喻霖康與觀點(diǎn)面對(duì)面：萬象生諸道

編者按：11月3-4日，2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)繼續(xù)在上海召開，聚焦疫后重生的商業(yè)地產(chǎn)，這是一個(gè)危機(jī)與機(jī)遇并存的時(shí)代。

故此，觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)向商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人、管理者、專業(yè)人士等發(fā)出采訪邀請(qǐng)，并完成系列特稿，講述他們過去一年的商業(yè)地產(chǎn)故事，并記錄和解讀有關(guān)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重生與聚合的思考。

也許很多人并不知道“萬象城”緣何而來。

十幾年前，萬象城起名之際，意指包羅萬象，滿足多層面的、立體的購物需求。當(dāng)初被稱為“很有氣勢(shì)的名字”。如今看來，涵義應(yīng)該遠(yuǎn)不止于此。

“萬象”原為道家術(shù)語，有它的原本意義，還有衍生的解釋意義。

有人在社交網(wǎng)站上發(fā)表過這樣的對(duì)話。問：歸一何為？答：萬象生諸道，道法納萬象。

這是作品《木圖浮生》的對(duì)話內(nèi)容，仔細(xì)品讀發(fā)現(xiàn)挺適合形容當(dāng)下萬象城、萬象匯的發(fā)展盛況，契合了華潤(rùn)置地商業(yè)的發(fā)展歷程。

從深圳萬象城出發(fā)，一步一腳印，演變成為購物中心業(yè)態(tài)的標(biāo)桿，再到裝入商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的華潤(rùn)萬象生活準(zhǔn)備上市，一切遵循其特有的商業(yè)邏輯。

關(guān)注于此，10月中旬，我們與華潤(rùn)萬象生活總裁喻霖康進(jìn)行了一次面對(duì)面的訪談。喻霖康曾任華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁，分管華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

這是非常難得的機(jī)會(huì)，借由對(duì)話，我們希冀從中獲得華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)哲理。

大多數(shù)時(shí)候，喻霖康顯得沉穩(wěn)。我們用儒雅形容他，穿著合身的西裝，說話不急不慢，嘴角總是帶著微微笑意。即便華潤(rùn)置地在商業(yè)行業(yè)中已經(jīng)處于領(lǐng)軍者的位置，對(duì)于那些稱贊的言語，他也總是謙虛以對(duì)。

或許這與華潤(rùn)置地本身的氣質(zhì)相關(guān)，相較于個(gè)人，喻霖康更樂意提起“團(tuán)隊(duì)”一詞，他強(qiáng)調(diào)集體的力量。

生意場(chǎng)上，人才是經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)。

“華潤(rùn)有一個(gè)特點(diǎn)，用人跨度比較大，很多同事都是學(xué)工程、力學(xué)的來做購物中心。”喻霖康本身的大學(xué)專業(yè)是酒店管理，28年的華潤(rùn)生涯，從房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理到商業(yè)板塊都有涉足，他說自己喜歡華潤(rùn)這樣的“背包文化”。

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商中第一個(gè)涉足商業(yè)地產(chǎn)的公司，華潤(rùn)置地基本是從零開始，無前人經(jīng)驗(yàn)可取。喻霖康作為創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的一員深有感悟：“其實(shí)這個(gè)過程還是很糾結(jié)的。”

據(jù)說當(dāng)時(shí)要找到好的管理公司并不容易，國(guó)內(nèi)也沒有成熟的運(yùn)營(yíng)模式借鑒，甚至還想過引進(jìn)一些國(guó)外企業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)。

“后來，公司還是自力更生了，從零開始逐步建立我們自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。”事實(shí)證明，他們對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的判斷是正確的。

商業(yè)邏輯

從本源回溯，再反觀當(dāng)下，會(huì)發(fā)現(xiàn)一切結(jié)果都源于過往的努力。

自起步以來，華潤(rùn)置地商業(yè)就有著透過現(xiàn)象看本質(zhì)的理性思維，背后必定有其支撐點(diǎn)。

喻霖康由此提及“華潤(rùn)基因”，他也不止一次強(qiáng)調(diào)，“華潤(rùn)基因”是華潤(rùn)置地商業(yè)發(fā)展到今天最重要的因素。

