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"十一黃金周"還好嗎？北京二手房成交增幅首次轉正深圳卻現腰

2020-10-01 18:32:52來源：證券時報網

又一被“談話”城市調控收緊！

9月28日，房價漲幅居前的唐山出臺8條樓市調控新政，包括二套房首付比例從之前的40%升至50%，嚴禁資金違規流入房地產市場，實行“限房價、競地價”土地出讓方式等，依法打擊房地產市場違法違規行為。

有研究機構統計，7月以來，已有深圳、東莞、杭州及成都等13城約20次出臺收緊政策抑制和防范市場過熱。三季度樓市調控效果初顯，重點城市“金九”仍未現，深圳更是二手房成交量腰斬。

業內人士預計，十一黃金周新房市場或出現新的成交高峰，“銀十”可期，而二手房市場在國慶期間并不一定多好，或處于不冷不熱甚至小幅下沉的態勢，年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交或繼續回落，重點城市價格普遍走平，調控嚴格城市或將下跌。

唐山遏制投機炒房，二套房首付升至5成

為了堅持“房住不炒”定位，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產金融監管，依法打擊房地產市場違法違規行為，規范房地產市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展，努力打造城市低房價優勢，唐山9月28日出臺8條樓市調控新政。

新政對差別化住房信貸政策做出調整：對在市中心區已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第二套住房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低于50%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放貸款。

同時，為堅決有效防止房企捂盤惜售、哄抬房價行為，新政要求，商品住房項目達到預售條件的，必須在30日內辦理預售許可；已辦理銷售價格備案的，必須在10日內辦理預售許可；已辦理預售許可的，必須在10日內一次性對外公開銷售。

為依法嚴厲打擊投機炒房行為，新政加大房地產市場監管力度，要求房地產開發企業在開發項目取得預售許可前，不得以排號搖號、發放VIP卡、招募會員、存款等形式登記預訂。取得預售許可后認購的，除直系親屬外，實際購買人必須與認購人一致，房地產開發企業不得辦理更名手續。房地產中介服務機構應當按規定到房地產主管部門備案，不得發布、炒作房價上漲的不實消息，不得炒賣房號非法牟利，不得通過虛假手段助推房價上漲。

此外，新政還進一步加強金融監管，嚴禁資金違規流入房地產市場，房企、中介不得以任何形式提供、或與其他金融機構合作提供“首付貸”等服務，一經發現，列入“黑名單”管理。

在土地出讓方面，新政提出，實行“限房價、競地價”的土地出讓政策，實施比例不低于供地面積的50%。

值得一提的是，新政提出加大住房保障力度，通過人才引進方式進入唐山市的高層次人才，享受“鳳凰英才”購房優惠政策。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，唐山在最近多月房價上漲都屬于全國前列，8月新房價格環比漲幅全國第四，同比漲幅連續3個月全國第二；二手房價格環比漲幅全國第三，同比漲幅全國第二，而此前已經連續9個月同比漲幅全國第一了。所以持續上漲的房價使得調控收緊的必要性提高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，唐山此次新政符合預期，即此前參加中央和住建部座談會的城市普遍都會收緊購房政策，而唐山在部分房地產指標上確實略偏熱。此次新政對二套房貸首付比例從過去的40%上調到50%，和其他收緊性的城市類似，充分說明一些房價過熱的城市會在二套房貸上做文章，真正體現了打擊炒房需求的導向。此外，“限房價、競地價”等政策，有助于增加住房供應、減少地價和房價炒作，最終穩定房價。若是在“金九銀十”階段部分房企依然有炒作，預計管控政策依然會收緊，包括房地產交易秩序的管控等。

多地“金九”成色不足，深圳二手房成交腰斬

7月以來，中央多次會議強調“房住不炒”，多個熱點城市密集出臺樓市調控政策，調控效果在三季度初顯，樓市“金九”仍未現。

貝殼研究院統計數據顯示，三季度66城新房市場合計成交套數同比增長2.0%，環比增長0.8%，成交面積同比增長1.1%，環比增長0.1%。由于自7月以來，深圳、南京、杭州、成都等城市紛紛出臺調控升級政策，主力打擊炒房，預防“金九銀十”出現市場波動，9月并未帶動三季度數據快速上升，可見政策短期效果顯現。

