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解局 | 繁榮觀山湖與被掛牌的金茂股權

2020-09-28 00:31:59來源：觀點地產網  

每一座城市，都有一個能代言發展高度的核心區域，如紐約的曼哈頓、東京的銀座、上海的陸家嘴——在貴陽，這個地方叫做“觀山湖”。

觀山湖是貴陽“北拓”戰略的主戰場，這里匯集了貴州國家高新產業園、觀山湖區“政治、會展、金融”三大中心、軌道交通等優質城市功能配套。

承擔著“城市中心區”功能的觀山湖是繁榮的，也是忙碌的，這里是地產商們聚集的中心地帶，也是投資客奔赴的熱土，進場的故事每天都在上演。

但有人進來，也總會有人離開。

9月27日，據北京產權交易所披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業管理（重慶）有限公司，擬掛牌轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權，底價待定。

貴陽黔茂是金茂·觀山湖城市綜合體的項目公司，該綜合體實際面積為17.92萬平方米，計容建筑面積達到51.03萬平方米，于去年12月30日以20.83億元的價格成交。

如今，270天時間過去，觀山湖項目共獲得四張預售證，且部分項目開始銷售，似乎處于正常的發展軌道當中，眼看著就要進入收成階段，但金茂選擇在此時掛牌項目公司股權。

進退之間，或許源于金茂的賬本計算，又或許是因為資金的利用。

被掛牌的貴陽項目

金茂對觀山湖項目寄予厚望，公布案名那天，金茂貴陽在官微寫下“一個名字，將兩次改變貴陽”等語句。

金茂與觀山湖的故事，要從去年末開始說起。

2019年12月30日，金茂西南成功拿下觀山湖區境內G（19）092號地塊，該地塊的規劃用途為商業(15%)、居住用地，容積率為1.0-2.5，起拍價為20.50億元。最終，金茂西南以20.83億元價格拿下上述地塊，成交樓面價為4081元/平方米。

拿地之后，金茂觀山湖項目沉寂了一段時間，直至今年5月項目公布案名后再度進入媒體的鎂光燈之下。

7月21日，金茂·觀山湖城市綜合體獲預售證1張，建筑面積為2.68萬平方米，獲192套住宅入市；隨后兩個月時間，金茂再次獲得三張預售證，最新一張為9月3日拿下。

也就是說，拿地不到十個月時間，項目已經獲得四張預售證，進入銷售階段。

根據合富輝煌貴州公司披露，7月20日單周，貴陽九區商品房備案量為18余萬平方米，成交金額17.6億元，其中，金茂觀山湖項目開盤一周以1.02億元成交金額位居榜首。

最新數據顯示，8月份，貴陽九區商品房備案量接近97萬平方米，總計備案套數9256套，成交金額超過97億元，備案量環比上月下降9%。其中，金茂觀山湖項目8月單月銷售4.67億元，位列成交金額排行榜第三位。

進展似乎一切如常，且銷售情況領跑當地樓市，但金茂卻在即將收成時部分退出上述項目。

一個好的故事總是需要反轉。

9月27日，北京產權交易所公布了貴陽黔茂60%股權轉讓的預披露信息，預披露日期截至10月29日，項目公司轉讓底價待定。

對此，分析人士表示，此類企業在拿到預售證情況下，依舊出售項目公司，不排除是因為貴陽市場降溫，導致企業信心不足。

事實上，貴陽樓市曾經有一段高光時刻，但近兩年開始走入了下坡路。

2017年前后，隨著貴州金融城的面市，以及各大金融機構和大型企業、大量政府機關部門的入駐，觀山湖一下成為了地產價值洼地，而金融城更是成為了周邊各大項目最大賣點。

許是看到了觀山湖的機會，融創、恒大、華潤、中鐵、保利等房企紛紛進軍。據觀點地產新媒體查詢，貴陽房價曾在2018年達到超1萬元的高峰，但自2019年開始，該地區樓價有所下跌，目前不到9000元/平方米。

“目前貴陽房價已經跌了1000多了，但這不是終點，預期接下來這個地區的單價還會繼續下滑。”上述分析人士提到：“金茂拿地單價比較低，中海、華潤等企業可能更難熬。”

以近期拿地房企為例，華潤去年拿下白云區地塊，離觀山湖非常近，樓面價7053元/平方米，而今年4月，上述項目開盤均價為1.1萬元/平方米。

同時，融創以5892元平方米價格拿下華潤旁邊地塊；而中海則在觀山湖區內拿地，樓面價7639元/平方米，對比金茂4081元/平方米樓面價，要高出不少。

也就是說，當貴陽樓市環境降溫，疊加疫情影響，華潤、中海拿地價格要比金茂高得多，能夠從項目當中獲取的利潤逐漸被壓縮，甚至虧損，這對無疑會大大打擊企業的信心。

或許，金茂出售觀山湖項目股權，是因應貴陽樓市現狀的一種調整。

金茂的買賣邏輯

“項目拿到預售證，但銷售并不代表回款，銷售回款需要一定時間，回籠資金比想象當中要難，出售股權相對而言更快一點。”分析人士認為。

對中國金茂而言，一方面，該公司產品偏高端，受調控、市場環境影響比較大；另一方面，城市運營項目體量大、周期長，在這種結構下，金茂資金壓力也會大大增加。

截至上半年，金茂貨幣資金共有281.27億元，其中受限制資金77.66億元，而短期債務為338.08億元，長期債務為650.20億元，存在短期償債壓力。

因此，在樓市小周期當中，企業尋求回籠資金填補現金流，出售子公司和項目股權或許是最快的辦法。

掛牌觀山湖項目公司60%股權之前，金茂附屬公司福州興茂房地產有限公司也掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權，而福州興茂為福州濱海新城項目的操盤公司。

據觀點地產新媒體不完全統計，年內，金茂已經掛牌了旗下七家子公司股權；中報顯示，上半年出售子公司收益為5.26億元，但按照已披露掛牌底價項目來看，通過出售子公司回籠的資金預計超過20億元。

事實上，在當下降溫周期中，通過出售股權從而退出項目是比較常見的融資手段，這種退出可以幫助企業迅速回籠資金，從而改善現金流、降負債，對企業資金面改善起到積極作用。

“當然也不排除此類項目后續操盤空間小，企業認為持股的性價比不高。”分析人士進一步表示，企業退出項目后，可以將資金轉投到更優質項目當中，金茂的邏輯或許也是這樣。

據觀點地產新媒體獲悉，上半年，該公司新增二級土儲583萬平方米，截至目前擁有總土儲9069萬平方米，其中二級部分6431萬平方米，剔除不可售后5630萬平方米，城市運營項目大概占比31%。

而在觀點指數公布的《1-8月中國房企新增土地儲備報告》中，金茂累計拿地1595.5萬平方米，位列排行榜第八位。同時，八月末，中國金茂完成增發3.49億股股份，并表示打算將募資金額的30%用于土地收購。

一邊出售項目公司，一邊保持強勁的拿地勢頭，金茂或許意在調整公司資產、緩沖樓市降溫帶來的損失并改善資金面。

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關鍵詞： 解局 | 繁榮觀山湖

責任編輯：hnmd003

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