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天天最資訊丨2023年樓市第一雷，炸在共有產權房

2023-02-02 19:45:37來源：深藍財經  


【資料圖】

2023年樓市第一雷，炸在了共有產權房上。

這驚掉不少吃瓜群眾的下巴，要知道，前不久深圳樓市還放出重磅炸彈，把共有產權房提升到和商品房相同的份額。

深圳的共有產權房新政才剛宣布半個月，青島的共有產權房就因為城投平臺掏不出錢，出了問題。

有自媒體甚至直言：這可能是中國第一例“爛尾”的共有產權房，能載入中國房地產史冊的一幕！

但深藍財經研究了下這件事，發現并沒有到所謂“爛尾”的程度，房子其實已經建好了，開發商也沒有拖后腿，比起人們通常印象中的房地產“暴雷”，青島城陽共有產權房“暴雷”，更像是地方政府完砸了。

1

青島城陽城投囊中羞澀

三年內上千條投訴

事情要從一條給青島城陽區長的留言說起。

這位匿名網友稱城陽舜山府不給交房。留言中，他介紹自己是一名來青創業者，兩年前，他掏空了所有積蓄，向親戚朋友借了不少錢，購入了一套位于城陽區白云山(行情600332,診股)龍湖舜山府的房屋和車位，首付款將近150萬元，2021年4月網簽，走的市政共有產權，政府方面出資76萬。

但現在新房交付時間已經到，自己苦等兩年，砸進全部身家買下的房子，卻收不到樓。

從以前的案例看，共有產權房業主收不到房，往往跟開發商拿不出錢有關。而這次青島共有產權房的罪魁禍首，竟然不是開放商，而是有國資坐鎮的城投平臺——城陽市政投資集團。

接下來的劇情就成了三方互相踢皮球。

開發商說：市政公司沒給打錢，你得去問他們什么時候給打款，要不就去找房管局投訴。

市政說：沒錢！

房管局也說：這事我們管不了，你們還得去找市政。不行就退房吧。

開發商又說：退房可以，不過要給20%的違約金。

網友也很無奈，退房太虧，全款300萬就要給60萬的違約金，但現在孩子要上學，自己明明買了房還要租房住，開支太大。最終無奈上區長信箱求助。

當事方城陽市政投資集團則在20天后回復：“現在正在積極籌措資金解決付款問題”。

直接把“沒錢”兩個字寫在了臉上。

這種情況還不是孤例。在青島城陽區，這樣的事還不少。

去年4月，一位青島市民寫信給民生服務中心，表示買的金秋泰和郡項目，也因為市政投資集團沒有打款，導致銀行貸款遲遲下不來而不能收房，今年要上學的孩子沒了著落，“讓人才寒心”。

資金緊張的情況，還不止市政投資集團這一家。

如去年7月，一名青島網友在領導留言板上給青島市城陽區委書記留言稱，自己認購的一套白云山花園小區，因為城陽城市發展投資集團一直未放款，無法如期收房。

青島城陽市政開發建設投資集團有限公司（市政）、青島城陽城市發展集團有限公司（城發）、青島動車小鎮投資集團有限公司（動投）等三家城投，也頻繁出現在市民的投訴中。

深藍財經發現，山東省領導留言板中，關于共有產權房的投訴和求助，基本都是青島城陽區，且大多數集中在城投平臺不給打款，或者遲遲不審批等問題上。

另外，在青島市城陽區政府門戶網站中，以“共有產權 不打款”作為關聯詞搜索，近三年的相關結果多達1397個。

投訴時間主要集中在2021年-2022年。而青島城陽區的共有產權政策，從2020年10月才開始。

不過城陽市政投資集團確實是在努力籌集資金。在這名網友留言后不久，12月22日，青島城陽共有產權人才住房8.8億元ABS債券終于被受理了。

不過受理之后，還要經過審議、反饋、上會決定是否通過、封卷發函等流程，城陽市政投資集團要等到錢到手估計還要等上幾個月。這應該就是城陽市政投資集團會回復“資金還在籌措中”的原因。

2

為什么暴雷？

地方財政壓力凸顯

山東青島，AKA北方第三城，GDP總量僅次于北京、天津的一顆明珠。

但這次共有產權房暴雷，為什么會發生在青島身上？

據青島市統計局官網2月1日公布的數據，2022年青島市全市生產總值為14920.75億元，穩居北方第三城，與天津的GDP總量差距進一步縮小。

其中城陽區GDP總量為1348.33億元，排名全市第5。但增速卻僅為1.1%，全市墊底。

△2022年青島市各區GDP及增速情況。城陽區增速墊底。

圖源：齊魯壹點

眾所周知，土地財政是地方財政的主要來源。但自去年以來，樓市持續低迷，民企拿地意愿普遍偏低，土地出讓收入明顯下降，土地流拍現象也頻繁發生，這時，央國企和地方城投成為拿地的主力軍。

中指研究院數據顯示，2022年，地方城投成為了各地土拍市場上的拿地主力。拿地面積TOP100中地方城投有71個，是2021年的3倍多。

國企和地方城投強勢拿地的原因，除了市場因素之外，還有土地財政有關。部分地方政府為了維持土地財政收入，就讓國企拿地，輸血地方財政。

以去年青島第四批集中供地為例，城陽區土地出讓12例，僅一例為民企拿地，總價為4.37億。其他11例，要么是合作，要么是國資拿地。不僅沒賺，城投平臺還要掏出二三十億。城投的錢哪里來，說到底還是地方財政。

企業預警通數據，2021年城陽市政全年營收13.26億元，凈利潤5880.38萬元；2022年上半年，總營收9.21億元，凈利潤卻僅有571.31萬元。半年間，負債已從84.39億元攀升到了110.88億元。

此外，據城陽區政府披露，2022年1-10月，城陽區還要指出財政總計285.9億元。

在此基礎上，還要再掏錢投入共有產權房，城陽區的財政壓力之大，可想而知。

值得注意的是，和北京、上海、廣州等共有產權房政策偏向保障性不同，青島共有產權房政策，更偏向人才政策。

前面城陽區區長信箱的許多留言中，都曾頻繁提到“人才”二字，而且力度之強，不僅向從院士到大專學歷七類人才開放，其中1-4類人才在8年后還能無償獲贈30%產權，5-7類人才在10年內回購30%的產權。

最核心的一點：不做無房要求，管你有沒有房都可以買。

不僅可以用來自住，完全可以作為投資購買。

對比其他城市，青島城陽區政策可謂是相當寬松了~

該政策一出，城陽樓市就像打了一針雞血。青島網上房產數據顯示，2020年，城陽區全年新房共成交24850套，較2019年幾乎翻番，其中僅人才共有產權住房網簽了11000余套，貢獻近半。

但壓力，卻落到了墊付30%的城陽城投平臺身上。

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責任編輯：hnmd003

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