世界即時看！李宇嘉:春節樓市,傳遞出不一般的信號!

2023-01-29 17:38:57來源：焦點財經

本文作者：廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

NO. 1｜壹

(資料圖片僅供參考)

2023年春節，更關注回家過年、陽康、父母健康、旅游和電影等，對樓市的關注比較弱。克而瑞統計，重點40城春節新房成交同比下降14%，相比2019年下跌32%；諸葛找房統計，重點15城春節新房成交同比下降58.4%。“0供應、0成交”城市很多，比如廈門、杭州、廣州。

可以說，2023年春節，應該是對樓市關注非常弱的一個春節了。

為何？疫情三年，人們開始明白，過去生活中有太多的泡沫、浮華。而且經常為這些泡沫而興奮忘情。但那些沒值多少錢的雞蛋和牛奶、價格不算貴的肉、生病能有及時獲得的藥物和就醫，才是最需要的，而不是那些泡沫和浮華。

當然了，生活還要繼續。疫情憋了三年，甫一放開，大家都開始撒花兒外出。1月27日，文化和旅游部測算，春節假期全國國內旅游出游同比增長23.1%，恢復至2019年同期的88.6%。外出的路徑也很清晰：要么回來家過年，看望“陽了”的父母；要么就出去旅游度假。

所以，越是熱點的城市，新房成交越少！平安證券的統計，春節假期7天，30大中城市商品房日均成交面積0.57萬平方米，約為2022年春節同期的18%、2019年春節同期的20.3%。

這種情境下，開發商也沒有供應的積極性，大多數城市新增供應為0。一來，開年營銷業績壓力不大；二來，年前集中“陽過”，高危的營銷條線人員相繼倒下了，干脆早點兒放假；三來，“政策全力扶持，但需求仍舊疲軟”，現在不是推盤的好時機，等到“小陽春”再說。

關鍵是，人都走了，賣給誰？當然，一些價格倒掛（低于周邊二手房價）的項目，還是有些客戶的。

NO. 2｜貳

但是，二手房市場貌似有點波瀾。貝殼50城二手房“帶看量”，較2022年春節提升28%。成都、重慶二手房“帶看活躍度”比去年春節分別提升1.5倍和1倍。珠三角重點城市二手房市場回升也較為明顯，惠州、東莞及佛山春節期間帶看量較去年同期翻倍，深圳增幅也達86%。

圖：貝殼50城二手房景氣指數周度走勢

前期二手房降價幅度比新房大，很多房源“一降再降”，很多意向買房的人都在“等等看”。但現在，盡管掛牌價、成交價還在歷史最低位，但政策開始明朗，資金成本也很低，看了很久的房源，業主不愿意繼續降價了。于是，持續觀望的買家開始入場，意向買房的也開始看房。

簡單講，入手二手房的，或近期想入手的，就是確定要買的，看了很久，認為意向的房源，價格可能不會跌了。

不過，二手房掛牌量還在增加。相比去年年中，目前大多數城市二手房掛牌量增長了30%左右，且在售房源量均創歷史新高，很多城市掛牌量超過2年成交量。整體看，熱點城市二手房市場在探底，但考慮到購買力休養生息、供應海量壓頂，二手房市場將繼續在低位徘徊。

但細分市場呈現出了異動！

比如，熱點城市中心區大戶型優質改善房源，學位房等等，成交量增加，價格開始止跌了。這類房源供應缺乏彈性，具有稀缺資源，買家受疫情影響小，具有改善住房的能力和動力。不過，非中心區或外圍新區，二手房市場依舊疲弱，春節期間人口外流更多，市場很冷清。

但總體來看，二手房市場仍舊疲軟，還在下跌中！

NO. 3｜叁

既然返鄉的人多了，“返鄉置業”也有一定提振。

《2023春節假期消費趨勢》顯示，返鄉潮帶動了返鄉消費，三線及以下城市消費額比去年春節漲幅近20%，漲幅超過一二線城市，便利店使用線上支出消費金額同比增長20%-30%。根據克而瑞的數據，35個城市春節期間合計有96個熱銷項目，其中63個位于三四線城市，占比66%。

從新房市場看，一二線城市不及三四線城市

返鄉置業的主要有幾類人群：一是，過去三年留在就業地過年，積累了部分返鄉置業的需求；二是，希望給父母改善居住環境，降低疫情沖擊，或更方便照顧父母；三是，看到有政策紅利（比如利率降至3.8%，“低收入”、大折扣、送車位等），從而激發出買房意愿的。

但這只是短期內外地人帶著資金回來買房，而本地購買力、購買意愿仍非常疲軟。一方面，本地人多數有2套房；另一方面，建筑業、房地產、前期線下消費不振，就業和收入受沖擊。返鄉置業，集中在幾個勞務輸出大省，比如蘇北、安徽、湖南湖北、江西等省份的三四線城市。

另外，這些城市二手房市場更疲弱，多數房源很難賣出去，甚至無人問津（特別是在縣域）。導致本地想要換房的人群，由于手上的房子賣不出去，又沒有多少積蓄，換房需求難以實現。這次回家發現，三四線樓市的流動性越來越差，每況愈下，真的成了“不動產”了。

NO. 4｜肆

總結來看，調研春節樓市，發現幾個現象：

一是，對樓市的關注度迅速下降。首先，房價屢屢下跌，哀莫大于心死，不想關注了。其次，低能級城市“感染高峰”在春節前半個月，無暇關注。最后，改善為主，但房子賣不出去，關注也沒用。

二是，老年人的居住環境亟待改善。留守老人或落單老人，面對陽了以后的“沉默性缺氧”，如果沒有子女或社區的及時救助，將處于非常危險的境地。由此想到，這些年我們建設了很多房子，硬件還算過得去，但社區和物業管理等“軟件”跟不上，難言高質量發展。

三是，房子的流通性明顯下降。回鄉發現，多數人在上一輪棚改期或更早買房，現在都有改善的意愿。但即便降價出售，手上的房子也賣不掉，甚至干脆無人問津。春節物業放假，很多小區垃圾成山、電梯壞了無人修理，車亂停亂放。這意味著，存量房供應效率并不高，后期的維護、物業進駐、配套設施及時修繕等，都跟不上，這是當地樓市穩定的最大障礙。

四是，有改善住房的訴求，但缺乏信心。春節假期和親朋好友聚會，大家都希望疫情后經濟社會回歸正常，盡快回到奮斗創造美好生活的場景中。前幾年排浪式地買房，現在到了換房、改善居住的又一個“排浪式”住房消費的高峰。記得疫情前幾年春節，大家都信心滿滿地談論，要在哪里買房。現在，大家談到房子，都說計劃要換哪里的房子，但信心非常弱。

近期，各地發布“穩經濟一號文”，把住房消費提振納入到新一年經濟發展的總框架之中，這沒毛病。我認為，目前最重要的，還是修復市場的信心和預期。政策不應直接著眼于樓市消費，而是通過加大低收入和困難群體的兜底保障，完善補充社會保障，推進保租房等供給側改革，創造更多就業崗位，完善失業救助，公建配套同步供給，夯實樓市需求的基礎。

世界即時看！李宇嘉:春節樓市,傳遞出不一般的信號!

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