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爆炒物業股：“最牛物企”一年狂飆256% 騰訊、阿里齊入場

2021-01-10 08:50:15來源：時代周報

站在2021年的開端，回望2020年，可以確信這？是對整個物管行業具有重要轉折意義的一年。

年內物企上市公司的數字幾乎翻了一倍。截至12月31日，算上趕在年底成功登陸創業板的特發服務(行情300917,診股)，資本市場已有43家上市物業公司的身影，而在一年前，這個數字還是23。

當上市物業公司越來越多，資本市場用錢投票，板塊的分化也開始變得異常“殘忍”，在永升生活服務股價暴漲256.45%的同時，新上市的第一服務跌幅卻高達55.83%。易居企業集團CEO丁祖昱更是直言，近半物業股淪為“僵尸股”。

同樣是在這一年，資本狂潮下，行業內的收并購規模達到前所未有的高度，首家千億市值企業碧桂園服務誕生；全新的探索也開始涌現，收并購標的開始伸向產業鏈上下游；騰訊、阿里紛紛成為上市物企背后的基石投資者；城市服務也開始大行其道……

這是物管行業重塑的一年。

19家新上市，永升生活成“物業第一牛股”

物業行業這條“萬億”級的賽道之上，已經開始略顯擁擠。

從年初開始的興業物聯、燁星集團等小型物企，到年底上市的恒大物業、華潤萬象生活等行業巨頭，2020年成功登陸資本市場的物業企業已經高達19家之多。與此同時，以房產代理為主營業務的方圓房服也趕在年底前成功收購母公司旗下物業管理公司，殺入物業板塊。

這樣的頻率在過去絕無僅有，2014年彩生活吹響物業上市號角，至2019年末的6年時間里，上市物企的總數也僅有23家。物業行業資深專家金永宏指出，當上市物業公司越來越多，資本市場用錢投票，“灑胡椒面式”的普惠時代一去難返，上市紅利期宣告結束。

據時代財經統計，整個2020年，43家上市物企之中，24家出現股價上揚，18家股價下跌，1只表現持平，資本市場表現分化愈加明顯。

其中，永升生活服務以256.45%的漲幅位居首位，緊接著是銀城生活服務、寶龍商業、碧桂園服務、特發服務等4家物企，漲幅均超過100%；但同時，第一服務以55.83%領跌，興業物聯、燁星集團、藍光嘉寶服務、世茂服務、華金國際資本、合景悠活等7家物企跌幅均超過20%。

2020年初，有券商分析師向時代財經指出，他們在以往研究規模、收入、利潤與股價的關系的時做過對標，發現投資者對具有收入、規模、利潤高成長特點的企業更具青睞度，單一的有規模，沒有成長的企業難以得到資本市場認可，“規模的重要性，稍次于收入。”

而2020年物業股的整體表現可以清晰地反應這一特性在不斷加強，物業股短期內仍無法擺脫規模論。但當資金開始集中流向這些規模物企，資本市場上開始出現無實際交易的物業“僵尸股”。

數日前，在2021年丁祖昱評樓市發布會上，丁祖昱直接指出，從上市物企表現來看，梯隊分化明顯，近半物業股淪為“僵尸股”，49%上市物企日成交額在1000萬元以下，46%上市物企日成交量在100萬股以下。

嘉和家業物業服務研究院近日發布的報告同樣透露，據其統計發現和泓服務、浦江中國、祈福生活服務這三家微型物企交易數據多為左手倒右手，凈額趨近于0或等于0。如果不發生意外的話，未來這三只股基本不會成為投資者看中的標的，將淪為僵尸股。

嘉和家業物業服務研究院院長唐卓對時代財經表示，當物管板塊持續擴充，投資標的增多，競爭愈發激烈，經營業績不好、規模成長性不高、多元化業務開展情況不好的企業將逐漸被邊緣化，且隨著上市物企數量的增多，在對比中，資金會逐漸流量頭部及腰部企業，尾部企業的成交活躍度將逐漸降低。

“隨著板塊價值投資的回歸，未來將不排除出現更多經營狀況欠佳的物企成為僵尸股。”

收購案翻三倍，物業迎“雙大年”

2020年不光是物企上市大年，同時也是收購大年。

1月3日，億翰智庫發布報告稱，2020年，上市物企披露的收并購事件高達79起，其中有2起因企業業務調整等因素被終止，1起正處于企業內部考察討論及開展前期盡調階段。有效收購事件共76起，共花費金額107億元，達到2019年的有效收并購事件27起的2.81倍。

“2020年物業板塊迎來上市大潮，手握充裕資金的物企出于提高市場占有率、以規模效益降低成本等角度考量，自然會選擇進行市場化收并購操作。”億翰智庫指出，除“有錢”之外，企業大肆收并購還出于企業擴張要求、追求壟斷利潤要求、戰略發展動機、滿足投資者投資預期等因素考量。

與此同時，伴隨著資本市場對于物企的一系列資本重估，物業管理行業迎來新的變局，一些變化正在悄然發生。

2019年之前，物企收并購標的均偏向于能快速提升服務規模的物業企業。但在這兩年時間，通過收并購擴規模的意圖雖然仍沒有改變，但是潛在標的由原本傳統的物管公司，逐漸延伸至產業鏈上下游的場景公司。

