觀點直擊 | 第一服務上市發(fā)布會一家“小物業(yè)”如何具有獨特性

2020-10-10 02:06:04來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 當代即將又多一個上市平臺。

10月9日，第一服務控股有限公司舉行上市媒體發(fā)布會。發(fā)布會以線上形式舉行，董事長兼非執(zhí)行董事張鵬、執(zhí)行董事、聯(lián)席首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理劉培慶、執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席執(zhí)行官賈巖、執(zhí)行董事兼首席財務官朱莉與董秘牛嬌出席。

觀點地產(chǎn)新媒體于會中獲悉，第一服務計劃以每股1.86-2.46港元的價格，發(fā)行2.5億股，當中10%在港公開發(fā)行，計劃集資4.65億至6.15億港元。該股份于發(fā)布會當日開始全球發(fā)售，將于10月12日-10月15日在香港公開發(fā)售，10月22日正式掛牌上市，海通國際為獨家保薦人。

第一服務表示，全球發(fā)售所得款項凈額約50%將用于尋求戰(zhàn)略或投資物業(yè)管理公司；約20%將用于投資能源運維項目及取得能源運維權；約5%將用于研發(fā)綠色科技；約10%將用于提升公司的信息技術系統(tǒng)及發(fā)展智能小區(qū)；約5%將用于吸引及培養(yǎng)人才及約10%用于一般業(yè)務營運及用作營運資金。

“和市場同行相比，第一服務在技術研發(fā)、特殊服務、生態(tài)平臺優(yōu)勢具有鮮明的差異化核心競爭力。”

綠色科技是第一服務的鮮明特色。張鵬透露，截止到目前，公司共取得48項專利，并且在特色服務具有顯著優(yōu)勢，為社會輸出全生命周期的服務，覆蓋到物業(yè)管理、綠色科技、咨詢、人居產(chǎn)品系統(tǒng)安裝、能源運維等領域。

物業(yè)+人居

“2019年，考慮到物業(yè)和人居兩個業(yè)務單元有諸多業(yè)務的協(xié)同性，選擇從新三板完成了摘牌和退市，并且完成了股權重組。”

劉培慶于會上介紹，首先，第一人居業(yè)務介入具有前置性，會介入到整個項目獲取階段的規(guī)劃設計、能源方案設計，也能夠把后期物業(yè)管理的業(yè)務自然而然的帶出來，具有業(yè)務協(xié)同性。

其次，則考慮到業(yè)務上的補充和合作。他舉例稱，人居的業(yè)務有前期的設計、方案選型，也有后期的能源運維，人居團隊在專業(yè)技術上更高，但在后期運維上投入的精力和人員配置沒有那么多基層的職員支撐，而物業(yè)恰恰有大量的基層工程技術人員，所以兩家企業(yè)合并在一起，能夠有很好的配合。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，第一服務由兩家新三板企業(yè)摘牌退市后合并而來，分別為第一物業(yè)和第一人居。

其中，第一人居主要從事提供綠色人居解決方案，即通過應用技術和科技創(chuàng)新改善人居環(huán)境，在項目建設之初就參與到項目的綠色解決方案，包括綠色標識的獲取、最終項目的產(chǎn)品特色和定位，提升產(chǎn)品價值。

而值得關注到的是，第一人居業(yè)務的補充，不僅能夠與物業(yè)產(chǎn)開協(xié)同，也能夠在一定程度上提升公司市值。

張鵬曾在接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時表示，當代的物業(yè)公司不是跟別人拼保安保潔、管理面積、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解決人體的舒適度。

在他看來，隨著未來智能建筑、科技建筑、節(jié)能建筑、綠色建筑越來越多，第一服務能成為中國綠色設計中最廣泛的物業(yè)公司。

作為一家定位于科技人居+舒適服務的全生命周期生活家園和產(chǎn)業(yè)家園運營商，劉培慶介紹，第一服務的服務組合分為物業(yè)管理服務、綠色人居解決方案、增值服務三條業(yè)務線。

“綠色人居解決方案是第一服務所獨有的一部分業(yè)務收入，也是其它物業(yè)公司在國內(nèi)目前所不具備的。”除去為人熟知的物管與增值服務，第一服務的獨特性在于提供綠色人居解決方案——這是一個提供能源運維服務、綠色科技咨詢服務、系統(tǒng)安裝服務與恐龍系列產(chǎn)品銷售等服務在內(nèi)的業(yè)務。

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，第一服務收入為3.79億元、4.95億元及6.24億元，復合年增長率為28.4%，利潤分別為4184萬元、5294萬元及8386萬元，復合年增長率41.6%；股東應占凈利潤分別為3964萬元、5087萬元及7729萬元。

分業(yè)務來看，2019年，第一服務錄得物業(yè)管理服務收入2.73億元，占總收入的43.7%，仍是主要收入來源，而綠色人居解決方案收入1.55億元，增值服務1.97億元，分別占比24.7%、31.6%。

而綠色人居解決方案的收入貢獻比例在今年得以提升。截至前四月數(shù)據(jù)，物業(yè)管理服務與增值服務的收入貢獻分別為41.4%與28%，而綠色人居解決方案的收入貢獻比例則進一步提升至30.6%。

