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這10個(gè)城市 買房最激進(jìn)……

2020-11-17 15:12:29來(lái)源：劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)  

哪些城市的居民，買房最激進(jìn)？

可以有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一是“居民人均凈存款”，二是“居民杠桿率”。

“居民人均凈存款”，是指“住戶存款－住戶貸款”再除以常住人口。由于常住人口存在誤差，這個(gè)“人均凈存款”也只是一個(gè)大致準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

“居民杠桿率”，是指居民負(fù)債除以當(dāng)?shù)禺?dāng)年的GDP，由于居民負(fù)債很難全口徑統(tǒng)計(jì)，所以存在低估的情況。比如親友借貸、民間借貸是很難統(tǒng)計(jì)的，我這里使用的是“住戶貸款”除以GDP，還遺漏了公積金貸款。因此，“居民杠桿率”也只是一個(gè)大致準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

即便如此，這種比較還是很有意義的，可以讓我們看清很多事實(shí)。

上圖是44個(gè)主要城市的人均凈存款排行。所謂44個(gè)主要城市，包括4個(gè)直轄市、5個(gè)計(jì)劃單列市、27個(gè)內(nèi)地省會(huì)城市、8個(gè)主要地級(jí)市。

遺憾的是，其中有14個(gè)城市的數(shù)據(jù)不完整，能獲得完整數(shù)據(jù)的只有30個(gè)城市。

在這30個(gè)主要城市里，正好有10個(gè)城市的“人均凈存款”是負(fù)數(shù)，也就是說(shuō)居民總貸款大于居民總存款。

這10個(gè)城市是：深圳、廈門、杭州、南京、鄭州、合肥、蘇州、福州、廣州、寧波。

由于“住戶貸款”主要是用來(lái)買房子，所以上述10個(gè)城市就是中國(guó)買房最激進(jìn)的10城市。

這10個(gè)城市里9個(gè)是南方城市，只有鄭州一個(gè)北方城市。地處東南沿海的城市，又高達(dá)7個(gè)（南京、合肥不視作東南沿海城市）。而廣東、福建、浙江、江蘇都有2個(gè)城市上榜。

深圳人均存款最少，為“-4.53萬(wàn)元”，其次是廈門、杭州、南京，基本上都在人均“-4萬(wàn)元”左右，所以這四個(gè)城市可以被認(rèn)為“買房最激進(jìn)”的城市。

當(dāng)然，這四個(gè)城市人口都存在低估的情況。比如深圳自己承認(rèn)實(shí)際管理人口2200萬(wàn)，如果按照2200萬(wàn)來(lái)計(jì)算，則深圳人均凈存款會(huì)下降到“-2.76萬(wàn)元”。

上圖是“百度地圖慧眼”關(guān)于主要城市人口的大數(shù)據(jù)分析（2019年11月數(shù)據(jù)）。

可以看出，中國(guó)主要大城市的實(shí)際管理人口都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己公布的常住人口。北京和上海都超過(guò)了3000萬(wàn)人（北京大約3500萬(wàn)人），廣州在2800萬(wàn)左右、超過(guò)了重慶。深圳實(shí)際管理人口在2600萬(wàn)到2700萬(wàn)，杭州也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有自己聲稱的那么“迷你”，實(shí)際管理人口1700萬(wàn)以上。

東莞實(shí)際管理人口大約1800萬(wàn)。這意味著深圳+東莞的這4500平方公里（相當(dāng)于上海面積的70%，北京的四分之一）土地上，竟然生活了4500萬(wàn)人，在全世界都是極其罕見的人口高密度地區(qū)。

所以，深圳、杭州、廈門、南京的人均凈存款應(yīng)該在少于“-3萬(wàn)元”的，但仍然在全國(guó)處于“領(lǐng)先”地位。

至于人均凈存款比較高的城市，則是北京、大連、南通、蘭州、煙臺(tái)、無(wú)錫、西寧、上海、西安、呼和浩特。

或者說(shuō)，這10個(gè)城市的居民買房“最不激進(jìn)”。

但“最不激進(jìn)”的城市顯然很難一刀切。至少可以分為北京、上海這兩個(gè)中國(guó)最富庶的城市，大連、煙臺(tái)、無(wú)錫、南通等沿海城市，以及西安、蘭州、西寧、呼和浩特等內(nèi)陸城市。

北京之所以人均凈存款最多，說(shuō)到底還是太富裕了。總住戶存款3.88萬(wàn)億，比上海的3.33萬(wàn)億多了很多，“深圳+廣州”的住戶存款都沒有北京多。

而北京的住戶貸款相對(duì)比較低，只有1.91萬(wàn)億，比深圳還少、跟廣州不相上下。住戶貸款（老百姓(行情603883,診股)向銀行借錢）最多的是上海，其次是深圳。

