天天看熱訊：李宇嘉：深圳樓市參考價(jià)新政，影響有多大？

2023-04-21 14:54:01來源：金融界  


【資料圖】

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準(zhǔn)確地講，這次深圳并非廢除了二手房參考價(jià)，而是銀行不再捆綁參考價(jià)放貸，取而代之的是，根據(jù)銀行的評估價(jià)或網(wǎng)簽價(jià)格（實(shí)際成交價(jià)）孰低來放貸，而這個(gè)價(jià)格會(huì)更接近市場價(jià)！

也就是說，讓價(jià)格信號回歸市場本來面目，并主導(dǎo)銀行放貸。我們關(guān)心的是，對深圳的二手房市場，到底是利空還是利多？顯然，市場價(jià)主導(dǎo)銀行放貸，就會(huì)避免參考價(jià)導(dǎo)致的“去杠桿”效應(yīng)（高于參考價(jià)的部分，都會(huì)轉(zhuǎn)化為首付）。其直接效果是，購房者可以加杠桿了。

加杠桿，這是深圳過去樓市火爆的邏輯。所以，很多人認(rèn)為，這是巨大的利好。再加上，現(xiàn)在銀行面臨“資產(chǎn)荒”，放貸壓力很大，把房貸作為最優(yōu)質(zhì)的貸款，凡提前還貸必百般阻撓。

形勢很清晰了：銀行特別想放貸，利率也已經(jīng)降至歷史最低了，首套房4.3%，二套房4.9%，放貸周期一個(gè)月，審批只要一周；購房者想加杠桿購房，樓市再次火爆的要素全了。

真的是這樣的嗎？

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毫無疑問，對那些掛牌價(jià)本來挺高，但被參考價(jià)壓下來、購房人被迫“高首付”的房源，貸款不再捆綁參考價(jià)以后，首付降下來了，購房人也不用到處借錢湊首付了，購房門檻低了。

這對活躍交易是非常好的，也是此次新政的出發(fā)點(diǎn)之一。但有沒有想過，這會(huì)帶來什么結(jié)果？

一是，購房人承擔(dān)更多的月供

二是，購房人承擔(dān)更多的稅費(fèi)

也就是說，加杠桿是有代價(jià)的。

放在2016年至2021年初，對買房人來說，多付點(diǎn)兒月供、多繳點(diǎn)兒稅費(fèi)，這都不是事兒。那會(huì)兒，都信心滿滿。有錢的人，月供和稅費(fèi)不在話下；沒錢的人，膽兒大，到處能借錢，也不在話下。

但是，現(xiàn)在可以嗎？

如果有人說，放開了杠桿，就會(huì)回到過去。我說，這叫刻舟求劍。3月下旬以來，深圳新房和二手房成交數(shù)量明顯下降了。為什么呢？一方面，積壓的需求釋放殆盡，更重要的是，3月以后有開發(fā)商提高新盤售價(jià)，小業(yè)主提高掛牌價(jià)，導(dǎo)致購房需求受到了巨大的抑制。

為什么會(huì)出現(xiàn)這一情況呢？一方面，市場本來預(yù)期價(jià)格下跌，現(xiàn)在漲價(jià)了，心理上接受不了；另一方面，現(xiàn)在購房者面臨“多個(gè)難”：籌集首付難，繳稅費(fèi)難，月供也難。簡單來講，既缺首付，也缺月供，還缺過戶時(shí)要繳的那幾萬元稅。

這就是為何，按揭利率降至4.3%了，甚至低于4%了，但購房情緒還是沒有提振起來。很簡單，缺的，不是降利率省下那幾百元。

總結(jié)來說，不愿意“加杠桿”。

再者，即便愿意加杠桿，但在深圳早已實(shí)現(xiàn)“三價(jià)合一”的政策框架下，高評高貸（做高貸款評估價(jià)）有稅負(fù)的制約（多貸款、多繳稅）。結(jié)合樓市基本面，過度“加杠桿”的可能性不大。

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當(dāng)然，只要有漲價(jià)預(yù)期，大家就會(huì)重返樓市。加杠桿，則是修復(fù)漲價(jià)預(yù)期的關(guān)鍵。現(xiàn)實(shí)中，總有人會(huì)在新政的刺激下，愿意多加杠桿進(jìn)場，但這只是個(gè)案。

現(xiàn)在，無論是樓市海量壓頂?shù)墓?yīng)端，比如龐大的商品房供應(yīng)、海量的二手房，人才房分流，還是今非昔比的需求端，比如支撐樓市的幾個(gè)行業(yè)（地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、機(jī)關(guān)國企）都揮別過去的繁榮，如何重返樓市？

我們再來重溫一下，二手房成交參考價(jià)格的制定依據(jù)：

約62%，根據(jù)2020年網(wǎng)簽價(jià)格計(jì)算得出，價(jià)格和近一年的網(wǎng)簽價(jià)格一致；

約10%，部分樓盤長期無成交，由評估師駐場測算；

約27%，這部分是大家普遍感覺與市場價(jià)存在差距的，是因?yàn)槿ツ旮Ｌ铩⒛仙健毎驳臒狳c(diǎn)片區(qū)，可能存在炒作因素，導(dǎo)致掛盤價(jià)虛高，擠出泡沫后才是合理價(jià)格。

也就是，2021年2月份出臺(tái)參考價(jià)時(shí)，只有不到1/3的房子的實(shí)際成交價(jià)，明顯低于參考價(jià)。

說明了什么？深圳樓市的困境之源（比如，這些年二手房趴在地上的交易量），絕不是二手房參考價(jià)，它可能只是一根稻草。逆轉(zhuǎn)樓市過度繁榮局面的，有多根稻草。