一方面，華潤(rùn)集團(tuán)作為央企所具備的責(zé)任感，需要超越利潤(rùn)之上的追求；另一方面，華潤(rùn)集團(tuán)植根香港市場(chǎng)多年，跟其他央企也有所不同。

根據(jù)資料，華潤(rùn)集團(tuán)的前身是于1938年在香港成立的“聯(lián)和行”，1948年聯(lián)和行改組更名為華潤(rùn)公司。

“在香港市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，多年經(jīng)營(yíng)當(dāng)中耳濡目染，而且也實(shí)際參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為里，形成的市場(chǎng)化理念是非常強(qiáng)的。”喻霖康稱。

也因此，華潤(rùn)置地在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，避免了效率低下、固化模式等缺點(diǎn)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、客戶需求等角度出發(fā)打造產(chǎn)品，這樣的理念一直延續(xù)。

一位剛見過喻霖康的投資者，評(píng)價(jià)華潤(rùn)置地是一家“非典型國(guó)企”。喻霖康覺得這個(gè)評(píng)價(jià)很到位，某種程度上確實(shí)契合了華潤(rùn)的發(fā)展理念。

“華潤(rùn)基因”還為華潤(rùn)置地商業(yè)發(fā)展帶來不少優(yōu)勢(shì)。

華潤(rùn)集團(tuán)具備雄厚實(shí)力，在資金孵化、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有以及資本運(yùn)作、財(cái)務(wù)控制上的能力，為商業(yè)地產(chǎn)提供了源源不斷的資金及經(jīng)營(yíng)助力。

同時(shí)，與港資以持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的商業(yè)模式不同，華潤(rùn)置地采用的是住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)相結(jié)合的方式，以住宅對(duì)商業(yè)進(jìn)行反哺，從而減輕投資負(fù)擔(dān)。商業(yè)的精細(xì)運(yùn)營(yíng)為住宅實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)，又進(jìn)一步反過來讓商業(yè)實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)提升。住宅和商業(yè)之間，實(shí)現(xiàn)了良性的互動(dòng)。

得益于母公司各方面的支持，華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式著眼點(diǎn)在于后期的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是以持有物業(yè)為主，而大部分開發(fā)商沒有條件復(fù)制這樣的持有模式。

這一運(yùn)營(yíng)模式助力下，喻霖康介紹，華潤(rùn)置地商業(yè)在各個(gè)城市、片區(qū)以KPI考核為重點(diǎn)，不以利潤(rùn)為驅(qū)動(dòng)型。

“公司要求每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該在片區(qū)或者城市里面去爭(zhēng)取更好的排名。”據(jù)2019年年報(bào)顯示，華潤(rùn)置地購物中心8個(gè)項(xiàng)目零售額排名城市第一，18個(gè)項(xiàng)目零售額排名城市前三。

但他同時(shí)也承認(rèn)：“KPI對(duì)市場(chǎng)占有率考核比較多一些，反過來可能在利潤(rùn)指標(biāo)上，其實(shí)跟有些同行相比，公司并不是最高的。”

這可能是自謙的說法，實(shí)際上，華潤(rùn)置地總租金去年已經(jīng)突破120億元，購物中心租金收入達(dá)91.5億元；其中，自持成熟期項(xiàng)目成本回報(bào)率33.4%，自持穩(wěn)定期項(xiàng)目成本回報(bào)率13.1%，自持培育期項(xiàng)目成本回報(bào)率14.6%，高于市場(chǎng)水平。

自始至終，華潤(rùn)置地都覺得，更為重要的是先做好商業(yè)品牌。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮中，喻霖康說，關(guān)鍵所做的一切都要符合生意邏輯、市場(chǎng)邏輯和需求邏輯。