從二手房市場看，三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%，超8成城市成交環比下滑。貝殼研究院指出，回落幅度靠前的城市主要是兩類：一類是在7月經歷調控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京，其中深圳環比降幅逼近50%，降幅最大，東莞成交環比降幅也達42%，南京三季度成交環比下滑25%；另一類是環渤海城市群中城市，如大連、廊坊及濟南等降幅分別為33%、25%及19%。

另外，廣州、武漢及西安三季度二手房實際成交逆勢增長。其中武漢由于年初處在疫情震中，市場啟動較晚，三季度市場仍處在恢復通道中，三季度成交環比增加21%。廣州、西安三季度成交環比繼續增長23%和19%。

從房價來看，貝殼研究院數據顯示，三季度二手房價格仍以上漲為主，14城環比上漲，但隨成交下行，重點城市均價上漲動力漸失，超7成重點城市房價漲幅收窄甚至轉跌。

值得注意的是，多次堵漏升級調控的深圳受到重創，不僅三季度二手房成交量腰斬，而且二手房價格漲幅環比收窄近3個百分點，月度二手房價格已止漲走平，調控效果顯現且待進一步發酵。與此同時，深圳“715”新政后，又有“729”新政補充，新房成交量增速在調控升級后短期內雖略有回升，但整體調控從嚴，新房市場年度累計成交面積增速控制在9.4%，套數增速6.3%，貝殼研究院預計，后續深圳過熱態勢將持續受到抑制。

從北京來看，三季度二手房市場走出疫情影響，盡管成交環比下滑近一成，但同比增幅連續9個季度以來最高，1-9月累計成交量同比增長3.5%，首次實現由負轉正。貝殼研究院數據顯示，北京鏈家二手房成交量三季度環比下降10%，同比增長45.8%。其中，9月成交量環比下降約8%，同比增長超過50%（去年9月基數較低）。貝殼研究院認為，9月北京二手房成交量環比下降的原因，一方面是7-8月北京二次疫情后，二手房需求恢復性入市消化部分購房需求，至9月成交環比下降，表明疫后市場恢復性增長基本結束；另一方面的9月新房供應季節性放量且部分新盤項目推出打折促銷，二手房部分需求被新房市場分流。

房價方面，9月北京二手房成交均價環比增長2.7%，同比增長2.6%。價格環比上漲主要受部分城區成交占比提高的結構性因素影響；從房價指數角度看9月北京二手房價與上月基本持平。預計四季度反彈力度將弱于去年同期，全年量增價穩。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，9月的“金九”成色不足有幾個因素影響，一是8月份確實房企有搶收搶跑的情況出現，二是8月底密集調控對市場產生了負面影響，三是今年9月中秋節合并到了國慶節，少了一個銷售節點，所以導致目前看“金九”成色略顯不足。但事實上8、9月平均下來看，整體還是在往上走的趨勢，能夠看到還是在明顯的復蘇過程之中。

對于“銀十”是否會出現，潘浩預計，從“貝殼百城”帶看指數和認購指數來看，認購指數在9月份之后明顯下降，但帶看指數基本保持了平穩，也就是說這部分客戶的帶看雖然在9月份沒有轉化，這或與消費者預期十一黃金周可能出現打折促銷等活動有關，但這部分客戶將會在未來兩到四周形成成交，因此10月份還會集中轉化到案場成交，預計十一黃金周會出現一波新房成交小高峰，“銀十”可期。

而對于二手房市場預期，貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，如果大量的新房能夠降價促銷，跟二手房之間的替代關系就會非常顯著。國慶期間二手房市場并不一定多好，或處于不冷不熱甚至小幅下沉的態勢。年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交預計繼續回落，重點城市價格普遍走平，調控嚴格城市或將下跌。

關鍵詞：十一黃金周

責任編輯：hnmd003