全球通訊！59億剝離地產(chǎn)，魯商發(fā)展轉(zhuǎn)型大健康

2023-01-03 19:49:49來源：樂居財(cái)經(jīng)  

文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

“魯商發(fā)展定位國內(nèi)領(lǐng)先的大健康產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營商，堅(jiān)決向大健康業(yè)轉(zhuǎn)型”。2022年中期業(yè)績會(huì)上，魯商發(fā)展管理層曾如是表示。

之后，魯商發(fā)展便開始推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。在2022年11月中旬，魯商發(fā)展發(fā)布提示性公告，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司或其所屬公司。


(相關(guān)資料圖)

消息發(fā)布后，魯商發(fā)展股價(jià)4連板，可見資本市場對其的看好。趕在2022年的最后一個(gè)交易日，剝離地產(chǎn)的草案正式出爐。而2023年的第一個(gè)交易日，資本市場再次給予其熱烈反饋，1月3日，魯商發(fā)展盤中一字漲停，報(bào)11.65元/股。

12月30日，魯商發(fā)展(600223.SH)公告稱，將出售魯商置業(yè)100%股權(quán)、新城鎮(zhèn)100%股權(quán)、創(chuàng)新發(fā)展100%股權(quán)、菏澤置業(yè)100%股權(quán)、臨沂地產(chǎn)100%股權(quán)、臨沂置業(yè)51%股權(quán)、臨沂金置業(yè)44.10%股權(quán)、臨沂發(fā)展32%股權(quán)，以及該等公司的全部債權(quán)予山東城發(fā)集團(tuán)。

本次交易總價(jià)為59.06億元，由山東城發(fā)集團(tuán)以現(xiàn)金方式支付全部交易對價(jià)。由于山東城發(fā)集團(tuán)為魯商發(fā)展控股股東的全資子公司，因而此筆交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

通過本次交易，魯商發(fā)展置出了原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將由雙主業(yè)板塊發(fā)展轉(zhuǎn)型為以生物醫(yī)藥板塊為主業(yè)，公司根據(jù)經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)展的規(guī)劃和需求，將進(jìn)一步集中優(yōu)勢資源發(fā)展生物醫(yī)藥板塊相關(guān)業(yè)務(wù)。

溢價(jià)剝離地產(chǎn)

在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，魯商發(fā)展還向大股東小賺了一筆。

根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，魯商發(fā)展出售的8家公司股權(quán)及債權(quán)的賬面凈資產(chǎn)值約為58億元，但交易價(jià)格卻達(dá)到了59.06億元，多了1億余元。

這與評估機(jī)構(gòu)對于8家公司資產(chǎn)的評估值有關(guān)。具體來看，8家公司100%股權(quán)的賬面凈資產(chǎn)值約為14.91億元，而評估值為21.34億元，增值率達(dá)到了43.13%。其中7家的評估值是高于賬面凈資產(chǎn)值的。

包括創(chuàng)新發(fā)展100%股權(quán)的評估值為1363.59萬元；增值率達(dá)107.73%，魯商置業(yè)100%股權(quán)的評估為10.23億元，增值率為70.53%；臨沂地產(chǎn)100%股權(quán)的評估值為1.73億元，增值率為56.04%。8家被出售公司的股權(quán)對應(yīng)的資產(chǎn)評估值為15.98億元。

同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)的是，這8家公司股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值合計(jì)為僅僅占了交易總價(jià)的一小部分。大多數(shù)交易金額來自于債權(quán)，通過這一筆交易，魯商發(fā)展收回了在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的43億元債務(wù)。

8家被出售公司的股權(quán)及債權(quán)總體的評估值為59.06億元，評估增值率為11.09%，以此為基礎(chǔ)，決定了本次交易的總價(jià)。

在剝離地產(chǎn)后，魯商發(fā)展的財(cái)務(wù)指標(biāo)受到了影響。以2022年10月31日作為基準(zhǔn)日，剝離地產(chǎn)后，魯商發(fā)展的總資產(chǎn)由590.92億元，下降至107.51億元，減少了483.41億元。歸屬于母公司所有者權(quán)益由36.04億元降至34.98億元，僅減少1.06億元。

