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環球資訊：天風地產點評預售資金保函置換新規：政策協力，共克時艱

2022-11-15 15:47:24來源：券商研報精選  


【資料圖】

央行、住建部、銀保監會發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

多部委協同政策托底信號明顯

繼9月底央行、銀保監會優化信貸政策，財政部、稅務總局實施財稅優惠后，住建部作為新增參與主體高度介入本輪市場調控，政策托底信號愈發明顯。而本次中央層面自上而下推動保函置換支持或意味著預售監管優化將在行業紓困中扮演更為重要的角色，政策發力重心也正由前期的需求側刺激逐步延伸至供給端呵護。我們延續此前《從因城施策到降系統成本》中的觀點，多部委協同出牌旨在通過合力提振市場信心。本次監管調整在防范化解房地產企業流動性風險擴大的同時，有望糾偏過度悲觀的行業預期，引導各參與主體重新建立良性循環。

更為健全靈活的預售資金監管辦法

預售資金監管范圍包括：定金、首付款、商業貸款以及其他形式的購房款等。保函置換即指可用商業銀行出具的保函免除一定監管額度。此前，據我們統計，全國各城預售資金監管條件，33城中有 11 個城市已明確允許“保函替代”條件并執行。而本次新規對保函置換金額的規定進行了細化：置換金額不得超過確保項目竣工交付所需資金的30%，置換后監管資金不得低于竣工交付所需資金額度70%。我們認為，本次預售監管新規延續了今年2月出臺的全國性商品房預售資金監管辦法的整體思路，在保障預售資金服務于“保交樓、穩民生”使命的同時，給予了市場更多的靈活性，有助于在監管比例、提取節奏、信用關聯機制等方面繼續優化。

針對未出險民企政策效力更強

新規明確，允許商業銀行在充分評估企業信用、財務、聲譽等風險的基礎上自主決策與優質房企開展保函置換業務，而對債權債務關系復雜的應審慎出具保函。故我們預計對于尚未出險的民營房企，本次政策效力更為直接，有助于其項目層面的資金騰挪，同時對行業的流動性寬松形成利好。但考慮當前行業性的“保交樓”壓力依然存在，部分地區項目風險尚未出清，我們認為地方層面對預售資金監管或仍將持謹慎態度，地方自主權影響下，預計各地預售監管仍將因地而異，部分地區實質性松動幅度或仍相對有限。

供給側政策集中發力穩定行業預期

我們認為本次的預售監管優化以及近期“第二支箭”、“金融16條”等一系列供給側政策的集中發力，并不意味政策基調的轉向，而是基于此前信用風險無需擴散和金融機構過度反應的市場糾偏。從本輪政策的寬松路徑來看，整體仍然遵循穩定行業預期需優先穩定金融機構信心的原則，后續市場預期回暖也需倚靠政策端更大力度的扶持鞏固，故我們認為后續供需兩側政策空間值得期待。從政策導向看，短期或將圍繞扶持未違約的優秀民企、控制供給側改革的出清烈度，保障房地產市場平穩健康發展展開。

看好行業格局優化與政策寬松共振

隨著民企再融資支持力度提升，以及需求政策持續寬松，我們認為政策累積效應有望在疫情防控緩和的趨勢下放大行業復蘇彈性。我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于行業復蘇。

持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團(行情600383,診股)、保利發展(行情600048,診股)、萬科A(行情000002,診股)、龍湖集團、招商蛇口(行情001979,診股)；2）優質成長：新城控股(行情601155,診股)；3）優質物管：碧桂園服務、招商積余(行情001914,診股)、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：華潤置地、首開股份(行情600376,診股)、華發股份(行情600325,診股)、越秀地產、建發國際、濱江集團(行情002244,診股)、綠城中國等。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

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責任編輯：hnmd003

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