范圍，對募集資金的用途也作出了明確規(guī)定，這為REITs工作的持續(xù)推進(jìn)提供了新的指南。

同時，REITs試點的順利開展，也將為社保、理財?shù)荣Y金參與基礎(chǔ)設(shè)施投資提供新渠道。

債券融資票面利率下降，海外債集中新加坡上市

Wind數(shù)據(jù)顯示，1-8月以申萬二級行業(yè)分類計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于境內(nèi)共發(fā)行債券544起，實際募集金額共4830.13億元，加權(quán)平均票面利率4.40%，平均期限3.9年。

其中，截止8月底已到期債券共23只，涉及金額181.5億元。

月度來看，8月單月的債券發(fā)行總額小幅上漲3.1%，88只債券共募資664.8億元，同時加權(quán)票面利率自4月以來出現(xiàn)首次環(huán)比下降，從7月5.07%下降到4.58%，降幅9.7%。

從月度對比來看，8月加權(quán)票面利率依然高于2-5月。

從債券發(fā)行類別來看，公司債發(fā)行總額占比下降，由48.8%下降至44.5%，而中期票據(jù)和短期融資券占比上升，分別上升4.0和2.7個百分點，至23.6%和15.3%。這表現(xiàn)為整體債券的加權(quán)期限的下降，從7月份的4.0年下降到3.8年。

轉(zhuǎn)看1-8月各類債券加權(quán)平均票面利率，可發(fā)現(xiàn)，短期融資券始終是票面利率最低的類別，而企業(yè)債則表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)牟▌有裕@一定程度上與企業(yè)債發(fā)行數(shù)量不多，受到個別值影響較大有關(guān)。

類似的，可轉(zhuǎn)換債僅在3月、6月和7月有發(fā)行，票面利率也顯著高于其他類別。其他債券類別的票面利率相差不大，尤其在8月，除短期融資券有著較低的票面利率外，其余類別票面利率相對集中。

募資用途方面，57只債券用途表明將償還或歸還債務(wù)，共涉及資金492.36億元，平均加權(quán)期限3.42年，加權(quán)票面利率4.55%。

有11只債券用途表明用于補(bǔ)充流動資金，共涉及資金65.8億元，平均加權(quán)期限為4.13年，加權(quán)票面利率4.01%。

另有一只債券資金將用于棚戶改造，涉資5億元。

海外債券市場方面，內(nèi)地房企8月共融資458.6億元，較7月小幅下降6.27%，而加權(quán)平均票面利率則降幅較大，降至6.72%，降幅10.59%。

除1、4、5月受到疫情等因素影響外，其他月份融資金額與票面利率均相對平穩(wěn)且集中。

債券上市地點以新加坡為主，除4月僅有一只債券發(fā)行外，1月新加坡上市的債券占全部內(nèi)房海外債券發(fā)行額的71%，為今年以來最高比例；5月占比最低，僅占51%。8月份新加坡上市債券發(fā)行額占比再次下降，至58%。

8月房企的股權(quán)融資動作不多，共有兩家房企發(fā)布招股書，均為分拆物業(yè)管理公司，分別為融創(chuàng)服務(wù)和華潤萬象。

此外，三盛控股以代價發(fā)行的方式進(jìn)行了配股融資，總?cè)谫Y額3.47億港元。

企業(yè)擔(dān)保情況方面，根據(jù)擔(dān)保公告，部分房企及控股子公司對外擔(dān)保情況如下，個別房企統(tǒng)計口徑或有差異，保利地產(chǎn)、陽光城、綠地控股、華夏幸福擔(dān)保金顯著高于同行業(yè)房企。

截至8月底或更早，擔(dān)保余額均達(dá)千億以上，而保利地產(chǎn)則已超過兩千億。

信托收益持續(xù)下降，廣東持續(xù)成為熱門投向地

根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共發(fā)行478只，環(huán)比小幅下降3.8%，發(fā)行規(guī)模總計851.59億元，環(huán)比上升25.2%，產(chǎn)品平均規(guī)模顯著上升。

同時，信托產(chǎn)品平均年收益率7.67%，環(huán)比下降1.7%，這也是今年以來最低值。相較之下，最高值出現(xiàn)在一月，平均年收益率8.44%。往后，收益率則一直處于持續(xù)下降之中。另外可以發(fā)現(xiàn)，信托產(chǎn)品的平均期限也有一定程度上升。

從投資方式看，8月權(quán)益投資的信托產(chǎn)品發(fā)行額最多，總發(fā)行規(guī)模達(dá)482.33億元，環(huán)比增幅達(dá)54.1%；其次是采用貸款投資方式的信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)257.3億元，與7月發(fā)行額基本持平。

采用股權(quán)投資的信托產(chǎn)品，是唯一發(fā)行額下降的子類別，發(fā)行總額73.85億元，環(huán)比下降15.0%。采用組合運(yùn)用的信托產(chǎn)品發(fā)行總額增幅最大，環(huán)比上升61.5%，但發(fā)行總額僅為38.11億元。

8月用益信托網(wǎng)發(fā)布的具體產(chǎn)品信息共有197只，仍以權(quán)益投資的信托產(chǎn)品占比最高，采用信托貸款的信托產(chǎn)品占比次之，以下分析均以此信托產(chǎn)品信息為基礎(chǔ)。

根據(jù)信托產(chǎn)品的融資方信息，追溯到參股或控股樣本房企，可發(fā)現(xiàn)陽光城、雅居樂集團(tuán)在8月發(fā)行的信托產(chǎn)品中參與度最高，涉及金額分別達(dá)37.7億元和30億元。

從信托產(chǎn)品的預(yù)期收益來看，大部分信托產(chǎn)品預(yù)期收益集中在7%-8%之間，僅有極少數(shù)產(chǎn)品預(yù)期收益率超過9%。

收益最高信托產(chǎn)品是投向三亞海棠灣的某宜居別墅項目，預(yù)期收益率為9%-9.2%。

從投向地預(yù)期收益看，海南的收益狀況好于其他地區(qū)，這一定程度歸結(jié)于宜居別墅等高端產(chǎn)品的貢獻(xiàn)。

另一方面，河南的收益狀況顯著劣于其他省市。同時，投向北京市的信托產(chǎn)品收益率變動區(qū)間最大。

而投向地信區(qū)域分布上，以信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模計，投向廣東省的信托產(chǎn)品規(guī)模最大，總額達(dá)56.79億元，其次是北京，總額達(dá)44.19億元，隨后是海南省，總額達(dá)31.08億元；分布情況與7月基本保持一致。

關(guān)鍵詞： 1-8月中國房地產(chǎn)企

責(zé)任編輯：hnmd003

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