速遞！積極自救的鴻坤集團,又雙叒暴雷了

2022-12-19 20:35:31來源：焦點財經

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作者 | 龔婉玲

出品 | 焦點財經

京系房企鴻坤集團的老板趙彬，個人經歷和背景神秘，只知道當初他擁有經濟學相關知識，是從湖南來的地產業開拓者。在行業烈火烹油時，鴻坤集團也算是區域深耕的典范，在西紅門一塊200萬平米的土地上，搞住宅、建商業、蓋幼兒園和養老院……自稱是創新型城市運營商。

從大興的不毛之地到環京地區，鴻坤集團慢慢地在北京做大了，趙彬倒也不戀權，早早地把公司交給92年的兒子趙偉豪，甚至請來了曾供職于萬科的毛大慶和龍湖老將袁春助陣。

為了豪賭規模，鴻坤開始高息發債、開足馬力，并購和拿地并舉，但“黑天鵝”卻意外來臨。

2017年，彼時年僅24歲的趙偉豪還不清楚新一輪周期即將來到，給自己定了個“2023年達到千億”的小目標。“這也沒想象中好干啊”，環京政策逐漸收緊，外加疫情等壓力，鴻坤也不得不步入華夏幸福的后塵。

危機爆發，拒絕躺平

12月16日，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司發布關于“18鴻坤03”公司債券（代碼155117.SH）無法按期兌付的公告。本期債券發行總額為人民幣5.5億元，期限4年，票面利率7.5%。

這不是鴻坤的第一次違約，依靠“借新還舊”滾續債務的房企，在經濟下行的現在，這套明顯是行不通了。2022年初起，鴻坤前有商票逾期，后有“鴻坤偉業14.75% N20221008”境外債違約，從而觸發了境內公司債“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”的交叉違約，三只境內債規模合計有9.2億元，暴雷暴得是噼里啪啦。

除了被欠債的境內外債權人，更糟心的還有停工或延期交房的業主們，以及頭腦一熱買了鴻坤暴雷產品的投資人們。更可怕的是，有些人疊加雙重buff，既是業主又是投資人。

今年3月，鴻坤集團旗下的金融產品“鴻坤金服”出現兌付問題。約30億理財產品的資金等著兌付給投資人，而這些人大部分為鴻坤樓盤的業主……據悉，鴻坤金服又稱鴻坤理想（深圳）科技發展有限公司，背后雖并不見鴻坤持股的身影，但高管名列上曾與北京鴻坤房地產的董事名列有過交叉。

業內人士告訴焦點財經，房企入局金融服務，為規避監管風險，通常的做法是，由公司內部人士在外自建殼主體，或去外部尋找符合條件的殼公司，作為理財產品的發行主體。這些平臺，一般都會避開與其他主體結構上的關聯。

事實上，面對債務違約和理財兌付問題，鴻坤也在積極自救，但從結果來看并沒有成功。

主承銷商五礦證券應鴻坤偉業要求召開境內債會議，“18鴻坤01”和“19鴻坤01”通過了債券繼續存續并追加擔保措施的議案，但“18鴻坤03”，即前兩天未按期兌付那只境內債，未通過議案，顯然再次違約了。

至于“鴻坤金服”的理財暴雷，鴻坤給投資人的兌付方案分兩種：一種是現金兌付；另一種是實物資產兌付。10萬以下金額10個工作日內全額兌付，部分本息資金已到賬；而10萬以上金額，想要拿回賬戶中資金，需要等待3至4年。

實物兌付中，鴻坤拿出在售的住宅、別墅、商鋪、公寓和車位等資產，車位主要在北京西紅門和東三環國貿等地，而住宅、別墅、商鋪主要位于京西、京北，河北涿州、承德，天津武清、薊州、寶坻等環京地帶，其他零星分布在廣東、湖北、海南等地。這些“并不是很理想的資產”，沒有很好地挽救鴻坤的信用危機。

利潤暴降，資金承壓

2022年底，強勢回暖的政策信號雖持續向市場傳遞，但一面是向優質房企傾斜的融資端，一面是中小房企龐大的到期債務，僅憑旗下規模并不大的物業上市公司燁星集團，還未上市的母公司鴻坤集團，或許很難在這場“盛宴”分到一杯羹。

面對現金流萎縮和再融資不暢的雙重困境，鴻坤集團旗下的鴻坤偉業的貨幣資金同比接近腰斬，截止2021年末，從2020年末的27.89億元降至15.85億元，同比降幅43.17%。

2021年的凈利潤更是遭遇暴降。據企業預警通數據顯示，2021年雖然其營收同比增長不錯，為35.73%，120.78億美元；但凈利潤卻由2020年的3.91億元降到-39.08億元，同比降幅達1100.67%。

還債壓力也堪憂。截至2021年中期，鴻坤地產賬面現金及現金等價物僅3.04億元。而同期，該集團有10.18億元的短期債務、25.81億元一年內到期的非流動負債，此外還有長期借款46.2億元，總有息負債規模合計約153.38億元。

來源| 企業預警通

對于任何一家企業來說，沒有現金流會死，房地產企業更是如此。那么，鴻坤為何不像藍光發展、福晟等中小房企一般，選擇賣賣賣呢？

不妨看下鴻坤旗下的土地儲備等資產情況。焦點財經查閱公司2021年度債券報告發現，鴻坤擁有的土地儲備多位于北京大興、亦莊，天津寶坻、武清、薊縣，以及河北張家口、廊坊等地，樓面均價不超過6000元，低則只有幾十上百元。這正是上述實物兌付的資產包對應的資產，對這些資產，投資者們似乎并不滿意。

鴻坤集團背后的實控人是趙偉豪。但在風暴來臨之際，頻繁更換法定代表人，也是很熟悉的節奏和配方。

從2021年7月13日，鴻坤集團旗下子公司的法人代表接連更替，以北京鴻坤偉業房地產開發有限公司為例，年初華貴接替朱燦成為法人，據傳他實際工作為司機；而8月份，張志龍接替華貴為法人，其職務是集團董事會秘書。

在千億目標指引下，鴻坤向華夏幸福老大哥學習，重倉環京。如今，老大哥轉型“變輕”，鴻坤集團又將如何呢？

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