關注：財報對對碰｜萬科銷售下滑明顯保利發展更會賺錢

2022-10-29 09:30:19來源：中新經緯

中新經緯10月29日電 (薛宇飛)近日，多家上市房企相繼發布2022年第三季度報告，保利發展(行情600048,診股)與萬科兩家頭部房企不約而同地于28日晚公布了三季報數據。保利發展與萬科分別作為國有房企與民營房企的佼佼者，其業績表現具有一定代表性，因此，中新經緯通過多項指標進行對比，尋找兩者之間業績之間的差異。

(資料圖)

受市場環境影響，它們的銷售業績均有下降，萬科的降幅稍大，但從9月份的銷售看，它們的降幅有趨緩跡象。萬科的營收規模雖是保利發展的兩倍多，但盈利的差距并不明顯，萬科的毛利率低于后者。今年前三季度，保利發展與萬科的現金及現金等價物都在減少，但短期債務相對穩定，償債能力仍有保證。

銷售降幅放緩萬科業績下滑更大

由于期房銷售的原因，房地產企業的業績數據有一定的滯后，因此，每月公布的房地產銷售數據具有先導性，可以窺測企業未來的業績走向。

2022年以來，房地產市場銷售整體呈現下滑走勢，各房企銷售端承受了不小的壓力，不過，從近一兩個月數據看，已有個別頭部房企出現銷售降幅減緩的跡象。據今年10月10日保利發展公布的數據，9月份，公司實現簽約面積227.01萬平方米，同比減少8.30%；實現簽約金額383.95億元，同比增加6.60%。除6月份外，這是保利發展今年單月簽約面積的降幅首次縮小至個位數，而單月簽約金額同比正增長，則是繼6月份的第二次。

需要指出的是，每年的6月、12月都是房企沖擊銷售額的月份，這些月份的銷售有所增長也是正常現象，因此可以說，保利發展9月份銷售表現相對不錯。再看萬科，9月實現合同銷售面積227.1萬平方米，同比下降0.48%；合同銷售金額347.3億元，同比下降3.82%，兩項指標的降幅也在明顯放緩。

從累計數據看，1-9月份，保利發展實現簽約面積1920.51萬平方米，同比減少24.50%；；實現簽約金額3201.00億元，同比減少21.97%。1-9月份，萬科累計實現合同銷售面積1936.9萬平方米，同比下降34.26%；合同銷售金額3146.7億元，同比下降34.32%。兩家的銷售規模旗鼓相當，但萬科的累計銷售降幅大于保利發展，銷售壓力更大。

土地儲備關系房企未來的發展勢頭，面對今年嚴峻的地產形勢，許多房企都不敢拿地。三季報披露，今年前三季度，保利發展新拓展項目70個，新增容積率面積771萬平方米；截至三季度末，共有在建擬建項目795個，在建面積1.39億平方米，待開發面積6605萬平方米。萬科方面，前三季度新增27個開發項目，總規劃計容建筑面積約485.9萬平方米；截至三季度末，在建項目總計容建筑面積約9305.2萬平方米，規劃中項目總計容建筑面積約3685.5萬平方米。萬科還參與了一批舊城改造項目，總計容建筑面積合計約494.4萬平方米。從新拓項目數量、規劃面積、在建項目面積及待開發面積看，萬科都遜于保利發展。

利潤下降保利發展毛利率較高

業績方面，三季報顯示，今年7-9月份保利發展的營收與利潤均為負增長，實現營收456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤22.68億元，同比下降30.96%。萬科的表現相對較好，7-9月份實現營收1307.6億元，同比增長25.3%；歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

1-9月，保利發展實現營收1564.37億元，同比增長12.97%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.61%。1-9月，萬科實現營收3376.7億元，同比增長24.4%；歸母凈利潤170.5億元，同比增長2.2%。可以發現，萬科營收規模是保利發展兩倍還多，但兩者的賺錢能力的差別卻不明顯，前三季度萬科歸母凈利潤僅比保利發展多了約40億元。

營收規模差別大、利潤差別小，說明了萬科的利潤率不及后者。三季報稱，今年前三季度，保利發展的毛利率為24.51%，較2021年同期下降5.32個百分點。萬科沒有披露整體的毛利率數據，但三季報稱，“2022年前三季度，本集團開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。”

房企利潤下滑已經是不爭的事實。萬科集團總裁、首席執行官祝九勝在今年8月底舉行的萬科中期業績推介會上就表示，短期看，萬科首先要確保公司的經營安全，毛利率肯定承受著相當的壓力。長期看，行業毛利率要回到社會平均水平，“沒有哪個行業必然比哪個行業好，房地產行業的毛利率最終會回歸到社會平均水平。不過即使這樣，仍會有深刻洞察客戶需求、經營效率能夠提升的企業，能獲得高于行業平均水平的回報率。”

比較而言，萬科的業務構成更加多元。今年前三季度，房地產開發業務貢獻了87.60%的營收，其余的則由物業服務(即萬物云)、物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等板塊支撐，除了萬物云的收入沒有披露外，其余板塊前三季度的營收分別為29.7億元、23.1億元、62.5億元，均有兩位數的同比增幅。

在手現金減少償債能力相對穩定

面對房地產市場的挑戰，經營安全已成為企業當前最應該考慮的問題，簡單講，就是要增厚現金流、減少負債。

三季報顯示，2022年1-9月，保利發展實現銷售回籠2939億元，較去年同期減少19.96%，這與今年銷售額的降幅基本相當。1-9月保利發展的回籠率達到91.8%，高于去年同期的89.5%。

現金流方面，截至2022年三季度末，保利發展經營活動產生的現金流量凈額-298.57億元，大幅低于去年同期的-187.51億元；期末現金及現金等價物余額1288.19億元，比去年同期的1318.64億元減少30億元，比今年上半年末的1555.74億元減少267.55億元。

截至2022年三季度末，萬科經營活動產生的現金流量凈額-41.76億元，比去年同期的12.20億元減少了442.36%；期末現金及現金等價物余額1158.05億元，比去年同期的1386.66億元減少了228.61億元，比今年上半年末的1379.08減少221.03億元。

負債方面，截至2022年三季度末，保利發展的資產負債率為77.91%，扣除預收賬款后資產負債率為66.35%。其中，短期借款及一年內到期的非流動負債為672.47億元，雖高于去年同期，但較今年上半年末則減少約百億元。

截至2022年三季度末，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。萬科披露了“貨幣資金”指標，三季度末為1188.3億元，是總和為627.5億元的短期借款和一年內到期有息負債的約1.89倍，2021年年末該比值約為2.55倍。萬科持續降低融資成本，前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。

可以看出，保利發展、萬科均面臨著現金減少的問題，但好在短期債務相對穩定，償債能力雖有削弱，也仍保持在不錯的水平上。(更多報道線索，請聯系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

責任編輯：魏薇

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