【新要聞】“提前還貸”不易，警惕經(jīng)營貸等套路

2023-02-15 18:34:29來源：觀網(wǎng)財(cái)經(jīng)  


(資料圖片)

日前，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，盡管通篇都是在提示各類風(fēng)險(xiǎn)，卻也將各地提前還貸潮的爆發(fā)擺上臺前。

去年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)遇冷，疊加各類理財(cái)收益不斷下降，“提前還房貸”逐漸成為樓市里新的“潮流”。

盡管目前已經(jīng)很少被定性為“惡意還貸”，但包括上海、深圳、杭州、廣州在內(nèi)的不少熱點(diǎn)城市排隊(duì)時(shí)間也動輒數(shù)個(gè)月，或者增加還貸門檻，“提前還貸難”仍是諸多購房者關(guān)注熱點(diǎn)。

小寒是一位上海的工薪階層，其于2019年在杭州投資了一套房產(chǎn)，由于未見價(jià)格上漲，2022年為防止價(jià)格下跌，便想將房子原價(jià)出售，誰知卡在了“提前還貸”這一步。

他告訴觀察者網(wǎng)，自己的貸款銀行為上海銀行(行情601229,診股)杭州某支行，自去年下半年開始申請辦理提前還貸業(yè)務(wù)，但“銀行方面始終以各種理由推諉，不予辦理”。

經(jīng)過多方打探，他終于弄明白了緣由：這家分行沒有提前還貸額度了。最終經(jīng)過層層疏通直到找到了分行行長，他才順利辦理了提前還貸業(yè)務(wù)。

不過，也有購房者向觀察者網(wǎng)表示，部分地區(qū)的部分銀行自始至終并未增加還貸門檻，“每個(gè)地方的每個(gè)銀行都不太一樣，有的銀行辦理起來依舊很方便，手機(jī)上就能操作。”

違規(guī)還貸可能承擔(dān)刑事責(zé)任

近期，各大銀行大量發(fā)放超低利率經(jīng)營貸、信用貸等其他貸款品類，更加刺激房貸一族提前還貸的決心，甚至社交媒體上為此衍生出了不少“還貸”攻略，部分中介專門開辟了代辦服務(wù)，以較低利率的其他貸款替換房貸，賺取“過橋費(fèi)用”。

2月10日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)文列舉了四類提前還貸或轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)，違規(guī)參與可能承擔(dān)刑事責(zé)任。

其一是經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營貸是銀行向個(gè)體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

其二是信用貸風(fēng)險(xiǎn)。信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)。若信用貸款不能準(zhǔn)時(shí)償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產(chǎn)生逾期還款記錄，不良征信記錄將會影響日后個(gè)人金融業(yè)務(wù)的申辦。

三是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請“信用貸”“經(jīng)營貸”過程中，會被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

四是個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。部分“貸款中介”獲取消費(fèi)者貸款信息等個(gè)人信息后，在消費(fèi)者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

此外，遼寧銀保監(jiān)局還提醒金融消費(fèi)者，要抵制擾亂金融秩序行為，依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務(wù)，誠實(shí)守信，踐行“合約精神”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)指出，該政策并非一味反對“提前還貸”，而是可以強(qiáng)調(diào)不能違規(guī)違法還貸，對于全國其他城市具有啟發(fā)意義。至少各地要主動研究近期提前還貸的內(nèi)容，區(qū)分合理的和不合理的、合規(guī)的和違法的，進(jìn)一步做好提前還貸方面的工作。

滿足這些條件可以提前還貸

事實(shí)上，早在去年12月，銀保監(jiān)會就發(fā)布過相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒廣大消費(fèi)者應(yīng)警惕部分不法中介推介的“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”背后存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，包括高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等。

銀保監(jiān)會還提醒，消費(fèi)者應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，維護(hù)自身合法權(quán)益。

在行業(yè)人士看來，提前還貸之所以盛行，完全是樓市下行周期下的市場行為，手中握有現(xiàn)金又缺乏穩(wěn)定投資渠道的金融消費(fèi)者，完全可以提前還貸，銀行方面也不應(yīng)設(shè)置障礙。

舉例而言，A銀行賬戶有50萬元存款，銀行利息可以忽略不計(jì)；同時(shí)，A又背負(fù)了100萬元房屋貸款，每月都需要按時(shí)向銀行支付高額利息，妥妥的“大冤種”。

特別是貸款的前幾年，假設(shè)每月需要向銀行支付1萬元等額本息，其中近9成均為利息，只有1成本金，因此提前歸還50萬元貸款就可以少支付一半利息，且越早還貸越好。