華潤(rùn)置地還培養(yǎng)了較強(qiáng)的招商引資能力，通過在當(dāng)?shù)亟M建、落地新的商業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，對(duì)各個(gè)地方的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力等有著深刻認(rèn)知：“（我們）比商家、租戶更加了解市場(chǎng)需求，更懂得當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展以及消費(fèi)者習(xí)慣。”

作為國(guó)際品牌合作最多的國(guó)內(nèi)單一業(yè)主，華潤(rùn)置地目前已與將近近百個(gè)國(guó)際品牌開設(shè)了約300個(gè)店鋪。

平衡之術(shù)

2004年，深圳萬象城開業(yè)，在此之前，項(xiàng)目已經(jīng)打造了四年之久。

這是華潤(rùn)置地商業(yè)的首發(fā)之作，亦是深圳購物中心故事的開端，項(xiàng)目后來還被人稱為“深圳商業(yè)一哥”。

2019年，“收租王”深圳萬象城租金收入達(dá)10.66億元。

華潤(rùn)置地商業(yè)此后一直保持自己的發(fā)展節(jié)奏，并沒有因項(xiàng)目的成功而盲目、快速復(fù)制。喻霖康說，2004年到2015年，萬象城、萬象匯加起來可能才開業(yè)近20個(gè)項(xiàng)目，并不算多。

直到2014年，華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)才開始加速發(fā)展，首次正式發(fā)布全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，宣布將致力于成為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”。

產(chǎn)品方面，以高端商業(yè)產(chǎn)品線定位的萬象城、區(qū)域商業(yè)中心定位的萬象匯作為旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)兩大商業(yè)產(chǎn)品線。其中，萬象城產(chǎn)品線還呈現(xiàn)出創(chuàng)新版萬象城——萬象天地等多元形態(tài)。

喻霖康提及，真正第一個(gè)10年，是從2015年開始到現(xiàn)在，“過去這五六年，實(shí)際上是開業(yè)更多項(xiàng)目的階段，比如去年就開了10個(gè)以上的項(xiàng)目。”

“這是一個(gè)厚積薄發(fā)的過程。”他表示。

于2020年6月30日，華潤(rùn)置地已開業(yè)萬象城、萬象天地、萬象匯合計(jì)42個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目50個(gè)。而自2020年后，更是進(jìn)入規(guī)模明顯提升的階段。

近年來商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者并不少，港資企業(yè)恒隆、九龍倉、太古等不斷搶占高端市場(chǎng)，內(nèi)地房企諸如新城、龍湖等則紛紛高速擴(kuò)張，留給市場(chǎng)的空間越來越窄，規(guī)模的重要性越來越顯現(xiàn)。

如果按照此前的擴(kuò)張速度，華潤(rùn)置地或許不足以在商業(yè)規(guī)模上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

但對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，喻霖康仍然持樂觀態(tài)度：“行業(yè)交流、共同發(fā)展是可以做到的。”

他表示，每一家企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，真正能夠“跑”出來的，往往是堅(jiān)持在既定賽道上的那批。

華潤(rùn)置地商業(yè)還是希望繼續(xù)走自己的路，以產(chǎn)品的品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)為主：“如果什么都要發(fā)展，可能也就失去了自己的特點(diǎn)，甚至在某一些效率指標(biāo)上會(huì)差一些。”

盡管如此，華潤(rùn)置地商業(yè)仍希望取得規(guī)模和品質(zhì)的平衡。“對(duì)于公司來說，市場(chǎng)規(guī)模還是挺重要的，但有些項(xiàng)目也要慢工出細(xì)活。”

喻霖康舉例，2018年才落成的華潤(rùn)深圳灣綜合體項(xiàng)目，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商等方面前前后后用了近十年時(shí)間，該項(xiàng)目也是他主導(dǎo)的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

另據(jù)介紹，華潤(rùn)置地商業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)向來十分重視，總部便有近三十個(gè)人的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，而且建造方面所用的材料、整個(gè)建設(shè)周期投入成本都比較高。 

