中小房企上市觀察:僅3家獲批 5家開發商招股書已失效

2020-10-23 08:03:50來源：中新經緯

經過兩次遞表，規模位居房企40強的金輝控股于近日通過港交所的上市聆訊，預期將于10月29日在香港掛牌上市。金輝控股或將成為今年第三家成功實現IPO的內房股。

由于A股趨嚴的監管政策，香港成為內地房企尋求上市的主要目的地。然而，今年拿到港股入場券的內地房企數量低于往年，不少中小房企遞交的招股書，出現“遞交-失效-遞交”循環的情況，有的甚至在招股書失效后，就再無下文。

據中新經緯客戶端不完全統計，截至10月21日，萬創國際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤控股、中國文旅5家房企的招股書已經失效，大唐地產、三巽控股、上坤控股、領地控股、實地地產、祥生地產還在港交所排隊等候上市。業內認為，距離2021年的鐘聲，只剩下70余天的時間，2020年房企上市的數量大概率將低于往年。

上市數量明顯減少

金輝的上市之路起于數年前。資料顯示，2013年，金輝首次向港交所提交上市申請，但之后折戟。隨后轉戰A股，于2016年向上交所遞交申請，但未獲成功。

2020年初，金輝控股撤回A股上市申請，并于3月25日在港交所遞交招股書。6個月后，招股書失效，金輝控股于9月25日再次遞表。至近日，通過港交所的上市聆訊。

在中國房企40強中，僅剩下金輝與祥生兩家還未上市。憑借每年數百億元人民幣的銷售額、200多億元的營收，金輝控股的最高募集資金預計達31億港元，成為繼2018年正榮地產上市后，港股IPO募資規模最大的房企。

不出意外的話，加上此前上市的匯景控股和港龍地產，今年在港實現上市的內地房企達到3個。對比往年數據來看，今年成功IPO的內房股數量明顯偏低。據統計，2018年共有7家內地房企在港上市，即正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、恒達集團、萬城控股、福晟國際(注：福晟國際為借殼上市)；2019年有6家內房企登錄港股，即德信中國、銀城國際、中梁控股、景業名邦、天保集團、新力控股。

事實上，在港交所遞交招股書的房企并不少，但多數企業都沒有新的進展，招股書陷入了“遞交-失效-遞交”的循環之中，有的甚至在招股書失效后，就再無下文。四川房企領地控股于今年4月提交首份招股書，至10月9日，沒有出現新的進展，招股書進入失效狀態。3天后，領地控股更新招股書。大唐地產于2019年11月、2020年6月兩次遞交招股書，如今，距離其新版招股書過期也時日不多。

安徽房企萬創國際先后四次上傳或更新招股書，卻均告失敗，2019年12月中旬，其招股書處于“被拒絕”狀態。至今，萬創國際未發布第五版資料。有熟悉港交所上市規則的證券分析師對媒體表示，一家企業的上市申請如果被港交所拒絕，一般而言三年內不可以再遞交申請。

早在2018年11月，奧山控股就曾向港交所提交招股書，但該資料之后失效，奧山便于2019年5月發布更新版本。至2019年11月，招股書再次過期。與萬創國際一樣，奧山控股再無新的動作，消失在了港交所上市排隊列表之中。

據中新經緯客戶端不完全統計，截至10月21日，除金輝控股通過聆訊外，近幾年在港交所提交招股書但仍未上市的房企有11家，其中，萬創國際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤控股、中國文旅5家房企的招股書已經失效，大唐地產、三巽控股、上坤控股、領地控股、實地地產、祥生地產還在有效期。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示，香港上市門檻雖然不高，但比較重視企業的財務指標，房企的招股書頻頻失效，或與其關鍵財務數據不理想、數據披露有瑕疵有關。

規模、利潤、負債承壓

由于監管制度、上市規則的不同，赴港上市更為容易，例如，在香港主板上市，港交所設置了多樣的財務標準，企業可進行三選一：盈利測試，即近一年凈利潤不低于2000萬港元、前兩年總凈利潤不低于3000萬港元，以及市值不低于5億港元；市值/收入測試，上市市值不低于40億港元，近一年收入不低于5億港元；市值/收入/現金流測試，近一年收入不低于5億港元、近三年合計現金流超過1億港元，以及市值不低于20億港元。

隨著大型房企幾乎都已上市，當前排隊的開發商除了金輝、祥生外，多數企業的年銷售額都排在中國百強房企末尾，甚至百名以外。但即便如此，上述財務標準對房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龍地產，其收入僅來自4個城市的9個開發項目，2017-2019年物業開發及銷售收益分別為4.34億元、16.60億元及19.78億元人民幣，凈利潤分別為0.33億元、3.32億元及4.70億元。

但需要注意的是，規模尚小的開發商，抗風險能力較弱、業績容易出現波動，未來前景充滿不確定性。2015年-2018年，萬創國際的營收分別為4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元；凈利潤分別為0.6億元、0.5萬元、0.8億元、2.4億元。從數據上看，萬創國際營收增速猶如坐上“過山車”，2016年營收增速達84.2%，2017年營收同比下降19.46%，2018年營收又出現突增，增幅高達110.67%，漲跌幅數據差異較大。

