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建業地產的2020:輕資產貢獻超三成業績 | 深讀

2021-01-09 01:34:49來源：焦點財經  

“河南地王”建業地產連續第二年躋身千億陣營。1月7日，建業地產披露，公司在去年12月的銷售金額和銷售面積分別為196.33億元和292.67萬平米，同比增加0.8%和3.3%；銷售均價為6708元/平米，同比減少2.5%。

其中，重資產的銷售金額為133.04億元，同比下降7.1%；銷售面積為194.5萬平米，同比下降0.5%。輕資產的銷售金額為63.29億元，同比增加22.7%；銷售面積為98.16萬平米，同比增加11.8%。輕重資產的銷售業績呈現“增加”和“減少”的相對之態。

輕資產貢獻超三成業績

重資產規模縮減的狀況在建業地產去年全年的銷售表現中也有體現。2020年，建業地產的銷售金額累計達到1026.42億元，同比增加1.5%；銷售面積達1459.7萬平米，同比增加1.8%；銷售均價達7032元/平米，同比減少0.3%。

其中，重資產的銷售額為683.39億元，同比減少4.8%；銷售面積為889.51萬平米，同比減少3.2%。輕資產的銷售額為343.03億元，同比增加16.9%；銷售面積為570.19萬平方米，同比增加10.7%。

為何會有輕、重資產之分？這源于五年前建業地產提出的轉型戰略。2015年，建業地產創始人胡葆森提出，公司未來將以輕資產為主要模式，用3至5年時間實現由房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。

在這樣的判斷下，建業地產2019年收購了筑友智造科技公司。隨后又在去年5月和11月，將建業新生活和代建公司中原建業分拆上市，該三家公司的主營方向分別為裝配式建筑、物業管理及代建業務，均側重于發展“輕資產”。

去年年初，建業地產管理層指出，公司2020年重資產的銷售目標為800億元。由此看來，建業重資產的目標完成率為85%，并未如期達標；輕資產增長明顯，在集團的業績占比達到了33.42%。

生長于河南，建業地產在成立后的近三十年里一直扎根在河南發展。2018年，胡葆森首次松口表示，“將有條件地走出河南”，并劃定了三個條件：輸出半徑在500公里左右，以輕資產模式進行輸出，輸出產品以中原文化小鎮的形態進行操作。

然而，建業地產目前仍算“偏居”中原一隅的地方性房企。截至去年中期，該公司在河南的市場占有率為12%，在建項目174個。其中，鄭州23個，其他城市共151個。現有土儲中位于河南的比重為98.93%，其中，鄭州占比26.24%，地級市占比45.5%，河南之外僅有海南占比1.07%。

盡管如此，建業地產仍然取得了不錯的業績，合同銷售額從2016年的200億元，增至2019年的1011.5億元，僅用了三年時間。

計劃走出河南的建業地產，債務壓力也在走高，總負債從2017年的540.54億元升至2019年末的1313.65億元，翻了一番。去年中期，其負債總額繼續攀升至1510.78億元，資產負債率達92.02%，是TOP30房企中負債率最高的房企。

截至去年中期，建業地產需在一年內還款的銀行借款共計42.32億元，同比增長13.34%；一年內到期的公司債券合計29.99億元，同比增長101.41%；一年內到期的優先票據為98.55億元，同比增長102.9%。

隨著銷售規模的走高，建業地產毛、凈利率下滑的困擾也隨之而來。截至2020年中報，建業地產的營收為130.19億元，同比上升43.6%；歸母凈利潤為7.27億元，同比上升10.5%；毛利率為23.72%，同比下跌3.6個百分點；凈利潤率為6%，同比下跌2.5個百分點，增收不增利。

“負債增加，盈利能力沒有同步增長太多，各方面離行業標桿水平還有不小的距離”，在談及建業地產時下遇到的困難時，胡葆森如是稱。

盈利能力或持續下行

為走出發展的瓶頸，建業地產選擇將旗下代建業務分拆上市。去年11月，中原建業遞交了赴港上市的申請文件，若IPO成功，中原建業將成為繼綠城管理之外，業內第二家代建上市公司，建業地產也將再添一條融資渠道。

作為一家專注房地產商業的代建公司，中原建業自2016年簽訂首份代建合約以來，發展迅速，為建業地產的整體銷售業績貢獻不小。招股書顯示，未來，中原建業將以河南省為基礎，周邊省份為拓展方向，成為建業地產有條件走出河南的“排頭兵”。

然而，與建業地產一樣，中原建業同樣重倉河南省。招股書披露，截至去年6月，其182個在管項目中有174個位于河南省，在管總建筑面積約2310萬平米，覆蓋河南省大多數縣及縣級以上城市。在河南省外，中原建業僅有8個項目。

在主營業務方面，中原建業的主要代建項目為住宅物業，城市綜合體、購物中心、辦公大樓等非住宅物業相對較少。截至去年6月底，中原建業僅有四個商業物業代建項目，總建筑面積為30.78萬平米。

盡管背靠千億房企建業地產，中原代建在河南省外區域進行業務拓展的執行力，依然引發了市場擔憂。畢竟，建業地產目前仍是一家地方性房企，只在河南省內擁有龍頭地位，在國內其他地區的知名度和業務布局僅占集團收入的很少部分。

尚未完全走出河南，建業地產的銷售增速卻在疫情的影響下有所放緩。相比2019年39.8%的銷售表現，建業地產2020年1.5%的銷售增速降低了38.3個百分點，甚至低于百強房企12.4%的平均增速。

為了緩解債務壓力，建業地產也在不斷“借新還舊”。去年上半年，由于借貸利息支出增加，建業地產的融資成本較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.7億元，同比增幅達60.6%，這也側面體現了建業地產期內的融資力度。

事實上，自去年3月開始，國內融資環境逐漸趨好，房企發債利率進入下行通道。反觀建業地產，融資成本不降反升。去年6月，建業地產公告發行的一筆4億美元融資債券，票面利率達7.65%，較前兩次提升明顯，且均為折價發行。去年11月，建業地產發行的一筆3億美元優先票據，年利率達7.75%。

進入2021年，建業地產發行一筆2.6億美元、2025年到期的優先票據，票面利率為7.5%。據統計，2021年首周，共有9家房企發行了11筆美元債，總規模為42.75億美元，平均利率為6.023%，低于建業地產。

該筆2.6億美元的票據被惠譽授予“BB-”評級。惠譽認為，盡管建業地產在河南擁有12%的市場份額和良好的杠桿率，但與“BB”評級相比，其地域多元化程度和權益合同銷售規模仍較低，這制約了公司的評級水平。

建業地產目前的住宅地產開發業務幾乎全部位于河南省，且預計不會向河南以外的地區大舉擴張。這意味著，建業地產的銷售波動性可能高于土儲較為多元的房企，惠譽稱。比如，建業地產在2019年的銷售均價為7811元/平米，低于行業1.1萬元/平米的平均水平，就是由于公司位于小型城市的項目過多所致。

惠譽認為，隨著行業競爭的加劇，房企整體利潤率將會受到影響。預計建業地產2020年至2021年的整體毛利率，將由2019年的26%分別收窄至23%和21%，盈利能力持續下行。

目前，建業地產對河南弘道、嘉耀國際等子公司都進行了財務擔保，若建業地產的關聯方交易和財務擔保繼續增多，將考慮對其采取負面評級行動，惠譽稱。

關鍵詞： 建業地產的2020:

責任編輯：hnmd003

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