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出險房企債務重組按下“快進鍵”

2022-12-09 22:40:04來源：焦點財經(jīng)  

作者|陳盼盼


(資料圖片)

出品|焦點財經(jīng)

最近，地產(chǎn)行業(yè)好消息不斷。同時，焦灼了一年多的房企化債問題迎來新轉(zhuǎn)機。多家房企的債務重組按下“快進鍵”。

12月9日，融創(chuàng)中國公布了境外債務重組方案。前一天，世茂股份宣布，擬召開債券持有人會議，所有存續(xù)債券停牌。

12月6日，龍光境內(nèi)220億元債券獲得展期，成為第二家境內(nèi)債整體展期房企。

稍早前，華夏幸福披露，超八成持有人簽署境外美元債重組支持協(xié)議，并計劃定增融資，用于償債、保交樓。當代置業(yè)稱，已滿足離岸債務重組生效日期2個條件。綠地控股宣布9只境外債獲得展期，共計32.41億美元。

此外，中國奧園正在積極推進債務重組，向債權(quán)人提交了重組方案。

業(yè)內(nèi)人士指出，近期政策面好轉(zhuǎn)，帶動市場面向好的方向發(fā)，出險房企的債務展期及再融資難度也將相應下降。

富力、龍光“闖關”

此輪房企流動性危機，以去年9月行業(yè)龍頭恒大雷為開端，此后宣布債務違約的房企數(shù)量與日俱增。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)行業(yè)出險房企數(shù)量已達52家，房企出險規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

面對債務違約，出險房企們表現(xiàn)各異，有躺平、擺爛的，也有積極自救的，但債務重組取得實質(zhì)性進展的不多。

目前，只有富力、綠地、龍光的債務得以順利展期，率先獲得一絲喘息之機。

這其中，富力是第一個進行境內(nèi)外債務整體“打包”展期的房企。

今年7月，富力宣布，完成10筆美元債的整體展期，合計金額49.43億美元，折合人民幣約332億元，整體展期3-4年。

三個月后，富力地產(chǎn)再次宣布，8筆境內(nèi)債已完成整體展期，合計金額135億元，還款期限從4個月延長至3年以上。

相對于一筆筆債券展期，富力債務整體展期的思路，為龍光提供了參考樣本。

11月初，龍光向投資人提交了一份境內(nèi)債整體重組方案。經(jīng)過幾番磋商、調(diào)整、延長投票截止時間，最終于12月6日，龍光境內(nèi)債整體展期獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

焦點財經(jīng)了解到，富力與龍光能“闖關”成功，有三個關鍵點。

一是企業(yè)基本面較好。富力、龍光項目多數(shù)布局在大灣區(qū)，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)，在債務展期、獲得喘息時間后，有望盡快脫困。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴焦點財經(jīng)，富力、龍光資產(chǎn)質(zhì)量、財務狀況、總體來說還算健康，只是短期流動性面臨困難。近期，信貸、債券、股權(quán)的融資支持政策“三箭齊發(fā)”對于這類民企的扶持力度在加大，令債權(quán)人看到了償債的希望。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖也認為，富力和龍光本身的國內(nèi)債部分規(guī)模相對比較小，加上政策面好轉(zhuǎn)，國內(nèi)債權(quán)人信心比較足。

二是有承擔債務的誠意。自助者，天助之。面對錙銖必較的債權(quán)人們，出險房企積極溝通，紛紛拿出償債的誠意。

富力能順利完成境內(nèi)外債券展期的原因之一，在于它拿出了倫敦ONE、馬來西亞富力公主灣兩個海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作為10只境外債增信措施，讓債權(quán)人心里有底。

龍光獲得通過的境外債重組方案，不僅較原定展期時間縮短了6-9個月，還優(yōu)化了利息支付方案：展期首年利息兌付比例從20%提高至50%，并約定此后半年兌付剩余50%，對10萬以內(nèi)債權(quán)設置小額兌付條款。

此外，龍光還提供了大灣區(qū)及西南的項目質(zhì)押擔保，并在與投資人展期過程中承諾，將嚴格按照展期方案落實企業(yè)責任，全力提升生產(chǎn)經(jīng)營，保交付、促銷售、促回籠，以時間換空間，加快回到良性健康發(fā)展軌道，以切實行動回饋投資人，保障投資人、客戶、合作伙伴等所有利益相關者的權(quán)益。

在IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜看來，龍光通過境內(nèi)債全面展期，是其展期方案比較切合實際，考慮到了債權(quán)人的各方面需求。

三是債權(quán)人的妥協(xié)。從利益關系看，債務人與債權(quán)人天然對立。債務人希望展期越長越好，前期支付越少越好，而債權(quán)人希望展期期限越短，前期支付越多。

這也是使得展期方案的博弈非常激烈。于債權(quán)人而言，博弈中的適當妥協(xié)，也是保護最大利益的一種選擇。

柏文喜表示，富力、龍光的債權(quán)人對于當前的行業(yè)形勢有了充分認知而被迫接受了債務展期。當前，國內(nèi)將“保交樓”放在優(yōu)先級。若不接受債務展期，就會走到破產(chǎn)重整清算這條路，屆時債權(quán)人損失更大。

化債進行時

富力、龍光的債務展期，令其他出險房企看到了希望。它們的債務重組思路值得出險房企借鑒和效仿。

目前，越來越多的房企計劃債券整體打包展期。

有知情人士透露，奧園擬對境內(nèi)債務進行整體打包重組，正在與境內(nèi)投資人逐一溝通，商洽重組方案，涉及的境內(nèi)公開市場債務總額約為116億元。

12月8日，世茂股份稱，擬召開債券持有人會議，所有存續(xù)債券停牌。

業(yè)內(nèi)人士指出，這是先將存量的債券打包停牌，然后針對所有的債券投資者召開持有人會議，對所有存量債券整體展期進行審議。

除了奧園、世茂股份，融創(chuàng)境內(nèi)債務重組方案于近日流出。對比此前的重組方案，融創(chuàng)縮短了部分債務展期時間：針對已經(jīng)展期的債務，最新方案將展期時間由3.75年降至3年；針對目前未展期的債務，最新方案將展期時間由4.5年降至4年。

同時，融創(chuàng)為旗下多筆公司債增加了償付保障措施，用紹興黃酒小鎮(zhèn)以及重慶、廣州、無錫、濟南、成都等文旅城項目收益權(quán)提供增信。

據(jù)悉，融創(chuàng)擬定在12月初進行表決，方案要求50%債權(quán)人以上投票同意率才可通過。

相對于境內(nèi)債重組，境外債復雜程度更高，推進過程也更曲折，取得實質(zhì)性進展更為不易。

今年9月，華夏幸福公布了對11筆美元債進行債務重組的計劃。

12月2日，華夏幸福透露，目前與持有境外美元債券本金總額超過83.64%的持有人，簽署境外《重組支持協(xié)議》。其中，持有原始債券本金13.15億美元持有人，選擇將其債權(quán)中的部分份額通過以股抵債受償。

以股代償方案也出現(xiàn)在融創(chuàng)中國的境外債重組方案中。

12月9日，融創(chuàng)計劃，將30億-40億美元的現(xiàn)有債務及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；將剩余現(xiàn)有債務展期，期限為2至8年。

融創(chuàng)稱，目前尚未就境外重組的條款訂立正式協(xié)議，將繼續(xù)與債權(quán)人小組進行積極和建設性的對話。

路漫漫其修遠兮，融創(chuàng)要想完成境外重組，尚有一段路要走。

化債的關鍵是自救

不過，債務重組完成，并不意味著出險房企能徹底脫困。

李宇嘉表示，債務展期只是給房企一個喘息的機會，最重要的還是自救，加快資產(chǎn)重組，加快銷售，才有機會“復活”。

盡管近期民營房企獲得了發(fā)債機會，但國金證券研報認為，民營房企面臨的主要困境是銷售下滑回款減少，支持發(fā)債很難解決其資金壓力的根本來源。

不過，11月23日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺“金融16條”，其中明確提出“重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目”。這預示著，出險房企將迎來資產(chǎn)重組的窗口期。

至于銷售回暖，中信證券預計，2022年確認了地產(chǎn)的政策底，房企融資和居民購房的監(jiān)管約束、市場化的土地價格和利率水平對于房企而言均較為有利，房地產(chǎn)基本面已然具備復蘇的前置條件。

“在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動下，商品房銷售有望在明年二季度顯著復蘇，對應居民信貸修復、社融回暖和寬信用落地“。

關鍵詞： 出險房企債務重組按下快進鍵

責任編輯：hnmd003

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