方正證券(行情601901,診股)的研報指出，通過收并購產業鏈下游的場景公司，物企一方面可以獲取潛在項目資源，達到變相擴張的作用。另一方面，通過收并購專業公司，物企得以提升專業領域的綜合服務水平，突破專業領域技術壁壘，并與現有業務形成協同，在降本增效的同時擴大業務版圖，實現“大物業”的發展模式。

2020年8月，碧桂園服務宣布斥資15億元收購中國城市樓宇電梯海報媒體運營商城市縱橫；10月，碧桂園服務合計斥資33.2億元收購了兩家環衛公司，分別是環衛行業top10的滿國康潔70%股權，以及福建東飛60%股權。

2019年3月，時代鄰里收購以市場為導向的專業市政環衛服務供貨商廣州東康，進入了市政環衛服務領域；5月，新城悅服務收購上海數淵科技，介入智能化工程施工業務。同年，綠城服務也完成對教育相關標的MAG的收購，提升其教育服務領域的增值服務業務創收。

收購之外，與上下游企業的戰略合作也不斷涌現。2020年6月，雅生活服務與玉禾田(行情300815,診股)簽署了《環衛一體化項目戰略》；10月金地物業宣布與遼寧陸帆達成戰略合作，擬在垃圾分類上下游等合作。

唐卓認為，收購標的的變化，一方面是由于國家促銷費政策、鼓勵物企開展多元化業務；另一方面是因為居民多元化美好生活服務需求的增多，物企需要根據需求調整共贏。

但最為重要的是，越來越多的物企上市，它們需要有自己獨特的故事題材。物業行業傳統的收費包含3個層面：基礎物業服務、業主增值服務、非業主增值服務。其中，基礎物業服務長時間處于無變化或小幅增長的趨勢，而增值服務則具有巨大的空間，且利潤率也遠高于基礎服務，大力開展增值服務更有利于獲得投資者青睞。

“一般來看，頭部企業與后面梯隊企業的發展存在1-2年的時間差，類似碧桂園服務等頭部物企已經在增值服務商作出巨大的改進，后面梯隊企業必然會加快步伐，跟上發展。對產業上下游企業的收購，將成為未來行業的發展大勢。”

資本與物企相互成就，估值數倍于房企

2020年開始，物業板塊在疫情下一路逆勢跑贏大盤。直至第四季度，物業板塊迎來史上最大規模IPO發行浪潮。大量新股上市放大了物業股存在關聯方利益、企業同質化程度較高等問題，成為板塊調整的直接誘因。

這一趨勢一直延續至年底，伴隨著12月末恒大物業、華潤萬象生活的成功上市，才得到一定的v字反彈。為更深刻理解資本市場的底牌，嘉和家業物業服務研究院通過統計機構投資者對于物業股的整體持倉比例變化趨勢，發現2020年全年機構投資者信心指數呈下滑趨勢。其中，機構投資者對于新上市物企的低持股成為信心指數持續下滑的主要原因。

圖片來源：嘉和家業物業服務研究院

嘉和家業物業服務研究院院長唐卓向時代財經解釋道，在7月中報季來臨之前，機構投資者信心的快速上升說明了靈敏嗅覺的機構投資者已經提前布局，伴隨著中報披露帶來的股價快速上升，機構投資者也加快了拋售的速度完成獲利離場。

“上半年的漲幅積累，資本市場獲利了結，8月份物企中報披露結束，投資者預期得到滿足，疊加國內疫情得到有效控制，資金對輕資產運營行業的青睞度有所下降，資金選擇其他方向。”

因此，超速增長透支的股價，外加持續撤離的機構資金，直接成為物業板塊自中報披露期后（8月-11月）陷入為期3個月低迷的主要原因。但股價的調整往往是短期博弈的結果，長期來看，物業股的輕資產、高ROE、高成長以及增值服務想象空間并未完全消失，仍支持了物業股板塊普遍高于地產板塊好幾倍的估值。

從趨勢圖中可以看出，12月尾部機構投資者信心指數出現上升現象，唐卓認為，這代表著機構投資者在逐漸增持大型物企和部分代表性物企，為年報披露期的到來做蟄伏準備，因此2021年初，物業板塊將迎來緩慢穩步增長趨勢。

不過，當物業整個板塊經歷一定程度回調時，行業的發展也受到一定質疑。曾有包括房企高管、資產分析師在內的多名人士表示，無法理解物業股如何支撐動輒70-80倍的市盈率。

市場對于物業企業如何進行價值創造以及如何支撐如此之高的估值尚存分歧。東方證券(行情600958,診股)認為，當物業公司獨立運作之后，借由資本市場的力量對運營能力進行重估，增值服務重塑住宅物業的價值，資本市場高估值的意義是將物業服務依賴被服務資產價值的外部性內部化，資本市場是給了物業公司一個價值重估的平臺。

“如果沒有資本市場給與的高估值，就很難推動物業行業整體的進步。物業公司與資本市場是互相成就的。從這一層來講，我們認為物業公司上市潮并不影響物業公司的投資價值。”

關鍵詞：物業

責任編輯：hnmd003