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【世界獨家】深圳放松限購？神奇的新房特例出現了

2022-12-14 19:50:31來源：格隆匯樓市  


(資料圖片僅供參考)

深圳“首個”不限購但限貸的商品房出現了？

這周單身公寓性質的御成府開盤，釋放出單身公寓放開限購的消息，成為深圳首個限貸不限購的住宅項目。

不限購不占名額，再加上低總價門檻，坊間一度討論得沸沸揚揚。

甚至還有人認為這是深圳政策松綁的表現，是市場轉折的征兆，得抓緊機會了。

但松綁是真，是不是機會就需要時間來驗證了。

項目共推出295套單身公寓，建面約37-54平，備案均價約8.9萬/平，總價區間318-517，是南山區少有的小面積，低總價的新房。

開盤前項目都沒什么水花，預售獲批也比較低調，甚至在銷售方案發布后的一兩天也沒什么人討論。

但這兩天因為一張圖，大家開始紛紛討論這個項目。

接著深圳單身公寓/單身宿舍不限購的消息開始傳出，項目也成為深圳首個不限購限貸的項目（土地為居住用地）。

不過很快，后續有媒體求證，雖然項目不再限制購買名額，但屬于“市住建局特批”。

換句話說，目前只有這一個項目執行不限購的政策，是特殊項目，其他的沒有。

像南山區丹華公館、玖裕茗院，福田的深物業金領都沒有這個政策通知。

實際上，像御成府這樣的項目，深圳并不少。

二手房中的上梅林合旺閣小區、福田的旭飛花園、八卦嶺宿舍，南山區的龍瑞佳園A棟、高發公寓，羅湖的世紀廣場A座和C座、金麗豪苑等等。

據市場不完全統計，深圳這類有產權歸屬不一樣的住宅大概有四十多萬套。

如果不再限購，那么深圳將會是一線城市中，精準放松限購的城市。

作為樓市風向標城市，勢必也會給深圳帶來不小的影響。

比如無論新房還是二手房，同類性質的住宅成交會迅速活躍起來。

不限購，不占用名額，會激活本身就缺名額的深圳本地需求。

其次還可以落戶，相對便宜的總價，還會吸引一批打算來深圳的年輕群體。

進而引發深圳樓市的另一波熱潮，成為市場預期的新變量。

不過好在，目前只有御成府這一個特例，并不是針對全市四十多萬套的住宅。

這樣的項目能不能買？

小女警的看法是能不碰，盡量不碰，別因為便宜就做了最綠的一顆韭菜芽。

實際上項目也不算便宜。

7.9萬-9.6萬/㎡的單價，買正兒八經的住宅難道不香嗎？

雖然項目位置地段都還可以，處于山老城區，去西麗、科技園、深圳灣、前海、寶中都方便，但是產品本身存在一定風險，屬于市場非主流產品。

第一就是項目的產權屬性。

雖然項目土地性質是居住用地，但是用途是單身公寓，房產證上必定登記的也是單身公寓/居住用地。

如果是單身公寓，那么未來產權的界定到底怎么算也是未知數，是住宅還是公寓，需要看政策的變化。

而產權屬性關聯的是上學的積分，一切還是要以房產證上的定性為準。

如果是住宅，積分上學的積分自然是更高一些，如果是公寓積分就會比住宅的低。

前幾年深圳就出現認單身公寓學位的情況。

2020年5月，福田區深高南校區拒絕8個單身公寓/單身宿舍小區的學位申請，經過業主的爭取才恢復原本的積分標準。

2021年6月深圳市軟件產業基地宿舍申請深圳灣科技生態園學位積分突然下降20分，產權積分由原來的按住宅40分下降到20分，按自建房和集資房計算。

所以無論銷售怎么宣傳，一切還是要以房產證上的定性為準。

雖然深圳已經推行“大學區，教師輪崗”的制度，但對于積分的雷區，一定能避免則避免。

何必花了幾百萬去買一個學位積分有變動風險的產品？

第二是產權年限的問題。

項目地塊拿證是1994年，70年產權期限，只剩42年。

產權年限打折，對項目后期轉手會有價值折損影響。

項目不僅產權屬性存在界定的問題，剩余年限也不多，自然市場對這樣的二手房不會是主流的選擇。

第三是產品自身比較復雜，容積率比較高。

項目的1—2層為商業，3-5層為酒店，5—6層為會所（包含泳池、水吧以及健身房），8-26層為可售產品（R2居住性質的單身公寓），28-37層為服務式公寓。

6層以下是商業、酒店和會所，28層以上是長租公寓，未來居住的人群就會比較復雜。

雖然電梯可以設置成單身公寓樓層刷卡停靠，保護隱私和業主安全，整棟樓只有4個電梯，單層總戶數有20戶之多，比很多普通安居房，公租房的梯戶比還要差。

這些都是不能忽略的雷區。

雖然過去一直這種單身公寓/單身宿舍當作住宅對待。

當學位不緊張，積分競爭不激烈的時候平常倒也沒什么事，但如果學位競爭激烈，就很難避免積分規則會有所調整。

到時候首當其沖受到影響的也會是這類產品。

可能有人會說，日后大學區推行加快，上學搖號，教師輪崗鋪開加深，說不定就沒有房本上產證的問題了。

但是什么時候能夠深化下去，是不是一定不存在這些問題了？

都是未知數。

目前政策還存在不確定性，只適合沒有學位需求的小眾群體考慮。

在未知風險能夠提前預判的情況下，小女警覺得沒必要去冒這個風險。

總價318萬-517萬的產品，在深圳也不是沒得選。

你們覺得呢？

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責任編輯：hnmd003

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