再如，截至今年1月底，三巽控股共擁有396.43萬平方米總土儲，其中89%位于安徽省內，存在集中度過高的情況。上坤地產高度依賴長三角經濟區，尤其是上海，2017年-2019年，其物業銷售收益分別有約100.0%、100.0%、60.8%來自上海的物業項目。上坤地產在招股書中說：“我們未必可成功管理我們的增長及向新城市(行情300778,診股)及地區及新業務領域的拓展?！?/P>

根據披露，2016年-2018年，海倫堡溢利分別為28.98億元、19.8億元、22.56億元，三巽控股溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元。可以看出，兩家企業規模擴大的同時，利潤波動較大，且不如兩年前。二度遞表的領地控股，凈利潤率連降三年，2017年-2019年的凈利潤率分別為12.2%、11.5%、8.9%，明顯低于行業平均水平，盈利的持續性受到關注。

在融資與負債等關鍵性指標上，中小房企的數據也不太樂觀。2015-2017年，萬創國際的資本負債率不斷上揚，分別達到608.5%、716.80%、1218.0%；2016年-2018年，海倫堡凈資產負債率分別為69.4%、83.4%、133.7%；2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底，領地控股的凈資產負債率分別為60%、110%、140%、150%。另外，一些房企的負債水平在近幾年雖有所下降，但負債率依舊較高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端指出，今年房企在港上市確實存在略有收緊的態勢，一方面與行業大環境有關，企業經營受到疫情沖擊，另一方面與這批尋求上市的房企自身規模偏小、負債過高有關，導致上市進程緩慢。

諸葛找房分析師王小嬙認為，近期相關部門對房企的財務指標進行監控，限制企業的有息負債規模，很多房企積極上市加強自身資金實力。與此同時，資本市場對房企的上市條件變得更為嚴格，尤其是對中小房企。謝逸楓也稱，香港資本市場對房地產企業一直不太看好，港交所也有提高房企上市審核門檻的趨勢，加上中小房企資產質量不高，上市難度不斷加大。

王小嬙對中新經緯客戶端分析，上市是企業發展的充分條件，不是必要條件，中小房企若未能實現上市，未來的融資能力會相對較弱，但如果內在運營能力較佳，企業仍可生存。不可否認的是，房地產行業的集中度正逐漸提高，中小房企未來的生存壓力將會越來越大。

物業公司上市受熱捧

就在中小企業艱難探索上市之路時，房企紛紛分拆旗下物業服務公司進行上市，且勢頭越來越猛。由于物業公司與母公司房企存在較大的關聯交易，港交所仍是內地物業公司上市的主戰場。

2020年前三季度已遞交招股書尚未上市交易企業。數據來源：克而瑞物管

與中小房企上市截然不同的是，物業服務公司的上市基本都較為順利。今年6月24日與6月29日，世茂集團旗下物業公司的世茂服務、合景泰富旗下合景悠活分別在港交所首次發布招股書，至10月11日，雙雙通過聆訊。從發布招股書到通過聆訊，上述兩家公司只用了3個多月。

據克而瑞物管統計，截至今年三季度末，上市物企已達30家(含3家A股公司)，本年度有6家物業公司成功上市，另有14家企業在遞表排隊等待中，預計四季度還會繼續增加，全年上市企業數量或創新高。2020年全年，物管行業的資本窗口期將繼續開放，物企業績保持雙位數增長。

由于物業公司的前景被普遍看好，加上疫情催化，已上市物業公司的股價表現強勁。光大證券(行情601788,診股)根據公司基本面和市場表現，篩選出15家AH物業上市公司(篩選標準：9月30日AH物業公司市值大于50億元人民幣或50億港元)，組成了光大地產AH核心物業指數。今年1月-9月，該指數上漲了45.78%?？硕鹞锕芊Q，截止到今年9月30日，30家上市物業服務企業的市盈率大多超過20倍，普遍高于地產母公司。

克而瑞物管認為，物業服務行業目前仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業仍具有較大增量空間，高增長仍會持續，未來2年-5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段。

王小嬙指出，房企分拆物業公司上市，主要是為了增加融資渠道、增強集團的資金實力。物業公司估值高，是由于物業公司屬于存量運營，收益穩定、風險相對較小，且很多房企旗下的物業公司財務指標表現較佳，如綠城服務、碧桂園服務、雅生活服務等。但從目前看，物業公司主要依賴房企母公司提供項目，入駐其他項目的門檻依舊較高，短期內誕生行業巨頭的概率不大，行業集中度仍有提升空間。

嚴躍進稱，相比于房企，香港資本市場更認可在存量市場運營的物業公司，但也要警惕各類新問題，尤其是物業企業經營收入過于狹窄，需防范相關風險。

關鍵詞：招股書房企海倫堡

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