“跑”的速度，太快或者太慢都不行，華潤(rùn)置地商業(yè)對(duì)擴(kuò)展有自己的盤算。

他預(yù)測(cè)，未來三五年管理規(guī)模會(huì)有明顯的提升，加上在建設(shè)或者設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目，公司總項(xiàng)目數(shù)量大約可翻一倍。而規(guī)模的提升，又可以進(jìn)一步提升品牌影響力。此外公司還在持續(xù)投資，包括輕資產(chǎn)管理對(duì)外擴(kuò)張。

“在很多重點(diǎn)一二線城市，希望以一個(gè)萬象城加多個(gè)萬象匯的方式進(jìn)行發(fā)展。”隨著規(guī)模的拓展特別是同城項(xiàng)目增加，華潤(rùn)置地商業(yè)管理效率也將提升。

道法萬象

“商業(yè)就是隨時(shí)隨地觀察社會(huì)的變遷，城市的發(fā)展，人們需求的變化。”喻霖康拋出自己的觀點(diǎn)：“其實(shí)要說簡(jiǎn)單也很簡(jiǎn)單。”

只是邏輯越簡(jiǎn)單，想要做得好就越難。商業(yè)地產(chǎn)從前期定位、中期招商到后期運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，如果定位不準(zhǔn)確、招商租金水平不符，后期就要對(duì)業(yè)態(tài)及租金進(jìn)行大面積調(diào)整。喻霖康也認(rèn)為，商業(yè)的成功是“太多方面組成的成功”。

做不成功卻很容易，“其中一個(gè)方面做不好，項(xiàng)目就會(huì)失敗，這跟住宅或者其它快周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品確實(shí)不一樣。”

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于綜合能力有著嚴(yán)苛的要求，喻霖康提及，想要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，就先把底板做好，其次才是運(yùn)營(yíng)好，華潤(rùn)置地商業(yè)一直以來培養(yǎng)的便是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

過去幾年，華潤(rùn)置地商業(yè)鉆研管理體系化。尤其是數(shù)字化方面，他們希望過往經(jīng)驗(yàn)沉淀，并通過數(shù)字化的模型鏈，保證動(dòng)作復(fù)制無誤，由此進(jìn)行規(guī)模化發(fā)展。

除了自持項(xiàng)目以外，華潤(rùn)置地正在尋求通過管理能力的輸出快速占領(lǐng)市場(chǎng)。

這就涉及輕資產(chǎn)方面的內(nèi)容，其中輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是重要的一部分。華潤(rùn)置地從前端到后端都提供服務(wù)，購物中心開業(yè)后的收益跟經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤。

于2015年11月開業(yè)的瀘州萬象匯，就是華潤(rùn)置地首個(gè)輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目。該項(xiàng)目從籌備到開業(yè)僅用時(shí)18個(gè)月，如今在瀘州已占據(jù)市場(chǎng)第一名。

截止到2020年上半年，華潤(rùn)置地管理輸出購物中心項(xiàng)目28個(gè)，其中在營(yíng)項(xiàng)目19個(gè)，通過管理輸出，不斷探索不同類型購物中心的經(jīng)營(yíng)模式、積累項(xiàng)目改造經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目回報(bào)的提升，也讓“萬象”品牌延伸到部分西部城市和其它三四線城市。

華潤(rùn)置地商業(yè)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)目前被注入華潤(rùn)萬象生活平臺(tái)，而這一平臺(tái)已于8月底向港交所遞交了上市申請(qǐng)書。尤為特別的是，華潤(rùn)置地是將物業(yè)和商管整合在一起上市。

資料顯示，于2020年6月30日，華潤(rùn)萬象生活為商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理服務(wù)，包括購物中心及寫字樓。其分別向51個(gè)購物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，向31個(gè)購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，向73棟寫字樓項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。

喻霖康表示，接下來是進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段了。事實(shí)上，華潤(rùn)置地考慮業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略層面的問題，早在三年前已經(jīng)開始。

