首頁 > 要聞 > 正文

萬科2020:自我變革與歸零 | 地產年鑒①

2021-01-05 21:20:57來源：焦點財經  

編者按：一年一航程。2020年，很多事件都足以列入房地產行業發展的“歷史簿”。就此，搜狐焦點·焦點財經特別策劃#地產年鑒#系列，復盤典型房企過往一年的跌宕起伏。是為第一篇，萬科2020：自我變革與歸零。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

“司湯達說，一條路并不因為它路邊長滿荊棘而喪失其美麗，旅行者照舊前進。”在2020年的最后一天，“萬科周刊”寫下了這句話，寓意萬科已經邁步走向新的征途。

而這條新道路，既是“萬科集團2020年會”的主題標語——“提升基本盤，實現有質量發展，擁抱管理紅利時代”，也是其未來目標與行動的新戰略基準——“長期最大化市場價值”。

面對2021年，董事會主席郁亮代表萬科人為明天準備了六個思考題：

一、我們距離失敗有多遠？

二、“管理紅利時代”拉開了新一輪淘汰賽的大幕，誰將幸存？

三、萬科的發展潛力在哪里？

四、新時代，我們要攀登的山頂在哪里？

五、我們的工作將有什么不同？

六、我們的使命是什么？

長期最大化市場價值，是萬科的答案。“長期最大化市場價值，意味著我們的工作方法要‘站在未來看今天，從今天走向未來’。”郁亮說。

從2018年喊出“活下去”口號，到2019年提出用三年時間“鞏固提升基本盤”，再到2020年年提出“管理紅利時代元年”即將到來，萬科就像一位“敲鐘人”一樣，每一年都會為分享自己對行業的思考認知，同時向自己提出質問。

回看2020年，在高呼管理紅利時代來臨的同時，萬科也在不斷的自我革新與突破，如“春天行動”、 “龍抬頭計劃”和 “首席客戶官”制度等，并實現了7011億元全口徑銷售額，在克而瑞《2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中位列第三，與碧桂園、恒大一起名列前三甲。

同時，萬科2020年也在地產圈留下了諸多印記，包括“救”泰禾、出售廣信資產包和養豬，以及萬科物業更名等，每一件都在業界引發轟動。焦點財經特此總結、回顧了其中十大熱點事件：

（一）養豬事業：持續推進

2020年3月，萬科正式成立食品事業部，主要布局生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲三大領域。5月，萬科的一則招聘廣告在業內廣泛流傳，公開招聘豬場拓展經理、聚落化豬場總經理等；7月，萬科宣布收購利津華育養豬有限公司，養豬事業進一步落地。

12月29日，針對“養豬業務進展如何，是否準備開展社區團購業務”的提問，萬科在互動平臺表示，目前養豬業務已經落地，正在順利推進中。

萬科補充道，實現與最終客戶的連接，有很多種方式，我們會保持開放的心態，和產業鏈上下游各類合作伙伴共同探索，嘗試各種可能，但在業務模式通過驗證之前，不會過早下定論，也不會貿然擴張。

（二）撤銷冰雪事業部：并入酒店及度假事業部

2020年12月，萬科發布了一份內部郵件，稱將成立酒店及度假事業部（BU），并撤銷冰雪事業部，冰雪事業部業務和團隊并入新的事業部。

同時，萬科集團合伙人、原冰雪事業部首席合伙人丁長峰將出任酒店及度假事業部經營管理團隊的召集人，并成為新部門的首席合伙人和總經理。

丁長峰在朋友圈里發文稱：“經過3個月的籌備，集團正式發文成立了萬科酒店及度假事業部，原冰雪事業部并入新的BU。又是萬里長征，前面一樣有雪山草地要過。酒店是人類最古老的業務之一，沒什么新奇事兒，關鍵是如何把產品和服務做好。”

（三）30億參投國改基金：持股4.24%

2020年12月，萬科旗下子公司海南中萬啟盛參與投資“中國國有企業混合所有制改革基金有限公司”(簡稱“國改基金”)，投資金額高達30億元，占股比例為4.24%。

該國改基金成立于2020年12月24日，由20家企業共同投資設立，注冊資本707億元。牽頭者中國誠通的認繳出資金額為240億元，持股33.95%，為第一大股東。

除中國誠通、萬科外，其他股東還包括長江三峽集團、中國建材集團、國新控股、遠洋海運、南方電網、中國通用技術集團、中廣核、上海國有資本投資公司、申能集團等一眾央企、地方國企，及普洛斯投資。

萬科方面表示，下屬子公司以自有資金參與投資國改基金，是基于公司既定的發展戰略，以及管理公司團隊擁有的豐富投資經驗而做出的投資決策，本次投資有助于公司參與混改，助力業務發展。

（四）新名片：“筋廠”