值得關注到的是，這部分業(yè)務也是個賺錢的業(yè)務。2019年，第一服務物業(yè)管理服務毛利為7322萬元，毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務毛利分別是5294.7萬元、9134.2萬元，毛利率分別為34.3%、46.3%。

由此可見，即便物管服務仍為第一服務主要收入來源，但綠色人居解決方案與增值服務反而是第一服務更“掙錢”的業(yè)務。

第三方與非住宅答疑

規(guī)模是所有上市的物業(yè)公司繞不過去的命題。

根據(jù)最新披露的招股書數(shù)據(jù)，于2020年4月30日，第一服務合約建筑面積的業(yè)務版圖涵蓋中國19個省市的52個城市，在管建筑面積由2017年的710萬平米增長至2019年的1370萬平米，年復合增長率38.9%，并在2020年4月30日進一步增至1500萬平米。

與此同時，合約建筑面積由2017年的1140萬平米以增加至2019年的2570萬平米，年復合增長率50.2%，這一數(shù)據(jù)在2020年4月30日增加至2700萬平米。

不過，當代置業(yè)仍是一家專注于住宅物業(yè)管理的企業(yè)，按照收入類型劃分，截至前四月，有97%的收入是來自住宅物業(yè)。這才一定程度上也是短板。

“第一服務有20年的住宅物業(yè)管理的經(jīng)驗，過去業(yè)務發(fā)展精力專注于住宅物業(yè)市場。不過，在過去三年，非住宅項目所得收入也在逐年提升。”

劉培慶回應，過去幾年，第一服務也獲得了很多非住宅的管理業(yè)態(tài)，比如說上海553電臺、江西公安局大樓等等，疫情以來也中標了菏澤市的市民文化中心以及葫蘆島市一個區(qū)的政府辦公大樓。

他稱，第一服務未來將會把非住宅物業(yè)的市場拓展和獲取的重要性，提升到跟住宅物業(yè)同等重要性的水平上一起看待。

“在2022年年底到2023年，相信我們有能力把非住宅收入占比提升到10%到15%的區(qū)間。”

值得一提的是，近三年來，第一服務來自第三方的在管面積比例也在不斷提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年，第一服務來自第三方開發(fā)商開發(fā)項目應占在管建筑面積僅為91.4萬平米，占比12.9%；2019年，來自第三方的在管面積達到322.8萬平米，占比23.6%，并進一步增加至2020年4月30日的411.8萬平米。

“過去三年，我們在第三方的比例，不管是在收入、管理面積還是合約面積上都會有一個非常高比例的增長，所有項目都是通過招投標獲取而來，并沒有通過收并購的方式獲取。這也充分證明，在過去三年中國物業(yè)管理市場已經(jīng)是一片紅海的狀況下，我們依然能夠憑借我們的專業(yè)能力獲得我們的一席之地。”

對于第三方外拓，第一服務也提出了努力的目標。管理層稱，相信仍然會維持并且超過過去三年的發(fā)展速度，預計在2022、2023年，努力做到當代置業(yè)提供的面積占到總體管理面積的1/3以下。

以下是第一服務控股有限公司上市發(fā)布會實錄：

媒體提問：第一服務主要由第一物業(yè)和第一人居組成，將兩部分業(yè)務打包是出于什么考慮？能否介紹一下第一人居業(yè)務的發(fā)展狀況？

劉培慶：當時我們把這第一物業(yè)和第一人居做合并的原因，是出于兩方面的原因。

第一，這兩個業(yè)務是有諸多協(xié)同性的。舉例來講，第一人居的業(yè)務介入更加前置性，它會介入到整個項目獲取階段的規(guī)劃設計、能源方案設計，在這個時候，它能夠把我們后期物業(yè)管理的業(yè)務自然而然的帶出來，所以就有一個業(yè)務協(xié)同性。

比如，我們在山東菏澤市有一個地標項目叫菏澤中心，這個項目我們最早是給它做的恐龍系列產(chǎn)品的安裝和銷售，由于前期的恐龍系列，也就是我們的綠色人居解決方案部分業(yè)務的介入，整個80萬平米的住宅、商業(yè)綜合體后期的物業(yè)也交給第一服務來做物業(yè)服務。

第二，過往大家在業(yè)務上有一個補充和合作。舉例來講，原來我們的人居部分的業(yè)務有前期的設計、方案選型，也有后期的能源運維，通常后期的能源運維都是由物業(yè)服務團隊來做的，過往是兩家公司的時候，人居業(yè)務的團隊在專業(yè)技術上更高一點，但是在后期運維上投入的精力和人員配置沒有那么多基層的職員支撐，物業(yè)恰恰是有大量的基層工程技術人員，但是我們在高知識密集型的管理上有所欠缺，所以這兩家企業(yè)合并在一起，它有一個很好的配合。

