世界快看點(diǎn)丨年報(bào)觀察 | 中梁的二律背反

2023-04-03 08:49:21來源：觀點(diǎn)網(wǎng)  

觀點(diǎn)網(wǎng) 加強(qiáng)債務(wù)管理尤其是重組境外美元債，是中梁控股年度業(yè)績(jī)報(bào)告?zhèn)鬟f出的最緊迫任務(wù)。

其3月30日公布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，中梁控股有息負(fù)債總額已由2021年12月31日的約人民幣402億元大幅壓縮至2022年12月31日的約人民幣267億元（其中境內(nèi)有息負(fù)債約為人民幣185億元，而境外有息負(fù)債約為人民幣82億元）。


(相關(guān)資料圖)

關(guān)于境外債，中梁控股董事長(zhǎng)楊劍于報(bào)告中透露：“于本業(yè)績(jī)的公告日，本公司已制定初步的關(guān)鍵暫定條款，將繼續(xù)與境外債權(quán)人進(jìn)行積極和建設(shè)性的對(duì)話，爭(zhēng)取盡快落實(shí)整體解決方案的條款，確保本集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)未來穩(wěn)建發(fā)展，維護(hù)所有持份者的利益。”

對(duì)于大多面臨流動(dòng)性壓力的房企而言，債務(wù)重組是迫在眉睫的任務(wù)，但與此同時(shí)，為加快資金回籠而進(jìn)行的降價(jià)促銷，也很大程度影響著企業(yè)的利潤(rùn)表現(xiàn)——這或許是中梁控股的二律背反，難以兩者兼顧。

中梁控股的數(shù)據(jù)就顯示，毛利率由2021年度的17.1%下降至2022年度的8.9%，“主要由于年內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目的平均售價(jià)相對(duì)有關(guān)土地收購(gòu)成本較低及物業(yè)項(xiàng)目減值所致”。與此同時(shí)，其去年合約銷售均價(jià)為每平方米約10,500元，相比2021年每平方米約12,000元的降幅達(dá)12.5%，如此看來，低毛利率還將延續(xù)。

不過對(duì)于當(dāng)下的中梁控股而言，利潤(rùn)被壓縮也是不得已之舉，保證企業(yè)穩(wěn)定過渡才是“硬道理”。因而對(duì)于2023年，楊劍展望：“集團(tuán)的首要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保持經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性、去杠桿和穩(wěn)定債務(wù)，及確保平穩(wěn)的項(xiàng)目交付。”

毛利率降至8.9%

對(duì)于大多房企來說，2022年度業(yè)績(jī)下降甚至虧損早已在意料之中，中梁控股早前也曾預(yù)告，2022年度錄得擁有人應(yīng)占虧損5-18億元。

至3月30日更充分的數(shù)據(jù)顯示，中梁控股2022年總收入為393.3億元，按年減少約48.3%。計(jì)入各項(xiàng)資產(chǎn)的減值虧損、投資物業(yè)及金融資產(chǎn)估值的公平值虧損以及匯兌虧損，擁有人應(yīng)占凈虧損為13.5億元,而2021年則為擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)27.0億元。

報(bào)告補(bǔ)充指出，扣除各項(xiàng)資產(chǎn)的減值虧損、投資物業(yè)估值的公平值虧損及匯兌虧損后，其擁有人應(yīng)占經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為12.0億元。

事實(shí)上，中梁控股為應(yīng)對(duì)境內(nèi)外債務(wù)兌付與保交付，2022年度已大幅縮減對(duì)外投資，另外在銷售放緩的同時(shí)銷售成本也被大力壓降，但毛利及毛利率的下降卻不可避免地傳遞到了利潤(rùn)表現(xiàn)上。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，中梁控股去年收入來自三條業(yè)務(wù)線，分別為物業(yè)銷售、其他服務(wù)及物業(yè)租賃租金收入，而其中絕大部分收入來自物業(yè)銷售。

報(bào)告期內(nèi)，其合約銷售額（包括本集團(tuán)的附屬公司、合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）為660.5億元，按年減少約61.6%。與此同時(shí)，集團(tuán)的銷售成本由2021年度的約630.82億元減少約43.2%至2022年度的約358.28億元。其中，就在建物業(yè)及持作出售的已完工物業(yè)確認(rèn)的減值虧損凈額約12.44億元計(jì)入銷售成本，而2021年則約為7.23億元。

