“一城一策”工具箱里多了“認房不認貸”

2023-08-29 10:02:28來源：鳳凰網

8月25日，山東煙臺，市民在售樓處觀看房產項目沙盤模型。視覺中國供圖

三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》提出，“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。專家認為，“住房政策不再是一竿子插到底執(zhí)行。”此次政策調整不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定，更有利于資產價格和金融秩序穩(wěn)定。

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近日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

住建部相關負責人表示，此項政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“市場期盼已久。”在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，隨著《通知》的發(fā)布，“認房不用認貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領域的一項重磅政策，對于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購房市場，有提振信心的作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次政策力度超出了預期，不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定，更有利于資產價格和金融秩序穩(wěn)定。

部分城市購房者首付有望減半

“認房不用認貸”是指購房時，只看購房者名下是否有房，不考慮其歷史貸款記錄。這一政策的實行，主要是針對當下不少城市仍在執(zhí)行的“認房又認貸”政策，這導致有過貸款記錄的無房者無法享受首套房優(yōu)惠政策。

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“此次政策力度超出了預期。”李宇嘉解釋，對于購房者來說，即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款，在本地購房也算首套房，可享受首套房購房政策。

“新市民、年輕人是購房主力。”李宇嘉指出，在上一輪房地產市場上升期，其中一些人在就業(yè)地城市買不起房，當時房價上漲預期走高，于是不少人轉戰(zhàn)周邊城市或老家所在城市購置房產，也申請了貸款。此后，雖然一些人購買力提升，但在“認房又認貸”的情況下，他們想在就業(yè)地置業(yè)面臨著高首付的門檻。

嚴躍進也觀察到，很多大城市的購房者在其他城市或老家有過購房貸款記錄，這些人在大城市購置首套房時的購房成本就比較高。

李宇嘉表示，還有一些人之前購買了“老、破、小”等類型的住房，當下他們的改善性住房需求不斷顯現(xiàn)，也面臨著高額首付的困境。

“認房不用認貸”政策客觀上能夠快速降低購房成本。當前，一些大城市的二套房首付比例高達70%，首套房首付比例則為30%-35%，如果實行“認房不用認貸”政策，符合條件的購房者的首付比例可以大大降低，有利于其盡早實現(xiàn)從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的轉變。比如，新政實行后，有貸款記錄但無房產的購房者要購買一套價值500萬元的房子，依據“認房不用認貸”政策，其首付比例按首套房計算，就從70%降至35%，首付款就從350萬元降到了175萬元。

“對購房者來說，這一政策的好處顯而易見。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，“認房不用認貸”會使很多家庭獲得首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠，有效增加老百姓購房能力，增加住房需求，從而促進房地產市場回暖。

嚴躍進認為，此次政策效應是全面的，具有非常好的導向，尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了，購房積極性自然會提高。

打響“認房不用認貸”第一槍

不久前，鄭州市已經打響了新一輪落實“認房不用認貸”政策的“第一槍”。8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市財政局、國家稅務總局鄭州市稅務局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提出，落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實這一政策的城市。

隨后，鄭州住房公積金管理中心推出了新政：自8月7日起降低公積金貸款的首付比例，在鄭州市區(qū)域內使用公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，若購買新建商品房，最低首付款比例為20%；即使是購買存量商品房（二手房），最低首付款比例也僅有30%。

新政之下，鄭州房地產市場成交量出現(xiàn)短期上漲行情。諸葛數(shù)據研究中心監(jiān)測數(shù)據顯示，7月31日至8月6日，鄭州二手房成交1831套，環(huán)比上漲61.32%，之后兩周，鄭州市二手房成交量環(huán)比仍在上漲。

早在7月末，住建部就在召開企業(yè)座談會時強調，要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這為房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展釋放出積極信號，次日，A股開盤后，房地產板塊上漲。

“當前，資金是房地產市場發(fā)展的最大瓶頸。”趙秀池認為，這場座談會提出的房地產調控政策的導向非常清楚，即通過金融手段和財稅政策支持居民購買住房，促進房地產市場企穩(wěn)回升。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任、商學院教授況偉大向中青報·中青網記者表示，會議釋放出進一步落實“房住不炒”政策，以及進一步解決剛性和改善性需求問題的信號。

隨后，北京、深圳、廣州、上海4個一線城市相繼表態(tài)。例如，7月30日，緊隨北京、深圳之后，廣州市住房城鄉(xiāng)建設局表示，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線城市的表態(tài)釋放出了積極信號。嚴躍進認為，這說明政策放松的預期越來越清晰、寬松信號越來越明朗，相關政策的出臺也將加速。

值得關注的是，住建部提出的這些政策裝入了各個城市“一城一策”的工具箱里，這些政策能達到怎樣的效果，具體還要看各個城市政策落地的情況。此次，三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》也提出，“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。李宇嘉說，“住房政策不再是一竿子插到底執(zhí)行。”

北上廣深的“動作”更受關注

北上廣深等一線城市會執(zhí)行“認房不認貸”政策嗎？這一點一直備受廣大購房者關注。

一線城市購房壓力大，購房者對于“認房不認貸”政策的需求更為迫切，呼聲也更高。然而，這些大城市多在執(zhí)行“認房又認貸”政策，二套房首付比例高達70%，一些年輕人在改善住房需求時“望而卻步”。

事實上，當前大城市的住房市場也面臨穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的壓力。8月27日，緯房研究院、中國城市經濟學會房地產專業(yè)委員會聯(lián)合發(fā)布的8月上半月的住房數(shù)據顯示，一二線城市區(qū)縣房價以降為主。

“可以比較明確地認為，‘認房不用認貸’對一線城市的影響是最大的。”嚴躍進向記者表示，在一定程度上來說，“認房不用認貸”政策要釋放出更多潛力，就要從住房需求更旺盛的大城市入手，但這一政策如何在大城市落地很關鍵，“房住不炒”仍是主旋律，所以，需要更多細化的政策去支撐“認房不認貸”政策的實行。例如，可以考慮在北上廣深等大城市分區(qū)實行這一政策，在更好地解決年輕人住房問題的同時，也防止樓市“松綁”后出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象。嚴躍進預判，今年8月底至9月初，一線城市可能陸續(xù)出臺新的房貸政策。

李宇嘉認為，北上廣深是否執(zhí)行“認房不用認貸”政策，由城市自行決定，值得注意的是，地方要執(zhí)行這一政策，需要與當?shù)厝嗣胥y行磋商。當?shù)厝嗣胥y行執(zhí)行該政策時，也會考慮到“因城施策”“一城一策”的情況，在評估當?shù)胤康禺a市場運行和風險的情況下，來判斷是否執(zhí)行這項政策。

“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(yōu)質資產。”李宇嘉表示，去年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對于銀行資產質量造成一定沖擊。他預計，各地銀行大概率愿意推進此類政策，進而穩(wěn)定房貸和資產價格。

此外，趙秀池還說，房地產市場信心恢復以及房價止跌是一個復雜的過程，并非一蹴而就，需要采取更多的系列政策，給予房地產市場更長的時間，來提升市場預期和信心。

截至發(fā)稿前，北上廣深等一線城市還未有城市出臺“認房不用認貸”相關政策。8月27日，一位北京的房產經紀人告訴中青報·中青網記者，“好多人都在等這個政策。”

中青報·中青網見習記者趙麗梅

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