比如2020年“7.15調(diào)控”，深圳土地房源放量供應(yīng)，“限地價(jià)、限房價(jià)”，房企暴雷，人才房分流需求，整頓金融地產(chǎn)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，還有機(jī)關(guān)國企降工資。這些整合起來，就是所謂的大環(huán)境變了。

當(dāng)然，現(xiàn)在也在修復(fù)，你我都在這其中，不多言了，冷暖自知。

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最后談?wù)劊?STRONG>為何要出這個(gè)新政？

首先，參考價(jià)的階段性歷史使命完成了。當(dāng)時(shí)，為什么出參考價(jià)呢？因?yàn)槎址咳狈?yīng)彈性，特別是某些熱點(diǎn)區(qū)域，極易造成業(yè)主、銀行、中介（含資金中介）合謀來拉升價(jià)格、坐地漲價(jià)。

對買家來說，只有接受價(jià)格的份兒，于是就形成“杠桿推動(dòng)高價(jià)房銷售→漲價(jià)預(yù)期實(shí)現(xiàn)→進(jìn)一步漲價(jià)預(yù)期”的循環(huán)。房價(jià)上漲已脫離基本面，呈現(xiàn)自我強(qiáng)化、自我循環(huán)的漲價(jià)邏輯：“因?yàn)橐獫q，所以漲”。于是，需要政府“參考價(jià)”強(qiáng)力介入，綁定銀行杠桿，對二手房“定向去杠桿”。

表：2021年2月出臺(tái)參考價(jià)時(shí)，深圳各區(qū)域二手房價(jià)格上漲情況

現(xiàn)在來看，這個(gè)使命階段性完成了。之所以說階段性，是因?yàn)椋€是擔(dān)心房價(jià)后續(xù)再次上漲。所以，這次沒有取消參考價(jià)，只是取消了參考價(jià)綁定銀行貸款。這意味著，后續(xù)再次出現(xiàn)上面講的那種漲價(jià)循環(huán)，參考價(jià)還會(huì)再次祭出，這就是我一貫講的，參考價(jià)是深圳的長效機(jī)制。

也就是，參考價(jià)本身并不是長效機(jī)制，而是其“適時(shí)介入、適時(shí)退出”，這種機(jī)制就是長效機(jī)制。

其次，二手房掛牌，只能標(biāo)注參考價(jià)，不符合高標(biāo)準(zhǔn)市場化建設(shè)。

對深圳來說，不管是先行示范區(qū)，還是長效機(jī)制建設(shè)的“帶頭大哥”，首當(dāng)其沖的就是要在規(guī)范和法制引領(lǐng)下樹立高質(zhì)量發(fā)展典范。

以政府劃定的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的參考價(jià)，代替市場價(jià)，這是哪門子的高質(zhì)量發(fā)展呢？哪門子的長效機(jī)制，哪門子的治理體系和治理能力現(xiàn)代化呢？因此，市場穩(wěn)定了、投資客退出了、加杠桿情緒很弱了，穩(wěn)定重新回到主題，參考價(jià)就應(yīng)該適時(shí)退出，讓市場發(fā)揮內(nèi)生力量。

再次，糾偏參考價(jià)惡化市場預(yù)期。

那時(shí)是蜜糖，現(xiàn)在就是砒霜了。當(dāng)下，深圳百姓買房，就看參考價(jià)，凡是低于參考價(jià)的，大概率預(yù)期還會(huì)下跌，導(dǎo)致深圳70%的房子，就是按照參考價(jià)，或者低于參考價(jià)成交的。于是，業(yè)主掛牌價(jià)一降再降，直到在參考價(jià)附近，才能成交，導(dǎo)致市場形成了房價(jià)下跌的預(yù)期。

擊穿參考價(jià)以后，市場形成進(jìn)一步跌價(jià)的預(yù)期。當(dāng)下，對包括深圳在內(nèi)的地方政府來說，穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，防止過快下跌，成為調(diào)控的新主題。因此，讓中介的櫥窗，“把參考價(jià)拿下來，把市場價(jià)標(biāo)上去”，用意就是打消參考價(jià)一刀切錨定下，價(jià)格非理性回調(diào)，回歸價(jià)格本源。

最后，也是最重要的，修復(fù)不動(dòng)產(chǎn)“金融加速器”的效應(yīng)。

近期，大家熱議的“通貨緊縮”，居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化等等，都與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌有關(guān)，其背后的真正原因，就在于不動(dòng)產(chǎn)的“金融加速器”的效應(yīng)下降，甚至逆轉(zhuǎn)為“金融減速器”。

其原理就在于，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌，居民預(yù)期房價(jià)下跌，不愿意加杠桿，全社會(huì)流動(dòng)性或貨幣創(chuàng)造和供給的源頭——不動(dòng)產(chǎn)市場啞火，這是罪魁禍?zhǔn)住Ｒ虼耍瑪[脫這個(gè)困局，關(guān)鍵是，修復(fù)不動(dòng)產(chǎn)“金融加速器”效應(yīng)，讓開發(fā)商、購房人、房地產(chǎn)鏈條能夠得到合理的融資。

這樣，在資金潤滑劑的助推下，這個(gè)鏈條能順暢地循環(huán)起來，這樣全社會(huì)的信用創(chuàng)造就活躍起來了，不至于像現(xiàn)在，或者資金在空轉(zhuǎn)，或者基建和平臺(tái)在拼命地借錢、花錢也無濟(jì)于事。

但是，我認(rèn)為，近期旅游熱、奢侈品熱、樓市豪宅熱、各大城市賓館酒店漲價(jià)，怎么就通縮了呢？說白了，就是普通百姓沒錢，這樣來理解深圳二手房參考價(jià)新政的效果，就一目了然。

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