2017年，華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部成為一級(jí)組織機(jī)構(gòu)，喻霖康接管商業(yè)板塊事務(wù)。

此次分拆是商業(yè)板塊時(shí)隔三年的重大改變。采訪中，喻霖康也說：“到了今天這樣的時(shí)點(diǎn)，把商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理分拆上市也是水到渠成的結(jié)果，能夠在更大的空間里釋放能力。”

無論身處哪一個(gè)發(fā)展階段，華潤(rùn)置地商業(yè)都是順應(yīng)時(shí)代潮流，順勢(shì)而為。

“正好趕上這樣的一個(gè)時(shí)代，趕上這樣的發(fā)展時(shí)期，需要做的就是抓住機(jī)會(huì)，然后把自己要做的事情做好。”

作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)航母般的存在，華潤(rùn)置地依然擁有著“萬象生諸道”的本心，將自己的版圖一步步擴(kuò)張。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)華潤(rùn)萬象生活總裁喻霖康先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：華潤(rùn)置地商業(yè)板塊是如何發(fā)展起來的？

喻霖康：華潤(rùn)置地商業(yè)發(fā)展到今天，首先還是跟華潤(rùn)基因有關(guān)系。尤其是華潤(rùn)集團(tuán)雖然是央企，但根植香港很多年，今年是八十二年了，從一個(gè)小商號(hào)發(fā)展到現(xiàn)在世界500強(qiáng)排名79位的大型綜合集團(tuán)。

華潤(rùn)集團(tuán)有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，一方面是央企的責(zé)任感，有超越利潤(rùn)之上的追求，這些都是集團(tuán)一直在倡導(dǎo)的文化，也落地在企業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中。

另一方面，跟其他央企不同，集團(tuán)在香港市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，多年經(jīng)營(yíng)中耳濡目染，而且也實(shí)際參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，形成的市場(chǎng)化理念是非常強(qiáng)的。

一開始做商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，還是很糾結(jié)的，因?yàn)橹皼]有人做過，華潤(rùn)也沒有做過。但是當(dāng)時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)，包括寧高寧總、吳向東總，基于對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的判斷，最后決定做商業(yè)產(chǎn)品。

當(dāng)時(shí)要找一個(gè)好的管理公司，其實(shí)挺不容易的，因?yàn)闆]有成熟的模式可借鑒，甚至還想過、談過引進(jìn)國(guó)外企業(yè)。后來還是自力更生，從零開始逐步建立商業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力。

公司完全是從市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、客戶需求出發(fā)做商業(yè)產(chǎn)品，這樣的理念一直延續(xù)到了今天。

商業(yè)無非就是隨時(shí)隨地觀察社會(huì)的變遷、城市的發(fā)展、需求的變化，其實(shí)要說簡(jiǎn)單也很簡(jiǎn)單。產(chǎn)生的一切動(dòng)作，包括商戶調(diào)整、技術(shù)應(yīng)用，其實(shí)都是圍繞著上述理念開展。

這個(gè)基因是華潤(rùn)置地商業(yè)發(fā)展到今天最重要的因素，當(dāng)然這背后離不開公司每一個(gè)人的努力。在團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)上面，我們年復(fù)一年招聘很多學(xué)生進(jìn)來，是自主培養(yǎng)為主的模式。

所以，華潤(rùn)置地商業(yè)未來的發(fā)展，公司還是很有信心的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年疫情對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)有什么影響？

喻霖康：疫情之后，高端的商業(yè)，以及在一個(gè)區(qū)域或一些城市里面有自己特色或者能夠得到更多人共同認(rèn)可的品牌，應(yīng)該說恢復(fù)得更快一些。另外，鄰里便利的商業(yè)可能也恢復(fù)得不錯(cuò)。

華潤(rùn)置地的商業(yè)項(xiàng)目，在各個(gè)市場(chǎng)里面，要不是非常高端的，要不在區(qū)域市場(chǎng)里面比較領(lǐng)先。