北京的真實(shí)房?jī)r(jià)一點(diǎn)都不比深圳低，每年2000萬(wàn)以上住宅成交套數(shù)也大致相當(dāng)于深圳的2倍。但人家北京人太有錢了，一次性付款買房的比例非常高，所以住戶貸款反而少，凈存款就顯得特別高。

我之前分析過(guò)北京和上海的居民存款結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)其中定期存款比例較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)深圳、廈門和杭州。這說(shuō)明北京、上海人首先是有錢，其次是原住民比較多，第三是財(cái)富掌握在中老年人手里。

深圳、廈門、杭州、南京等10個(gè)買房比較激進(jìn)的城市，年輕人比例較高，外來(lái)移民較多。這意味著在新城市(行情300778,診股)里，無(wú)根基的人較多，他們需要從頭開始完成原始積累，所以貸款高是必然的。其次因?yàn)槟贻p人多，他們的錢往往買了理財(cái)、股票或者放在余額寶里，不喜歡以活期或者定存款方式理財(cái)，所以顯得“人均凈存款”就非常低，低得甚至夸張。

大連、煙臺(tái)、無(wú)錫、南通、西安、蘭州、西寧、呼和浩特等城市居民凈存款高，主要是兩大原因：外來(lái)人口比重低，房?jī)r(jià)相對(duì)比較低。

當(dāng)然，這些城市民間創(chuàng)富能力也比較強(qiáng)，前面4個(gè)沿海城市都不是省會(huì)城市，但經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大連雖然在調(diào)整中，但有期貨交易所，能吸引外來(lái)資金。后面4個(gè)內(nèi)陸城市都是省會(huì)，可以吸引全省的有錢人，所以匯聚資金能力也比較強(qiáng)。

那么：生活在那類城市里，人更有幸福感？

當(dāng)然是人均凈存款多的城市，幸福感更強(qiáng)。還以上述10大城市為例，北京上海相對(duì)特殊，房?jī)r(jià)高、但財(cái)富充裕、分布不均衡，年輕人其實(shí)壓力也很大。剩余的8個(gè)城市，年輕人的生活壓力要小很多。

而人均凈存款為負(fù)數(shù)的10個(gè)城市，壓力就會(huì)大很多。比如深圳，住房結(jié)構(gòu)分布是非常失衡的。全市1100萬(wàn)套住房，其中超過(guò)500萬(wàn)套是城中村或者違法建筑（控制在大約50萬(wàn)原住民手里，人均大約10套住房），此外還有大量工業(yè)區(qū)宿舍，真正有紅本的商品住宅（包含拿到紅本的安居房）只有200多萬(wàn)套（還有部分家庭擁有多套）。相對(duì)于實(shí)際管理的2600萬(wàn)人口（按照百度地圖估算），真正在深圳擁有住房的家庭，恐怕四分之一都不到。對(duì)于沒有自己房子的、工作生活在深圳的人來(lái)說(shuō)，壓力當(dāng)然不小。

其實(shí)廈門、杭州、南京也是如此。

人均凈存款為負(fù)數(shù)，生活壓力巨大，但年輕人仍然喜歡深圳、廈門、杭州、南京、鄭州、合肥、蘇州、福州、廣州、寧波等這10個(gè)城市，只能說(shuō)明這些城市可以給他們提供更好的就業(yè)機(jī)會(huì)或者學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。

最后看一下通過(guò)“住戶貸款÷當(dāng)?shù)禺?dāng)年GDP”計(jì)算出的“居民杠桿率”排名，這個(gè)指標(biāo)是國(guó)際公認(rèn)的，在衡量居民買房激進(jìn)程度上更科學(xué)一些。

可以看出，杭州、溫州、廈門、深圳、鄭州、南京、廣州、貴陽(yáng)、福州、西安的居民杠桿率是最高的。

跟凈存款最大的差異，是西安的情況出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，溫州、貴陽(yáng)也殺入了前十，深圳則從第一滑落到了第四。寧波、合肥、蘇州退出了“最激進(jìn)名單”。

煙臺(tái)、無(wú)錫和南通，是居民杠桿率最低的。

未來(lái)中國(guó)的城市會(huì)進(jìn)一步分化，至少可以分為四類城市：

拼搏的城市（比如一線、強(qiáng)二線城市）、拼搏城市旁邊的睡城（比如北三縣、嘉善、昆山）、工作生活均衡的城市（比如大連、無(wú)錫），以及生活為主、工作為輔的城市（大多數(shù)三四五線城市）。最后一種城市，可以稱為“享受生活的城市”，也可以稱為“混日子的城市”，看你站在什么立場(chǎng)上了。

每一類城市，都有其擁躉，很難說(shuō)誰(shuí)好誰(shuí)壞。如果投資買房，還是在前三類里精選城市和片區(qū)。

關(guān)鍵詞： 樓市 人口 鄭州

責(zé)任編輯：hnmd003

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