李宇嘉：部分城市或部分銀行已經(jīng)開始降低房貸利率，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈

2023-08-02 09:56:43來(lái)源：金融界  


(資料圖片僅供參考)

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議提出要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此解讀稱，7月10日，央行已經(jīng)發(fā)布“金融十六條”有關(guān)政策有適用期限延長(zhǎng)的文件，對(duì)明年底到期的開發(fā)貸款、信托貸款，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，做延期償還、形成不良的可予免責(zé)。顯示金額支持地產(chǎn)首要的指向就是保民生、保穩(wěn)定，這也是穩(wěn)定地產(chǎn)預(yù)期的首要任務(wù)，同時(shí)也有利于穩(wěn)定抵押物價(jià)值，防范風(fēng)險(xiǎn)。

“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，這是較新的提法”李宇嘉表示，針對(duì)去年以來(lái)地產(chǎn)相關(guān)融資大規(guī)模走弱房地產(chǎn)貸款轉(zhuǎn)新增貸款的比重，創(chuàng)下歷史新低，2022年只有3.6%，今年上半年只有6%左右。房地產(chǎn)貸款急劇萎縮，導(dǎo)致社會(huì)信用創(chuàng)造能力減弱，全社會(huì)通縮與這個(gè)有很大的關(guān)系。因此，下半年要加大涉及房地產(chǎn)的信貸投放。

“加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度”的提法，在李宇嘉看來(lái)目的在于適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，調(diào)整涉及房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)，針對(duì)新市民，年輕人，外來(lái)人口，中低收入人群等住房需求的主體，增加資金的支持力度，促進(jìn)金融、地產(chǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化的協(xié)同發(fā)展。其中城中村改造可能會(huì)創(chuàng)新融資的工具，包括專項(xiàng)債、政策性金融工具，專項(xiàng)基金，公司債企業(yè)債等等。

“因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”，李宇嘉分析，這個(gè)提法是為了貫徹落實(shí)政治局會(huì)議關(guān)于“優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”的指示。央行的表態(tài)也意味著近期市場(chǎng)上關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)金融政策的猜測(cè)存在很大概率的落地性。包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”，特別是在熱點(diǎn)城市有貸款記錄，但不擁有住房的居民家庭再次購(gòu)買住房是可以享受首套房的優(yōu)惠。僅僅降低首付比例還不夠，因?yàn)檫@會(huì)提高月供額度。隨著LPR下調(diào)，房貸利率將繼續(xù)下調(diào)以減低月供壓力，提振購(gòu)房預(yù)期。

李宇嘉表示，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”的背景是，個(gè)人住房貸款余額連續(xù)兩個(gè)季度減少，這是歷史上的第一次，意味著房貸進(jìn)入了存量時(shí)代。在李宇嘉看來(lái)，爭(zhēng)搶存量時(shí)代優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)下，銀行開啟了降低存量房貸利率的大幕。部分城市或部分銀行已經(jīng)開始降低房貸利率，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。央行這一表態(tài)，意味著政策順應(yīng)民意，順應(yīng)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的大背景，但也要有序推進(jìn)這項(xiàng)工作，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生大幅度波動(dòng)，認(rèn)為房貸利率會(huì)有非常大的下降空間，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)利差快速收窄，惡化金融機(jī)構(gòu)的盈利水平，影響金融機(jī)構(gòu)支持國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展公共金融。

李宇嘉分析，總的來(lái)說(shuō)，下半年房地產(chǎn)金融政策的主旨就是防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促轉(zhuǎn)型，大的背景就是要適應(yīng)房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，這與政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)高度一致。因此，相關(guān)政策調(diào)整并非是要用更大的力度將地產(chǎn)拉起來(lái)，而是不要發(fā)生大幅度的下調(diào)，影響保交樓（保民生），短期內(nèi)沖擊內(nèi)需和消費(fèi)，甚至產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。

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