公司要求每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該在片區(qū)或者城市里面，爭(zhēng)取更好的排名。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于KPI考核您是如何看待的？

喻霖康：KPI有好處也有不好的地方，KPI對(duì)市場(chǎng)占有率考核比較多一些，反過來可能在利潤(rùn)指標(biāo)上并不是最高的。

公司不是利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)型的，還是希望先做好產(chǎn)品，再創(chuàng)造合理利潤(rùn)，然后跟租戶風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享、共同成長(zhǎng)，主要是這樣的理念。

其實(shí)在疫情期間，當(dāng)時(shí)也提出這個(gè)理念，也是這么做的，這反而讓公司跟租戶之間的關(guān)系變得更為緊密，撤租的非常少，到現(xiàn)在都是保持90%以上的出租率。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情期間也做了一些租金減免工作？

喻霖康：租金減免在行業(yè)內(nèi)應(yīng)該算是做得比較好的，也比較早開始。

對(duì)于小微企業(yè)、中小企業(yè)，公司是有責(zé)任義務(wù)去幫一把，因?yàn)樵谶@樣的時(shí)候，公司有這個(gè)能力。大家一起合作，還是應(yīng)該幫他們度過難關(guān)。有些小微企業(yè)資金比較緊張，一旦斷了就真的撐不住。

除了一些減免，公司還聯(lián)系了一些銀行，包括金融機(jī)構(gòu)，給租戶做一些資金方面的貸款支持。

公司跟租戶之間不是簡(jiǎn)單的收租關(guān)系，而是伙伴關(guān)系。這是全客戶理念，租戶也是客戶，給他們提供服務(wù)，應(yīng)該共同成長(zhǎng)。

包括招商，所謂的談判能力只是一種次要的能力。公司在市場(chǎng)里面競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵是所做的一切都要符合生意邏輯、市場(chǎng)邏輯和需求邏輯。如果商家不能做生意，非要讓他們付租金，那沒有意義。

另外一方面，不是說凡是不來的品牌我們就放棄，就不去做努力了。華潤(rùn)置地還有一種能力，需要比這些品牌更加了解市場(chǎng)需求。

如果能夠更懂得當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更懂得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求，可能就會(huì)比一些品牌更能提前做預(yù)判。之后的合作也更有支撐。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司旗下的商業(yè)研究團(tuán)隊(duì)大致是怎樣的？

喻霖康：都是在當(dāng)?shù)卣械膱F(tuán)隊(duì)，市場(chǎng)上有些企業(yè)可能是遠(yuǎn)程操作，不一定對(duì)當(dāng)?shù)赜心敲瓷钊氲牧私猓宦涞夭簧?/p>

但我們公司對(duì)各個(gè)地方消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力等方面，有很深的認(rèn)知和理解。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于規(guī)模與利潤(rùn)之間的關(guān)系有什么考量？

喻霖康：我們一直在產(chǎn)品規(guī)模速度和品質(zhì)方面力求取得平衡，因?yàn)橛行┢髽I(yè)跑得非常快，標(biāo)準(zhǔn)化程度非常高，但有些企業(yè)又太慢了，我覺得這也不行。

對(duì)于公司來說，市場(chǎng)規(guī)模還是挺重要的，因?yàn)槲覀儾粌H僅做最高端的市場(chǎng)。但是確實(shí)嘗試在這里面取得一個(gè)平衡，有些項(xiàng)目會(huì)慢工出細(xì)活，慢慢做，比如深圳灣項(xiàng)目，前前后后做了不短時(shí)間，項(xiàng)目里面的萬象天地也花了不少時(shí)間，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商這些方面都花了更長(zhǎng)的時(shí)間。

2004年深圳萬象城完成開業(yè)，一直到2015年，可能一共也就開業(yè)十幾、二十個(gè)項(xiàng)目，前10年開業(yè)的不多。

真正快速發(fā)展是從2015年開始到現(xiàn)在，過去這五六年，實(shí)際上開業(yè)了更多項(xiàng)目，去年都開了10個(gè)以上，前年也是開業(yè)高峰。明后年也都是每年會(huì)有10個(gè)以上項(xiàng)目開業(yè)，這是一個(gè)厚積薄發(fā)的過程。