在三季度，萬科有了新名片——“筋廠”。寓意為，萬科認真做事，堅持理想，不妥協、不認輸的“一根筋精神”，以及萬科對好產品、好服務的長期主義態度。

萬科曾做過一項調查，發現“95后”對萬科品牌無感。自稱“筋廠”是萬科自我“年輕化”，主動親近95后的一項舉措，有助于其提前鎖定未來的主力消費群體。

繼重慶、杭州等城市落地之后，“筋廠”于2020年12月24日最新落地云南昆明西山萬達廣場。

（五）新概念：管理紅利時代

郁亮對“三道紅線”的思考，成為了2020年的行業熱點話題，熱度不比“白銀時代”、“活下去”弱，郁亮“概念王”的稱號也進一步得到認同。

郁亮認為，中國房地產行業已經歷三個階段：2002年之前是土地紅利階段；“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時代，房企都站在同一起跑線，之前的優勢都歸零。

房地產“三條紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，房地產行業的土地紅利、金融紅利將逐漸消失，取而代之的是管理紅利時代。

三道紅線”將覆蓋表內表外，并進行穿透檢查。郁亮認為，之前的財務技巧都沒有任何用處，現在必須是實打實來調整，這對所有的開發商都是挑戰；要從財務紀律提高到財經紀律，財務紀律是不能做假賬等，財經紀律則要考慮好投資紀律。

他表示，萬科爭取2021年回到“綠線”。數據顯示，目前萬科有一項指標——“剔除預付款后的資產負債率”是76%，略高于紅線規定的70%。

（六）萬科物業更名 “萬物云”：在管規模第一

從“萬物梁行”到 “萬物云城”，再到“萬物云”，萬科物業在2020年賺足了眼球。10月底，萬科物業發展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”，簡稱“萬物云”， 從物業服務升級到空間科技服務，旗下分為Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大模塊。

其中，空間模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，和歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”。

科技模塊則包括“萬睿科技”、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；成長模塊的“萬物成長”是萬物云的孵化器，孵化創新企業。

2020年12月底，克而瑞發布《2020年中國物業服務企業在管規模榜TOP100》。其中，萬物云以57800萬平米的在管面積位列榜首，雅生活以50500萬平米的在管面積次之，碧桂園服務以40899萬平米的在管面積居第三。

（七）白衣騎士：“救”泰禾

7月31日，萬科以24億元收購泰禾19.9%股權，成為泰禾第二大股東。市場將這一動作解讀為萬科“救”泰禾，萬科成為了泰禾的“白衣騎士”。

在這場股權收購中，萬科提出兩個條件：

一是，泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。

二是，萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡調，且已就盡調中發現的問題的解決方案和擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司的重大問題或重大不利變化。

就萬科與泰禾合作最新進展，萬科是否已完成對泰禾盡調、是否滿意的問題，郁亮在10月31日的舉行的華東媒體交流會上表示，萬科與泰禾合作，很大程度是為了避免行業出現惡性事件，這是行業領跑者應該做的。“要協調的關系很多，需要更多的時間。”

（八）出售廣信資產包：回籠資金390億

2020年6月底，萬科以70.4億元轉讓廣州萬溪50%股權給以信達為首的七家戰略投資者， 同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產包提供的股東投入共計320億元，整體回籠資金390.4億元。

2017年6月底，萬科以551億元的總價獨自吞下廣信房產的股權及債權（廣信資產包），王石將曾其稱為“離開萬科的大禮包”。

但廣信資產包項目因為歷史原因存在一定的開發難度，經過三年的探索，萬科找到了“解題”思路，出售股權引入戰略投資者，加速廣信資產包盤活，萬科繼續擔任項目操盤方，推進項目建設。

（九）董事會換屆：王海武、祝九勝加入

2020年5月，萬科董事會換屆，7名非獨立董事中，萬科繼續留有三個席位，包括董事長郁亮、總裁祝九勝、首席運營官王海武；來自大股東深圳地鐵的分別為董事長辛杰、總經理唐紹杰、副總經理李強強；另外一名外部董事由深圳資本運營集團有限公司董事長胡國斌擔任。

從非獨立董事席位上看，萬科管理層和深圳國資方面維持了3：4的比例，勢力格局不變。

萬科方面，與董事局主席郁亮不同，祝九勝與王海武是首次進入董事會，替代了上一屆的王文金、張旭。其中，王海武在4月剛晉升為萬科執行副總裁、首席運營官，此前職位是萬科中西部區域首席執行官。

（十）入局地方AMC：持股24.1%

2020年4月，深圳市第二家地方AMC——深圳資產管理有限公司成立（簡稱“深圳資管”），第一股東是深圳市投資控股有限公司（由深圳國資委100%持有）持股50.6%；萬科出資10億元，成為其第二大股東，持股24.1%。

深圳首家地方AMC是深圳市招商平安資產管理有限責任公司，2017年由招商局、平安集團等發起成立，主營業務是不良資產收購和處置業務等。

“深圳資管”主營業務也包含對不良資產進行管理、投資和處置等。2019年郁亮曾明確表示： “除了不良資產，我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”。所以，萬科此舉也被市場解讀，不良資產等特殊機會渠道將成為其獲取土地資源的一種差異化有效方式。

關鍵詞： 萬科2020:自我變

責任編輯：hnmd003

相關閱讀

推薦閱讀