全球熱消息：年報(bào)觀察 | 遠(yuǎn)洋未雨綢繆

2023-03-31 05:42:55來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng)  

觀點(diǎn)網(wǎng) 近期房企陸續(xù)披露2022年財(cái)報(bào)，可謂幾家歡喜幾家愁。

受疫情反復(fù)與地產(chǎn)調(diào)整影響，過(guò)去一年，大多數(shù)房企面臨著較大的業(yè)績(jī)壓力，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦不例外。

年報(bào)顯示，2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額461.27億元，毛利23.77億元。


(資料圖片)

在銷售、交付、債務(wù)兌付等領(lǐng)域接受檢驗(yàn)的同時(shí)，年內(nèi)多次兌付到期債務(wù)，向市場(chǎng)釋放信號(hào)。

業(yè)績(jī)篇

對(duì)遠(yuǎn)洋而言，過(guò)去一年實(shí)屬不易。

宏觀經(jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)低迷、地產(chǎn)調(diào)整等因素影響下，行業(yè)走過(guò)荊棘之路，銷售端始終萎靡，融資端閘口收緊，房企承受了巨大的壓力。

不過(guò)，遠(yuǎn)洋依舊表現(xiàn)出韌性。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額461.27億元，毛利23.77億元，期內(nèi)公司擁有人應(yīng)占虧損為人民幣159.30億元。

該公司在財(cái)報(bào)提到，報(bào)告期內(nèi)虧損的原因，一方面是中國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷及新型冠狀病毒疫情持續(xù)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)額及毛利率下降，以及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值撥備增加；另一方面，分占合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的業(yè)績(jī)下降；第三方面由于人民幣貶值造成的匯兌虧損。

實(shí)際上，去年大多數(shù)房企都對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提撥備，但是此類計(jì)提撥備并非真正的損失，屬于非現(xiàn)金性質(zhì)的“浮虧”影響，這也是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)后續(xù)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)走勢(shì)做出了預(yù)判。隨著當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的回暖，后續(xù)該筆計(jì)提有望重新調(diào)整。

此外，從該公司營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍然保持著最大貢獻(xiàn)，約占總營(yíng)業(yè)額的80%。

于2022年，該公司來(lái)自于北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西區(qū)域的物業(yè)開(kāi)發(fā)收入占比分別為12%，29%，22%，15%，18%及4%。

從更細(xì)節(jié)的數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去一年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)交付可售樓面面積由2021年的324.29萬(wàn)平方米上升至615.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)約89.77%。

在“保交付”大背景下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的交付也有比較良好的反饋。同期，該公司實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額約人民幣1002.9億元，協(xié)議銷售面積約615.4萬(wàn)平方米。在觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，位列全行業(yè)第20名，依舊保持頭部地位。

對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是發(fā)展的基石，過(guò)去一年，由于市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓，百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)中有近四成企業(yè)暫停了土地端的投資。

相比之下，遠(yuǎn)洋精2022年購(gòu)入7幅土地，總樓面面積為66.8萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益面積為48.6萬(wàn)平方米，平均成本7800元/平方米。于2022年12月31日，該集團(tuán)共計(jì)擁有4298.1萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

從北京出發(fā)的遠(yuǎn)洋，一直被稱作是“京城一哥”，上市前后土儲(chǔ)主要集中在北京、東北一帶，2010年開(kāi)始穩(wěn)定一線城市發(fā)展，并且深入全國(guó)多個(gè)地區(qū)。截至目前，遠(yuǎn)洋已經(jīng)基本形成了以環(huán)渤海為中心，珠三角、長(zhǎng)三角為兩翼的布局。

2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)首次制定“南移西拓”戰(zhàn)略布局，拿地重心向華東、華南、華中和華西區(qū)域傾斜。

從該集團(tuán)土地結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至報(bào)告期末，北京區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域及華中區(qū)域、華西區(qū)域擁有的土地儲(chǔ)備分別占總土儲(chǔ)24.10%、22.37%、14.44%、10.7%、13.46%、14.77%。

受益于城市投拓的進(jìn)一步優(yōu)化，遠(yuǎn)洋集團(tuán)希望能夠減輕由個(gè)別城市波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)篇

過(guò)去兩年，在行業(yè)調(diào)整之下，一大批房企應(yīng)聲倒下，作為幸存者的遠(yuǎn)洋，也需要未雨綢繆。

一方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)加快了資產(chǎn)出售的步伐，年內(nèi)相繼出售北京頤堤港一期、麗澤遠(yuǎn)洋銳中心、成都太古里股權(quán)等資產(chǎn)，回籠資金逾150億元。

觀點(diǎn)新媒體查閱，這類項(xiàng)目以重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目為主，上述出售不僅能夠助力遠(yuǎn)洋加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，更能在行業(yè)融資關(guān)閘之時(shí)，回籠資金，以備不時(shí)之需。

另一方面，去年年末，隨著監(jiān)管層、銀保監(jiān)會(huì)的“三支箭”、“金融十六條”登政策接連出臺(tái)，行業(yè)融資有所放寬。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)抓緊融資窗口期，接連發(fā)債、獲取授信，年內(nèi)先后與中國(guó)工商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)民生銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)獲得授信額度超1000億元。

以確定的態(tài)度，應(yīng)對(duì)不確定的未來(lái)，在行業(yè)下行周期，遠(yuǎn)洋因此能保持現(xiàn)金流的相對(duì)穩(wěn)定。

據(jù)了解，過(guò)去一年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在債務(wù)兌付方面一直如期進(jìn)行。去年11月17，該公司完成“17遠(yuǎn)洋01”公司債本息兌付，共計(jì)約10.4億元，年內(nèi)到期信用債均已償還完畢。

今年開(kāi)年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦接連完成“21遠(yuǎn)洋控股PPN002”債券的本息兌付，以及一筆次級(jí)永續(xù)美元債票息兌付。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成為中債增擔(dān)保發(fā)債的六家示范房企之一。

在財(cái)報(bào)中，該公司亦表示，于2022年12月31日，集團(tuán)凈借貸比率約183%，呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，未來(lái)這一點(diǎn)仍需警惕。

從具體的負(fù)債指標(biāo)來(lái)看，2022年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擁有的總貸款為970.23億元，同比微增5.20%，其中，一年內(nèi)到期貸款為380.92億元，一至兩年內(nèi)到期的額貸款為210.62億元，二至五年內(nèi)到期起的貸款為300.61億元，五年以上的貸款為78.08億元。

報(bào)告期末，該公司擁有的現(xiàn)金資源總額為93.86億元。而據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)尚未使用的授信額度約人民幣1652億元，公司流動(dòng)比率為1.40倍。

行業(yè)融資回暖，且銀行授信充裕的情況下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)短期償債壓力并不算大。該公司在財(cái)報(bào)中亦表示，集團(tuán)對(duì)流動(dòng)性充滿信心。

雖然經(jīng)歷了極其不平凡的一年，但遠(yuǎn)洋以不“躺平”的心態(tài)，在地產(chǎn)下半場(chǎng)盡力化解危機(jī)，以未雨綢繆之資，將未來(lái)的不確定轉(zhuǎn)換為新的生機(jī)。

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