目前來看，我們各自的團隊在出去做業(yè)務拓展、業(yè)務鋪排或者是公司講演的時候，都會把其它的業(yè)務帶上，目前來看這個效果越來越好。

賈巖：我回答一下第一人居的情況。第一人居是全過程的人居環(huán)境解決方案服務商，我們應用技術和科技創(chuàng)新改善人居環(huán)境，在項目建設之初我們即參與到項目的綠色解決方案，包括綠色標識的獲取、最終項目的產(chǎn)品特色和定位，提升產(chǎn)品價值，特別是在使用階段，我們在能源運營、運營策略、科技平臺等等方面有自己的專長，跟物業(yè)的結合，實際上是將這個專長在使用階段擴大。

在2020年上半年，我們在既有建筑改造、高端物業(yè)酒店類項目中參與了機電系統(tǒng)全過程的服務，在我們的物業(yè)中對能源機房的整體改造提升系統(tǒng)性能35%以上，不斷地激活潛力，未來隨著第一人居、第一物業(yè)合并之后的第一服務的資本市場的登陸，我們相信更多的既有社區(qū)挖掘潛力，對于新項目的獲取，對能源方案整體可持續(xù)運營會有很大的提升，對未來充滿信心。

媒體提問：能否透露規(guī)模上的拓展計劃？未來會如何加大第三方比例？

劉培慶：第一服務是一個快速發(fā)展的物業(yè)管理綜合服務商，我們依靠和當代置業(yè)的關系，獲得了強大的發(fā)展能力，這些年我們一直致力于為住宅物業(yè)提供專業(yè)化的服務，過去三年我們在第三方的比例，不管是在收入、管理面積還是合約面積上都會有一個非常高比例的增長，所有的這些項目都是我們通過招投標獲取而來，并沒有通過收并購的方式獲取，這也充分證明在過去三年中國物業(yè)管理市場已經(jīng)是一片紅海的狀況下，我們依然能夠憑借我們的專業(yè)能力獲得我們的一席之地。

對于未來幾年的發(fā)展，我們相信公司仍然會維持并且超過過去三年的發(fā)展速度，我們預計在2022、2023年，盡管當代置業(yè)發(fā)展速度仍然非常迅猛，我們努力做到當代置業(yè)提供的面積占到我們總體管理面積的1/3以下，這是我們努力的目標。

媒體提問：截止今年4月底，住宅物業(yè)占公司收益達97%，公司也表示尋求透過訂閱管理大量非住宅物業(yè)進行發(fā)展，公司未來對非住宅物業(yè)有何目標？

劉培慶：盡管我們在目前看來來自住宅物業(yè)的比例仍然是很高的，但是仍然可以看到在過去三年非住宅項目所得收入是逐年提升的，過去我們的業(yè)務發(fā)展精力專注于住宅物業(yè)市場，畢竟我們有20年的住宅物業(yè)管理的經(jīng)驗，包括我們管理的北京的當代moma這樣世界十大建筑奇跡，也是北京的地標建筑這樣的高端住宅綜合體的項目。

但是，在過去幾年，我們也仍然獲得了很多非住宅的管理業(yè)態(tài)，比如說上海553電臺、江西公安局大樓等等。在今年疫情以來我們中標了菏澤市的市民文化中心，也是在Top10的競爭對手當中把這個項目奪取下來，同時在中秋節(jié)之前我們新中標了葫蘆島市的一個區(qū)的政府辦公大樓，今天是我們?nèi)雸龅牡谝惶臁?/p>

可以看到，我們在非住宅的比例逐漸擴大。未來，我們將會把非住宅物業(yè)的市場拓展和獲取的重要性提升到跟住宅物業(yè)同等重要性的水平上一起看待。

在2022年年底到2023年，相信我們有能力把非住宅的收入占比的比例提升到10%到15%的區(qū)間。

媒體提問：目前港股市場已經(jīng)有許多的內(nèi)地物業(yè)公司上市，同期在招股的也有公司表現(xiàn)不錯，第一服務是否擔心招股遇冷？與其它物業(yè)管理公司相比，公司最大的優(yōu)勢是什么？

劉培慶：在中國有10萬家物業(yè)管理企業(yè)，到現(xiàn)在能夠在香港上市的有小幾十家，我相信每一家能在香港資本市場登陸的都是這個行業(yè)的翹楚，我們非常尊敬，也愿意向優(yōu)秀的同行學習。

第一服務也具有鮮明的自身特色。第一服務擁有優(yōu)秀的綠色物業(yè)企業(yè)的發(fā)展基因，所管理的項目都是集中在一線和省會城市，管理的諸多項目也是當?shù)氐牡貥私ㄖ诤芏喑鞘蟹e累了優(yōu)秀的美譽度和口碑。

從第一服務來講，我們擁有的能源方案設計、綠色人居解決方案，包括在過去這些年當中，盡管市場一片紅海，但我們項目的主動續(xù)約率仍然是接近百分之百。我們認為我們在推向資本市場的時候，一定會有一些非常關注和專注于投資我們這樣一個綠色物業(yè)企業(yè)的投資者，所以盡管有一些同行業(yè)的企業(yè)也在招股，我們對自己的發(fā)行仍非常有信心。

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