李宇嘉：樓市的這個新政，要鈍刀割肉！

2023-04-03 15:47:57來源：金融界

(資料圖片僅供參考)

3月30日，官方發文，做好二手房交易“帶押過戶”。緊接著，北京市四部門在3月31日也發文，正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式，明確規定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下，合并辦理辦理房屋轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

并提出了 “兩個不得”：

各中介機構在提供經紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

各商業銀行要積極回應符合條件客戶的“帶押過戶”需求，不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

怎么看待“帶押過戶”？

用官方的話講，要提高政治站位，將做好“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一 ?？梢?，對“帶押過戶”的認識，停留在降低交易成本，促進市場回升，高度是不夠的。

為啥這么說呢？政策很少眷顧二手房，我們看看二手房發生了什么。目前，面臨的最大問題，就是各個城市二手房掛牌都創歷史新高，可謂“海量壓頂”。比如，2022年3月份，廣州二手房掛牌量9.9萬套，今年3月份攀至13.3萬套，增長了34%。一二線熱點城市情況基本一致。

而且，不斷有業主將房子掛牌售賣，掛牌量還在刷新記錄！這其中，有很多是“套現盤”，特別是2016-2021年上半年樓市上行期進場的投資客。要套現，就得折價賣房，但這對促成房產交易是不友好的，因為它會惡化市場預期。潛在的購房者認為，房價還會繼續下跌。

這就導致一個非常不好的局面。能夠成交的房子，大概率是低于市場價的，新房或二手房都如此。真正想換房的人群，只能以低于市場價的水平，才能將手上的房子盡快賣出去。平于或高于市場價，則陷入“長期掛牌、無人問津”的局面，掛個一年半載，都是很正常的。

我們看到，多數掛牌二手房，都經歷數次下調掛牌價，直至低于市場價。那些急需“回血”的業主，一次性將掛牌價降到“超筍盤”的價位。市場信息超透明，業主和買房人都在看，“誰更低”！

目前，樓市新房交易，以換房需求為主，大戶型化明顯。二手房交易，剛需和換房夾雜一起，適合剛需上車的“中小戶型、中低價位”，只能在二手房找；適合學位需求、青睞中心區的，也只能轉向二手房?？偟膩砜?，當前市場換房需求主導，“連環單”交易是常態。

這對市場意味著什么？良性循環

目前的問題，就在于無法良性循環。一項資產，若賣盤太大，且循環不暢，就導致交易活躍度下降，價格就會陷入“陰跌”（這在股票市場一樣存在）。這就是當下二手房市場的態勢。

因此，“帶押過戶”就是通過提高換手率，穩定房價。過去，二手房交易很麻煩，一般要涉及“賣方融資→申請贖樓→圖消抵押登記→買方申請按揭→銀行審批貸款→轉移登記→抵押登記”等流程。

很多人要問了，這個繁瑣的流程，過去一直存在，為啥現在就搞不下去了？過去，樓市持續上漲，交易流程長沒問題，還可以給市場降降溫。但當前市場下行，賣盤巨大，下跌預期明顯，需要穩樓市，交易流程冗長就會拖累市場。因此，“帶押過戶”就是要解決這個問題。

另外，“帶押過戶”還要解決的一個問題，就是“提前還貸”。樓市低位運行，存量房貸利率不下降，“提前還貸”就無法避免。近期，居民存量房貸增速不斷下降，除了買房積極性較低之外，“提前還貸”是重要的觸發因素。很多業主掛牌賣房，也是為了降低月供負擔。

居民不愿意“承貸買房”，甚至“提前還貸”，這是自我“去杠桿”。當前的樓市高價位，就是過去十幾年爭先恐后地“加杠桿”撐起來的。當進入自我“去杠桿”，穩樓市就變得很艱辛了。

有了“帶押過戶”，不用賣房子、也不用還貸款，就可以順利地把高利率置換到低利率。而且，存量房貸利率高，而新增房貸利率低，“帶押過戶”的降利率效應，還能激活換房需求。

其實， “帶押過戶”在技術上很容易實現，主要是不同銀行間在不動產貸款評估、審核流程、風控要求的標準化、信息共享；不動產登記部門和金融部門之間系統對接、信息共享。

退一步來講，即便技術上難以實現，存在系統不兼容、評估標準不一或信息難共享之類的“Bug”，但借助 “公正提存” 的資金監管、封閉運行，一旦有風險，資金即可原路返回，避免各方損失?；蛘?，通過 “雙預告登記” （網簽預告登記、按揭預告登記），提前鎖定該交易。

產權瑕疵或交易限制帶來的損失，基本可以避免！

照理說，“帶押過戶”降低交易成本，壓縮交易時限，提高交易效率，為何過去難以推行呢？

很簡單，銀行等金融機構、中介機構，能從冗長的交易流程中，獲得巨大的收益。比如，為贖樓需要過橋融資，日利息約在1-2%；比如，提前還貸費用的違約金大概為本金的0-0.5%；還有擔保費、按揭費、服務費、評估費等。基本上，每一個環節，都有一筆不菲的收益。

這些都是樓市利益鏈條上的食利者。過去，樓市上漲較快、較為繁榮，各方都可以分一杯羹。你可能要問了，這么高的費用，買賣雙方沒有意見嗎？沒有太多意見，因為大家關注的是房子漲了多少。就比如，過去高達6%的按揭利率，一樣無法阻擋買房熱情，道理是一樣的。

現在，房價還在高位，但大環境不可同日而語。房價上漲預期逆轉了，居民收入和購房熱情大不如從前，無法再繼續支撐那么多的食利者，也無法承擔雁過拔毛了。只有“降成本”、降房價，才可能穩定預期、才能拉動需求。但是，樓市利益鏈條上的人，還無法適應這個新常態。

目前，共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經全面開展。廣州人民銀行（可以看作是省分行）在2022年9月份曾經在全省范圍內推行“帶押過戶”，但據我了解，進展不理想，特別是兼容跨行，根本推不下去。

說白了，還是不想失去原有體制下的既得收益。所以，此次北京四部門提出的“兩個不得”；國家兩部委提出“要高度重視，提高政治站位，降低制度成本”。其實，地產上承載的制度成本太高了，各方都在指望，不把這些成本降下來，需求就一直疲軟下去，樓市很難穩定。

李宇嘉：樓市的這個新政，要鈍刀割肉！