據(jù)介紹，其中已確認(rèn)物業(yè)銷售收入部分，去年錄得約48.1%按年減少至約391.69億元。已確認(rèn)總建筑面積按年減少約50.7%至截至2022年度的449.82萬平方米。截至2022年末已確認(rèn)的平均售價(jià)為每平方米約8,708元，2021年為每平方米約8,283元。

受收入“腰斬”及資產(chǎn)減值虧損等影響，中梁控股的毛利由2021年度約130.33億元減少約73.1%至2022年度約35.02億元。

同時(shí)，毛利率由17.1%下降至2022年度的8.9%，中梁控股表示，主要由于年內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目的平均售價(jià)相對(duì)有關(guān)土地收購(gòu)成本較低及物業(yè)項(xiàng)目減值所致。

但這種低毛利率狀態(tài)或許還未結(jié)束。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其去年的合約銷售均價(jià)為每平方米約10,500元，相比2021年每平方米約12,000元，降幅達(dá)12.5%。預(yù)計(jì)這些銷售物業(yè)將在未來兩三年陸續(xù)交付，降價(jià)促銷后的低毛利率也將逐漸兌現(xiàn)。

不過對(duì)于當(dāng)下的中梁控股而言，犧牲部分利潤(rùn)也是不得已之舉，保證現(xiàn)金流與企業(yè)穩(wěn)定過渡才是“硬道理”。

為了保留現(xiàn)金，楊劍于業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，因中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不確定，本集團(tuán)堅(jiān)持保交樓、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，在2022年沒有新增項(xiàng)目投資。

但他同時(shí)表示，公司現(xiàn)有土儲(chǔ)足以支持公司發(fā)展。“于2022年12月31日，本集團(tuán)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的總土地儲(chǔ)備約為4,090萬平方米（含已售的建筑面積），覆蓋全國(guó)五大經(jīng)濟(jì)區(qū)，盡管我們暫停土地投資，但我們?nèi)杂凶銐虻目墒圪Y源支持我們未來數(shù)年的發(fā)展。”

據(jù)稱，為確保物業(yè)順利交付，該集團(tuán)加強(qiáng)施工和承包商管理，嚴(yán)格控制交付流程，降低交付風(fēng)險(xiǎn)。2022年，該集團(tuán)（連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）完成交付約7萬套物業(yè)單位。

債務(wù)管理

對(duì)于目前仍在籌謀境外債務(wù)重組的中梁控股而言，債務(wù)管理自是大家關(guān)注的內(nèi)容之一。

為此，業(yè)績(jī)報(bào)告中雖未明確其資產(chǎn)負(fù)債率水平，但卻強(qiáng)調(diào)有息債務(wù)總額由上年度的402億元大幅壓縮至267.4億元及凈負(fù)債比率為32.3%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，上述現(xiàn)存267.4億元有息負(fù)債，包括境內(nèi)有息負(fù)債約185億元，境外有息負(fù)債約82億元。

其實(shí)關(guān)于中梁控股在償債方面的努力，此前已有不少相關(guān)報(bào)道。

去年11月7日，中梁控股官微就披露，中梁地產(chǎn)已按期完成“長(zhǎng)城嘉信-中梁地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的全部本金及預(yù)期收益兌付和分配。該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃總發(fā)行規(guī)模3.4億元。

中梁控股彼時(shí)表示，上述債券兌付完成后，境內(nèi)公開債務(wù)已全部還清。

此次年度報(bào)告中，中梁控股也表示：“對(duì)于境內(nèi)債務(wù)，本集團(tuán)于2022年內(nèi)完成償還所有境內(nèi)資本市場(chǎng)債券（資產(chǎn)擔(dān)保證券），維護(hù)了在境內(nèi)資本市場(chǎng)的主體信用。截至2022年底，本集團(tuán)的境內(nèi)有息負(fù)債絕大部份為有項(xiàng)目抵押的貸款，本集團(tuán)已經(jīng)積極與境內(nèi)銀行和貸款機(jī)構(gòu)在境內(nèi)貸款到期時(shí)進(jìn)行貸款展期，相信境內(nèi)貸款到期后的續(xù)期風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)可控。”

不同于全部還清的境內(nèi)公開債務(wù)，中梁境外債務(wù)早前已經(jīng)出現(xiàn)違約。

2022年4月底，中梁控股就嘗試對(duì)2022年5月19日、2022年7月29日到期的兩筆美元債進(jìn)行展期，兩筆美元債未償還金額分別為2.89億美元和4.39億美元。新債券票息分別提升0.25個(gè)百分點(diǎn)，到期日分別為2023年4月15日和2023年12月31日。