由此可見，剝離地產(chǎn)是甩掉了大部分的債務(wù)，對歸母權(quán)益并無過多影響。而魯商發(fā)展在公告中表示，歸母權(quán)益下降的原因是主要為歸還永續(xù)債9億元影響，與本次交易無關(guān)。

經(jīng)營方面，在剝離地產(chǎn)前后，魯商發(fā)展2022年前10個(gè)月的營收為104.15億元及27.46億元，減少了76.69億元，但凈利潤方面，剝離地產(chǎn)前，魯商發(fā)展2022年前10月虧損1.38億元，而剝離后扭虧為盈，凈利潤達(dá)到了2.07億元，可見地產(chǎn)對于魯商發(fā)展的拖累。

轉(zhuǎn)型大健康

事實(shí)上，早在2018年，魯商發(fā)展就有了向生物醫(yī)藥等方向轉(zhuǎn)型的想法。

該年，魯商發(fā)展以持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97%的股權(quán)、東營銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)、濟(jì)寧魯商置業(yè)有限公司100%的股權(quán)和支付部分現(xiàn)金的方式受讓魯商集團(tuán)持有的福瑞達(dá)醫(yī)藥100%股權(quán)。

2019年末，魯商發(fā)展又以2.58億元的價(jià)格，收購了山東焦點(diǎn)生物科技股份有限公司60.11%股權(quán)，坐上該公司第一大股東位置。資料顯示，焦點(diǎn)生物是一家生產(chǎn)透明質(zhì)酸的企業(yè)，成立于2012年3月22日，注冊資本為1797.38萬元。

在收購了這兩家公司后，魯商發(fā)展確立了生物醫(yī)藥和生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略。在生物醫(yī)藥板塊，魯商發(fā)展樹立了“福瑞達(dá)”品牌形象，控股和參股公司擁有“潤舒”、“潤潔”、“施沛特”、“明仁”、“頤蓮”、“善顏”、“伊帕爾汗”等多個(gè)知名品牌。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，生物醫(yī)藥確實(shí)比房地產(chǎn)有著更大的盈利空間。2022年中報(bào)顯示，魯商發(fā)展最主要的營收來自房地產(chǎn)及物業(yè)，期內(nèi)該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收32.78億元，占比67.8%，但毛利率僅為19.79%。

反觀生物醫(yī)藥及化妝品，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收分別為2.11億元及10.12億元，分別占比4.36%及20.94%，但兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率則分別高達(dá)54.1%及60.71%。

多年以來，魯商發(fā)展的凈利潤一直保持著穩(wěn)定的增長。2017年-2020年分別實(shí)現(xiàn)1.28億元、1.62億元、3.45億元及6.39億元。直到2021年出現(xiàn)拐點(diǎn)，該年魯商發(fā)展凈利潤3.62億元，同比下降43.34%。

這一年，魯商發(fā)展其余業(yè)務(wù)收入均錄得增長，僅有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收下降了18.4%。2021年地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生深刻變革，多數(shù)地產(chǎn)商經(jīng)營受到影響，這或許也使得魯商發(fā)展堅(jiān)定了剝離地產(chǎn)的想法。

三季度報(bào)告顯示，魯商發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入85.29億元，同比增長34.33%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤1.54億元，同比減少69.44%。其中，旗下福瑞達(dá)醫(yī)藥前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.62億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤1.25億元。可見，其大部分的凈利潤已是來自生物醫(yī)藥。

關(guān)鍵詞： 59億剝離地產(chǎn) 魯商發(fā)展轉(zhuǎn)型大健康

責(zé)任編輯：hnmd003

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