但假如貸款已經(jīng)還了10年，每月在向銀行支付的1萬元等額本息中，就有絕大部分為本金，利息占比很少，提前還貸意義不大。

有投資者告訴觀察者網(wǎng)，過去幾年由于各種理財(cái)渠道盛行，收益高于房貸利率且較為穩(wěn)定；或者房價(jià)上漲，準(zhǔn)備將手中現(xiàn)金加杠桿繼續(xù)投資房地產(chǎn)，收益更是遠(yuǎn)超房貸利息，自然沒人選擇提前還貸。

現(xiàn)在則不然，在缺乏可靠收益投資渠道的前提下，用手中現(xiàn)金提前歸還房貸被認(rèn)為是“及時(shí)止損”的最優(yōu)選擇。

而近期之所以“過橋貸”等違規(guī)操作盛行，也與過往房屋商業(yè)貸款利率與近期落差較大有關(guān)。

以一線城市為例，2019-2020年期間，主流銀行商業(yè)貸款利率普遍在6%左右，最高甚至超過7%；而2022年底已經(jīng)下降到3.7%，部分地區(qū)甚至更低，相差近一倍，購房者自然心理不平衡。

另一方面，在央行政策支持下，經(jīng)營貸與信用貸利率不斷下降、房貸條件隨之下降，這就為手中余額不足，但又想減少利息支出的購房者提供了“過橋貸”的可能性。

簡單來說，即購房者辦理經(jīng)營貸，再把所得提前歸還房屋貸款，將原本按月支付的房貸用來歸還經(jīng)營貸。

由于房貸數(shù)額動輒上百萬元，其間利益牽扯巨大，于是一些違規(guī)從事代辦服務(wù)的中介人員“應(yīng)運(yùn)而生”。

銀行也要節(jié)衣縮食

值得一提的是，上述違規(guī)辦理“轉(zhuǎn)貸”之所以能夠形成一種“中介服務(wù)”，與部分銀行有意無意地縱容不無關(guān)聯(lián)。

在行業(yè)人士看來，去年下半年起，從央行到地方樓市政策頻發(fā)，從供給端到需求端都在不斷刺激樓市回暖，但從結(jié)果來看事與愿違，非但樓市不見好轉(zhuǎn)，反而將銀行“拖下水”。

央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年末全國個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

要知道，自1998年從福利化到商品化的住房改革正式開啟，一直到2020年，個(gè)人房貸一直保持著中高速增長態(tài)勢；除2008年受金融危機(jī)影響增速為10.3%之外，其他各年度同比增速均在12.9%以上，而且其中8個(gè)年度增速超過30%（最近的較大值為2016年的37.4%）。

至2020年末，個(gè)人住房貸款余額增至34.44萬億元，在全部人民幣貸款中占比提高到19.9%，成為各項(xiàng)貸款中非常重要的組成部分。

2021年末，個(gè)人住房貸款余額為38.32億元，同比增長11.4%，是2008年以來的最低增速。

但到了2022年，這一增速直接呈現(xiàn)出斷崖式下降，連個(gè)零頭都沒能保住，幾乎難以保持正增長。

相比之下，2022年盡管全國商品房銷售數(shù)據(jù)同樣急速下降，但也至少保持了上年50%以上的銷售額。

因此在行業(yè)人士看來，個(gè)人住房貸款余額幾乎不變的原因，只能是購房者大面積提前還貸導(dǎo)致的。

一位上海工商銀行(行情601398,診股)信貸部門工作人員向觀察者網(wǎng)分析稱，站在銀行角度來看，去年下半年開始，放給房企的貸款收不回來，小微企業(yè)經(jīng)營貸與信用貸利息低、風(fēng)險(xiǎn)高，而最為穩(wěn)定的個(gè)人住房貸款又放不出去，銀行的日子已經(jīng)很難過。

這時(shí)候，銀行大幅縮表，資金要么貸不出去，要么有去無回，大面積提前還貸潮的出現(xiàn)無異于雪上加霜。

“事實(shí)上，早在2021年開始，已經(jīng)有不少銀行開始主動增加還貸門檻，減少網(wǎng)絡(luò)端入口，增加線下排隊(duì)時(shí)間。只不過過去提前還貸人數(shù)并未形成規(guī)模，因此并未引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注罷了。”上述銀行工作人員表示，隨著關(guān)注度越來越高，提前還貸勢不可擋，與其將資金貸給小微企業(yè)，不如睜只眼閉只眼，貸給用來還房貸的普通居民風(fēng)險(xiǎn)更低。

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