不過征求投資人同意的過程并不順利，其中7月到期的美元債仍有未償還本金1257.4萬美元及利息未能獲得展期。為此，在2022年7月29日，中梁控股發(fā)布內(nèi)幕消息披露，一筆于2022年7月到期的9.5%優(yōu)先票據(jù)將構(gòu)成違約事件。

境外債雖然仍未完美解決，但從披露的數(shù)據(jù)可以看出其“不躺平”的態(tài)度：“對(duì)于境外債務(wù)，本集團(tuán)自2021年中以來一直主要倚賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源，并從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外償付義務(wù)。自2021年7月起至2022年底，已透過內(nèi)部資金累計(jì)向境外債權(quán)人支付本息超過12億美元。截至2022年12月31日，本公司境外有息負(fù)債合計(jì)約為人民幣82億元（相等于約12億美元）。”

值得注意的是，中梁控股的現(xiàn)金并不算少。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年12月底，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括受限制現(xiàn)金及已抵押存款）合共約為165.86億元（2021年：約276.11億元），較2021年底減少約39.9%。

但其續(xù)指，礙于當(dāng)前市況，集團(tuán)的資金流動(dòng)性受到限制。“在目前地方政府政策的嚴(yán)格要求下，本集團(tuán)絕大部份的現(xiàn)金都在項(xiàng)目層面的指定銀行賬戶中接受嚴(yán)格的預(yù)售現(xiàn)金監(jiān)管，以確保在建物業(yè)的竣工。”

囿于可用以償債的資金不足，2022年11月14日，該公司曾發(fā)布公告稱，由于可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓，預(yù)期短期內(nèi)無法產(chǎn)生履行境外債務(wù)所需之足夠現(xiàn)金；為確保公平對(duì)待所有境外債務(wù)持有人，決定暫停支付本公司境外債務(wù)項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息。本公司決定尋求境外債務(wù)整體解決方案，并已委任各專業(yè)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助與境外債務(wù)持有人共同探討一切可行選項(xiàng)。

關(guān)于境外債務(wù)重組的進(jìn)度，中梁控股在3月30日的年報(bào)中表示，于本業(yè)績(jī)的公告日，公司已制定初步的關(guān)鍵暫定條款，將繼續(xù)與境外債權(quán)人進(jìn)行積極和建設(shè)性的對(duì)話，爭(zhēng)取盡快落實(shí)整體解決方案的條款，確保本集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)未來穩(wěn)建發(fā)展，維護(hù)所有持份者的利益。

事實(shí)上，為了應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的大環(huán)境，中梁控股2022年已主動(dòng)進(jìn)行了一系列調(diào)整：“年內(nèi)，本集團(tuán)精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，強(qiáng)化管控和效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，確保交付及財(cái)務(wù)安全，保持經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性。”

經(jīng)過艱難一年及相應(yīng)調(diào)整后，楊劍對(duì)2023年仍抱持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

他表示，于2022年底，無論是從中央或地方層面，中國(guó)政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住房合理消費(fèi)和房企資產(chǎn)負(fù)債狀況作出最新政策安排。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)化解經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的核心是穩(wěn)住房地產(chǎn)。“展望2023年，預(yù)計(jì)還將出臺(tái)新舉措，改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。”

但他認(rèn)為，在行業(yè)新常態(tài)下，盡管政府房地產(chǎn)政策出現(xiàn)變化，集團(tuán)預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與政府支持措施帶來的住房需求和流動(dòng)性改善尚需要一段時(shí)間其影響和好處才能惠及整個(gè)行業(yè)。集團(tuán)對(duì)行業(yè)前景秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度，將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)穩(wěn)定，強(qiáng)化組織架構(gòu)和管理效率。

關(guān)于新一年的主要工作，楊劍表示，集團(tuán)的首要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保持經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性、去杠桿和穩(wěn)定債務(wù)，及確保平穩(wěn)的項(xiàng)目交付。

“我們有信心集團(tuán)能夠駕馭當(dāng)前的行業(yè)挑戰(zhàn)，妥善處理境外債務(wù)，并把握未來的發(fā)展機(jī)遇。”楊劍在致辭末尾如此表示。

關(guān)鍵詞：

責(zé)任編輯：hnmd003

相關(guān)閱讀

推薦閱讀