環球熱推薦：警惕“轉貸降息”暗礁

2023-02-22 16:50:14來源：樂居財經

(資料圖)

“個人房貸轉經營貸，利率低、期限長、放款快”“疫情后‘轉貸潮’來了，我可以幫您省很多錢”……近期，不少網友接到了推銷電話或推送文章，一些“貸款中介”宣稱可以幫助個人購房者將高息房貸轉為低息的經營貸款，大幅度減少利息支出，于是有購房者打起了“轉貸”的主意。

幾天前，王女士接到了自稱是工行信貸員的來電，上來就勸她轉貸，利率能做到3.35%。

好奇心的驅使，王女士添加了這位信貸員的微信，對方發來了一個算賬的表格，轉貸后利率為3.25%、貸款300萬元的情況下，和買房按揭貸款30年相比，經營貸款30年可以省169萬元?！拔也豢赡芙o您賺169萬元，但我可以給您省169萬元，超過4.5%以上的按揭利率可以轉化為3.35%左右。”對方幾乎每條朋友圈都在推薦“房貸低息置換”。

稍后，王女士所在的微信群里彈出了一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉經營貸的各種操作細節。“為了換房，未來越來越多改善需求客戶會加入經營貸置換高息房貸潮?！边€附上了咨詢師的聯系方式。

那么，經營貸置換房貸是如何操作的呢？具體來說，購房者結清房貸后，將房屋以個體工商戶或企業法人、實控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。而借來結清房貸的資金，通常被稱為“過橋資金”。

然而，這種將房貸置換為經營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等等風險。

2021年3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》?！锻ㄖ芬?，銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

2022年已有交通銀行(行情601328,診股)、招商銀行(行情600036,診股)等多家銀行因“個人經營貸款挪用至房地產市場”等受到銀保監會的處罰。

2023年1月，普華永道發布的《2022年度銀行業金融機構監管處罰及政策動態》顯示，2022年，銀保監會因“貸款違規流入房地產領域”，開出173張罰單，處罰金額為8871萬元。

此外，參與置換貸款的個人也面臨風險。北京盈科律師事務所高級合伙人劉玲玲認為，個人以高息房貸置換低息經營貸的做法還面臨著法律風險。如果貸款客戶虛構貸款用途，或者在中介的幫助下提供了虛假的貸款材料，涉嫌騙取貸款構成刑事犯罪。

違規中介開展“轉貸”業務，擾亂金融秩序，則需大力打擊。但是，存量房貸利率與新增房貸利差過大，加劇了提前還貸潮，則需要因勢利導。

經濟學家任澤平表示，對于銀行而言，個人住房貸款是優質資產，提前還貸會造成銀行存量貸款規模下降、利息收入下降，但關閉線上申請通道、限制提前還款額度只是揚湯止沸，長遠看不利于銀行發展。

他認為，政府相關部門應出臺措施引導銀行適度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。下調存量房貸利率將推動購房信心恢復，使消費者打消房貸利率未來可能繼續下行造成損失的顧慮，有利于房地產行業穩定。

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