之所以可以這樣發(fā)展，要有一個(gè)好團(tuán)隊(duì)。因?yàn)樽錾虡I(yè)跟別的不太一樣，商業(yè)確實(shí)要花一點(diǎn)時(shí)間沉淀和打磨，很多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，要是沒有經(jīng)歷過，好像很難真正領(lǐng)悟。

另外，要有一個(gè)好的產(chǎn)品，公司一直對(duì)設(shè)計(jì)都非常重視，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)也是一個(gè)比較龐大的團(tuán)隊(duì)，總部都有大概三四十個(gè)同事在專門看設(shè)計(jì)。

過去發(fā)展那么多項(xiàng)目，沉淀了很多經(jīng)驗(yàn)，有很多數(shù)據(jù)支撐，產(chǎn)品也能做到更好。 

最后，要有一個(gè)好的管理體系，隨著規(guī)模做大，靠個(gè)人的力量肯定會(huì)出現(xiàn)偏差，所以過去這幾年管理也形成了體系。尤其是數(shù)字化方面進(jìn)行了很多投入，希望經(jīng)驗(yàn)沉淀為數(shù)字化的模型鏈，能夠真正進(jìn)行規(guī)模化發(fā)展。 

通過上述努力，公司現(xiàn)在比較自信，可以在市場(chǎng)上進(jìn)一步發(fā)展。除了自己的項(xiàng)目外，也能夠通過管理能力輸出快速占領(lǐng)市場(chǎng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)要做好，最重要的是什么？

喻霖康：商業(yè)地產(chǎn)是由許多元素組成的“成功”，做不成其實(shí)也很容易，其中一個(gè)方面做不好就會(huì)失敗，跟住宅或者其它快速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品確實(shí)不一樣。

想要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)下去，先要把底板做好，然后是運(yùn)營(yíng)要做好，這對(duì)綜合能力要求是會(huì)更高一些。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情后的消費(fèi)您如何看待？

喻霖康：恰好，今天公布了國(guó)家最新的 GDP增長(zhǎng)，是4.9%，這一個(gè)數(shù)字今年在國(guó)際上可以說已經(jīng)是極限了。

年底那么多節(jié)假日，本來就是消費(fèi)旺季，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在全世界確實(shí)是奇跡，所以這次疫情會(huì)讓大家對(duì)中國(guó)的未來發(fā)展增強(qiáng)信心。

華潤(rùn)置地商業(yè)都是順應(yīng)時(shí)代潮流，順勢(shì)而為，肯定是比逆流而上要好得多。趕上這樣一個(gè)時(shí)代，趕上這樣的發(fā)展時(shí)期，需要做的就是抓住機(jī)會(huì)，然后把自己要做的事情做好。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來越大，實(shí)際上做得好的并不多。

喻霖康：未來商業(yè)的話，還是要找一個(gè)突破點(diǎn)，這個(gè)比較重要。

對(duì)于公司來說，已經(jīng)形成了自己的模式，未來會(huì)更順利一些。但如果是一個(gè)項(xiàng)目，確實(shí)有同質(zhì)化的問題，要想做起來還是有一定難度。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司在商業(yè)地產(chǎn)上有何發(fā)展特點(diǎn)？為什么要堅(jiān)持保持自己的特點(diǎn)？

喻霖康：在這個(gè)行業(yè)，大家能夠共處交流、共同發(fā)展是可以做到的。其實(shí)每一家企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，有的是成本領(lǐng)先，有的專攻TOD,有的是網(wǎng)紅型,有的做高端產(chǎn)品。

每家真正能夠做到一定規(guī)模或者相對(duì)跑出來的，都會(huì)堅(jiān)持在自己的賽道上發(fā)展，但如果確實(shí)完全沒有自己的特色，就要再想一想。

