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【全球時快訊】物企殺入二房東生意

2022-12-21 21:36:31來源：樂居財經  

文/樂居財經徐酒眠


(相關資料圖)

40歲棄官下海從商，田明或許不曾想過，花甲之年身前還會再落下一重山。畢竟在他的計劃里，最好的退休年紀就是60歲。

然而疫情疊加政策調整，房地產行業走進變革與分化的時代。風大浪急中，田明也面臨考驗。朗詩向代建輕資產模式轉型，不過仍有債務風險要清。

今年以來，田明已相繼賣了南京朗詩寓商管公司100%股權、上海融懋商業管理有限公司50%股權“回血”。年關在即，田明又把北海朗潤商業管理有限公司（簡稱“朗潤商業”）股權擺上了貨架。

穿透股權，田明是朗潤商業的第一大股東。而它的接盤方也不是外人，是田明控股的物業上市平臺。

12月16日，朗詩綠色生活（01965.HK）刊發公告稱，其全資附屬朗鴻(南京)企業管理有限公司擬收購朗潤商業全部股權，總代價約2.017億元。

朗潤商業開拓長租公寓市場多年，旗下已孕育“朗詩寓”這一長租公寓品牌。朗詩綠色生活表示，通過收購事項，將收購朗詩寓“長租公寓委托運營管理業務”。

值得一提的是，這筆收購消耗了朗詩綠色生活賬上的全部現金余額。數據顯示，截至2022年6月30日，其手中現金及現金等價物約為2.40億元。

不過，朗詩綠色生活“掏空”錢包進行的收購，似乎并沒有引起太多關注和討論。

12月19日，股市開盤，朗詩綠色生活股價未有任何波動。這一條直線持續到了第二天收盤之前，20日，朗詩綠色生活股價在尾盤突然下跌0.75%。

截至12月21日收盤，朗詩綠色生活報收2.65港元/股，跌幅0.38%，市盈率(TTM)13.53倍，總市值約10.89億港元。

田明套出近億現金

朗潤商業的賣方有兩位，分別是南京朗郡商業管理有限公司（簡稱“朗郡商業”）、濠旺集團有限公司（簡稱“濠旺集團”），它們分別直接持有朗潤商業99%股權、1%股權。

朗郡商業與濠旺集團均主要從事投資控股。根據公告，朗郡商業由上海朗詩寓間接全資擁有，而上海朗詩寓則由上海驪寓間接全資擁有。

穿透股權，上海驪寓有6位直接股東。南京鼎重投資管理顧問有限公司（簡稱“鼎重投資”）、南京紡織品進出口股份有限公司、深圳市盈信國富實業有限公司，蘇州遠大投資有限公司，以及兩名自然人顏曉陽、孫超，分別持股占比50%、26.1953%、20.1247%、2.223%，以及1.4071%、0.0499%。

其中，鼎重投資由田明持有100%權益。據此，田明間接持有朗潤商業49.5%股權，為第一大股東。

而第二賣方濠旺集團，則是由名為ChenHuaijun（陳淮軍）的中國公民間接持有100%權益。公告披露，其為獨立第三方，不過陳淮軍其實也是朗詩綠色生活的股東，持股占比7.42%。

根據公告，代價的201.7萬元將付予濠旺集團；余下近2億則將付予朗郡商業。而以股權比例計算，田明將分得約9784.47萬元。

值得一提的是，朗郡商業作為第一賣方，其向朗詩綠色生活承諾，朗潤商業2023年的經審核除稅后純利將不低于2660萬元。

倘若朗潤商業2023年的實際溢利低于保證溢利，則朗郡商業將向朗詩綠色生活支付相關業績補償款。

3年公寓經管服務合同

資料介紹，朗潤商業主要從事管理與經營租賃性公寓。其成立于2021年6月2日，時間并不長。

在收購公告中，對朗潤商業相關財務資料的披露并不多。數據顯示，截至2021年末，朗潤商業的除稅前溢利為154.62萬元，除稅后溢利約為149.85萬元。

而截至2022年6月30日，朗潤商業的未經審核資產總值、資產凈值分別約為762.94萬元、112.06萬元。

幾百萬的資產總值與百余萬的資產凈值，何以能支撐朗潤商業超兩億的售價？

除了第一賣方朗郡商業關于2023年的保證溢利兜底之外，或也與公告披露的一份“經營及管理框架協議”有關。

收購朗潤商業協議簽訂當天，12月16日，朗潤商業與上海朗詩寓訂立經營及管理框架協議。

據此，朗潤商業成員公司將向上海朗詩寓集團成員公司提供公寓長期租賃經營及管理服務，包括但不限于相關項目的早期諮詢服務、改造工程管理服務、日常經營及管理服務等。時間為簽約當日起至2025年12月31日止，到期之后還可再續約。

公告披露，朗潤商業成立后到2021年末，這近7個月時間，向上海朗詩寓成員公司提供服務而產生的過往交易總額約為382.81萬元。

對比收購代價和朗郡商業關于2023年的保證溢利，這并不是一個可觀的參考歷史數據。

不過，在朗潤商業與上海朗詩寓訂立經營及管理框架協議中，未來三年的建議年度上限及厘定基準分別為3300萬元、3600萬元，以及4000萬元。

5.74%的“貼地”凈利率

以2億買一張開拓長租公寓委托運營管理業務的門票，朗詩綠色生活這筆生意是否劃算，這需要以業績來證明。

事實上，四五年前，長租公寓市場大熱，也曾有不少物企切入這個賽道。彩生活推出了樂家公寓品牌，南都物業、宋都服務、濱江服務、旭輝永升生活等，也都相繼跨界入局。

不過，2020年，長租公寓頻頻暴雷，風口變成了火山口。物業系長租公寓的江湖故事也鮮少再被提及。其中，投入資金過億的南都物業，已明確按下了長租公寓的暫停鍵；宋都服務運營長租公寓方面的毛利率，也是一降再降。

事實上，朗詩綠色生活的盈利能力目前已“紅燈閃爍”。

數據顯示，2022年上半年，朗詩綠色生活實現收入4.18億元，同比增加約29.4%。同期，溢利0.24億元，較2021年同期增加約71.4%；其中，公司權益持有人應占溢利0.23億元，同比增加56.2%。

自上市，朗詩綠色生活一共提交了三份業績報告，其凈利潤還是首次呈現正向增長之態。2021年上半年，其營收取得3.23億元，凈利潤約0.14億元，較2020年同期的0.15億元減少約1.4%。放到2021年全年業績中看，其凈利潤下滑更明顯，同比減少了約11%。

今年上半年，朗詩綠色生活終于將凈利潤從“倒車”狀態調整到了正向增長。不過，其凈利潤率仍然不高，僅約為5.71%。

據樂居財經《物業K線》統計，2022年中期，朗詩綠色生活的凈利潤率水平，在58家上市物企中，排在第50位。同期，上市物企的平均凈利潤率約為12.83%；其中，星盛商業凈利潤率最高，達到了36.37%。

凈利潤率“貼地”，朗詩綠色生活的毛利率水平也不算高。2022年上半年，其毛利率為25.1%，較2021年同期提升約1.4個百分點。而同期，上市物企的平均毛利率水平約為27%。

關鍵詞： 物企殺入二房東生意

責任編輯：hnmd003

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