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李宇嘉：全國(guó)商品房銷售面積跌幅明顯擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源進(jìn)一步惡化

2023-08-15 11:36:54來(lái)源：金融界  

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)0.7%。

1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預(yù)收款27377億元，下降3.8%；個(gè)人按揭貸款13950億元，下降1.0%。


(資料圖片)

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點(diǎn)評(píng)稱：

1、1-7月新開(kāi)工和供地下滑幅度擴(kuò)大，7月驟降

1-7月份，新開(kāi)工下滑24.5%，跌幅比上半年擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，供地?cái)?shù)據(jù)未披露，但根據(jù)廣發(fā)證券的統(tǒng)計(jì)，1-7月全國(guó)土地出讓金18435億元，較2022年同期下滑24%。注意的是，7月單月新開(kāi)工、供地驟降的特征明顯，其中新開(kāi)工環(huán)比6月下滑30.2%，而5-6月份新開(kāi)工環(huán)比都是增長(zhǎng)的；7月土地出讓金同比下滑幅度（46%）較6月擴(kuò)大13個(gè)百分點(diǎn)。

2、銷售下行、預(yù)期不穩(wěn)是主因

主要原因在于6月份以來(lái)，新房銷售同環(huán)比下滑幅度加大，特別是7月重點(diǎn)城市同環(huán)比下滑幅度超過(guò)30%，TOP30重點(diǎn)企業(yè)中大部分銷售同比下滑幅度在30%-40%，即便是頭部企業(yè)也出現(xiàn)了超季節(jié)性的下滑，抑制了開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工的積極性。同時(shí)，7月份以來(lái)部分穩(wěn)健房企債券價(jià)格暴跌，第二輪暴雷潮甚囂塵上，導(dǎo)致預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱，也是新開(kāi)工和拿地下滑幅度擴(kuò)大的原因。新開(kāi)工和拿地下降，拖累了施工和開(kāi)發(fā)投資，1-7月份開(kāi)發(fā)投資下滑8.5%，今年以來(lái)連續(xù)下行，且跌幅擴(kuò)大。

3、銷售面積跌幅明顯擴(kuò)大，銷售額一季度以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)

1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積下跌6.5%，跌幅比上半年擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售下跌幅度（-4.3%）擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅擴(kuò)大幅度更大。1-7月份商品房銷售額下跌1.5%，為一季度以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。環(huán)比來(lái)看。7月單月銷售面積和金額均“由正轉(zhuǎn)負(fù)”，而且負(fù)增長(zhǎng)的幅度分別為-46.1%、-44.7%，即6月到7月份銷售面積和金額均驟然下跌。一方面，7月份是季節(jié)性淡季，另一方面開(kāi)發(fā)商沖半年業(yè)績(jī)后，推盤和促銷的積極性有所減弱。更重要的是，7月份房企風(fēng)險(xiǎn)再次蔓延，各方對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)再次轉(zhuǎn)弱，同時(shí)7月份表態(tài)優(yōu)化調(diào)整政策后，居民也在等政策出臺(tái)以決定后續(xù)的購(gòu)買選擇，這些都是導(dǎo)致7月份銷售明顯下行的原因。

4、開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源進(jìn)一步惡化

1-7月份，開(kāi)發(fā)商到位資金同比下跌11.2%，跌幅比上半年擴(kuò)大了1.4個(gè)百分點(diǎn)，在去年同期下跌25.4%（為去年較大跌幅）的情況下，今年再次下跌11.2%，單月環(huán)比6月份均“有正轉(zhuǎn)負(fù)”，且負(fù)增長(zhǎng)幅度較大，可見(jiàn)資金鏈之緊張。其中，作為外源融資的國(guó)內(nèi)貸款下降11.5%，跌幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金下跌23.0%，收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)（貸款展期、國(guó)央企發(fā)債穩(wěn)定等），顯示金融機(jī)構(gòu)整體對(duì)風(fēng)險(xiǎn)還是非常謹(jǐn)慎；作為內(nèi)源融資的銷售端，定金預(yù)收款下滑3.8%，擴(kuò)大了2.9個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款下跌1.0%，為一季度以來(lái)首次下跌，主因是銷售下滑，居民按揭買房意愿下降，并非是銀行不愿意放款，事實(shí)上銀行額度充裕，也非常愿意投放按揭。

5、銷售均價(jià)上漲因結(jié)構(gòu)性因素

1-7月份商品房銷售均價(jià)同比上漲9.2%，住宅上漲9.3%，單月環(huán)比分別上漲2.6和3.1%，主因就是在市場(chǎng)較弱的情況下，中心區(qū)定價(jià)合理的高端改善盤成交占比擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)性地提高了均價(jià)水平。但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，6月份以來(lái)新房已經(jīng)環(huán)比下跌，7月份預(yù)計(jì)跌幅擴(kuò)大。單月同比方面，7月份商品房?jī)r(jià)下跌0.3%，住宅均價(jià)弱勢(shì)增長(zhǎng)0.8%，在中心區(qū)成交占比增加的情況下，意味著開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷是主流。

6、下一步市場(chǎng)走勢(shì)

在房企風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)預(yù)期下，加上房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌已經(jīng)形成預(yù)期，而居民端在就業(yè)、收入等方面并未明顯改善，預(yù)計(jì)三季度銷售、開(kāi)工、土地等主要市場(chǎng)指標(biāo)將弱于二季度。當(dāng)然，近期各地積極紓困樓市，熱點(diǎn)城市開(kāi)始降低二套房首付比例，一線城市也在醞釀?wù)撸瑖?guó)家也在出臺(tái)各項(xiàng)扶持民企融資的政策，推進(jìn)城中村改造。近期央行再次下調(diào)政策利率MLF，預(yù)計(jì)接下來(lái)房貸利率還會(huì)下降，從而對(duì)需求進(jìn)行托底，但這些政策能緩解下行態(tài)勢(shì)，但根本的問(wèn)題未解決，在供大于求的新形勢(shì)下，難以扭轉(zhuǎn)下跌的態(tài)勢(shì)。

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