對(duì)于公司來說，有時(shí)候也會(huì)羨慕別人在某一方面做得特別好，但有時(shí)候也想，如果什么都涉足的話，可能就會(huì)失去自己的特點(diǎn)，所以還是希望堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)，走自己的路。

可能在一些效率指標(biāo)上會(huì)差一些，比如說別人花30個(gè)月就開業(yè)了，公司要花更長(zhǎng)的時(shí)間；或者別人一些指標(biāo)，比如租售比很高，但公司可能是拿到相對(duì)中間的數(shù)。

但還是要做自己，如果什么都要，可能以后就不是華潤(rùn)置地商業(yè)了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：華潤(rùn)置地未來的規(guī)模水平會(huì)是什么樣的？

喻霖康：加上已經(jīng)在手、在建或者設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目，數(shù)量大概應(yīng)該可以翻一倍。未來5年，相信一定可以做到差不多120個(gè)項(xiàng)目，這是已經(jīng)公布的。

而且現(xiàn)在還在持續(xù)投資，包括輕資產(chǎn)擴(kuò)張，所以未來三五年規(guī)模會(huì)有明顯提升。

這種規(guī)模的提升，體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是品牌影響力可以進(jìn)一步提升，畢竟公司在很多重點(diǎn)一二線城市，是希望以一個(gè)萬象城加多個(gè)萬象匯的方式來進(jìn)行發(fā)展。

另一方面，同城項(xiàng)目增加的話，管理效率也會(huì)提升，很多內(nèi)容是可以共享的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：華潤(rùn)置地用人團(tuán)隊(duì)有什么特點(diǎn)？

喻霖康：對(duì)于華潤(rùn)來說，這叫集體的力量。

華潤(rùn)有一個(gè)特點(diǎn)，用人跨度比較大，很多同事，都是學(xué)工程的、力學(xué)的，然后來做購物中心的。

不是說不看重在商業(yè)方面的經(jīng)歷，也要看一個(gè)人的基本素質(zhì)，如果愿意去學(xué)的話，在組織里面會(huì)有很大空間。 

我自己是做酒店管理出身的，還做過房地產(chǎn)開發(fā)，而且第一次完全主持的項(xiàng)目，就是深圳灣體育中心綜合體。

“春繭”建筑造型非常獨(dú)特，而且建設(shè)工程施工挑戰(zhàn)度非常大，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的體育場(chǎng)館。

其實(shí)在公司里，信任要給到每一個(gè)同事，至少激發(fā)他們工作或?qū)W習(xí)的動(dòng)能，然后盡心盡力把工作做好。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)華潤(rùn)萬象生活上市有何看法？

喻霖康：公司是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商里面第一個(gè)開始轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的，從2004年第一家萬象城開業(yè)到現(xiàn)在，超過15年時(shí)間。在今天這樣的時(shí)點(diǎn)分拆上市，是水到渠成的結(jié)果，能夠在更大的空間里釋放能力。

這樣的安排，是希望為過去一直支持公司的股東、投資者創(chuàng)造更大價(jià)值。另一方面，也希望把這兩個(gè)商業(yè)品牌做得更加有影響力，為更多消費(fèi)者提供服務(wù)。

其實(shí)對(duì)于消費(fèi)者而言，是與城市共同成長(zhǎng)。公司當(dāng)時(shí)提了一個(gè)口號(hào)，“一座城改變一座城”，一座萬象城確實(shí)改變了很多地方，給當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者帶來了完全不一樣的消費(fèi)感受和生活方式。對(duì)這一點(diǎn)我們還是很自豪的，也希望通過上市，能把公司帶到更多地方。

按照華潤(rùn)的文化和理念，一方面在商言商，肯定是要賺取利潤(rùn)，但是央企也有社會(huì)責(zé)任，超越利潤(rùn)之上。另一方面，希望能夠給消費(fèi)者帶來更好的產(chǎn)品體驗(yàn)和服務(wù)。

關(guān)鍵詞： 喻霖康與觀點(diǎn)面對(duì)面：