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原報道 | 綠地高樓史：被拯救和被放棄的

2023-03-08 05:41:33來源：觀點網  

觀點網 城鎮化發展過程中，超高層建筑如雨后春筍般出現在各地，帶有綠地標識的地標越來越多佇立在城市的核心地段。

十余年來，綠地通過建設超高層，能夠定向獲取價格比較低的配套住宅用地。

但硬幣另一面，這類高投資且開發周期較長的項目，往往會對企業資金鏈帶來較大壓力，這也是為什么不少超高層項目進展緩慢的原因。


【資料圖】

如今，綠地的高樓似乎迎來了“救星”。

近期，綠地集團董事長、總裁張玉良奔波于各個城市，消息顯示，部分地方政府將對綠地重點項目給予全力支持，支持形式包括出資購買資產與引入外資產業龍頭等。

綠地的一座座高樓將被拯救，但其超高層模式或也將隨之成為記憶。

觀點新媒體獲悉，綠地在幾年前就已明確不會主動再做超高層項目，并根據戰略需要盡可能降低商辦物業的比例。

這是時代浪潮下，被拯救和被放棄的超高層。

拯救綠地

最近的張玉良，密集拜會各地方政府，結果也似乎不錯。

2月17日，張玉良拜訪了長沙市委副書記、市長鄭建新。會談中，長沙市政府表示將對綠地重點項目給予全力支持，支持形式包括將以出資購買資產的形式，支持綠地V島星城光塔380米超高層項目建設；同時，支持綠地長沙之門項目引入外資產業龍頭，開展戰略合作，積極發展康養等新興產業。

“這主要是指產業引入和發展層面。”一位接近綠地的人士透露，這些項目還是由綠地進行建設。

星城光塔的建設推進并不順利，馬欄山（長沙）視頻文創園管理委員會曾答復網友，該項目由長沙綠地星灣置業有限公司投資建設，總建筑面積約25萬平方米，主要建設1棟380米超高層及裙樓，總投資約35億元，目前已完成地下室頂板施工出正負零。

然而，這一項目的動態停留在了2021年10月底，受房地產開發總體資金問題影響，該項目基本處于停滯狀態。

觀點新媒體獲悉，這一項目是集甲級辦公、精品公寓、總裁公館、五星級酒店、云端觀光、商業為一體的380米超高層空中城市綜合體。

在2019年，綠地集團以底價31.49億元將長沙市072號地塊收入囊中。按照計劃，將在此打造380米高的標志性地標建筑，預計2024年建成投入使用，建成后將成為湖南第二高樓，僅次于452米高的長沙國金中心。

另一個位于高鐵新城的綠地長沙之門項目，也曾被當成一個全新地標打造。

2020年，綠地集團簽署合作協議，在長沙高鐵南站片區打造“七位一體”城市產業綜合體“長沙之門”，預計項目總投資約200億元，用地面積約600畝，規劃300米地標建設用地降低至252米。

第二年，綠地以底價27.03億元拿下長沙之門項目建設用地，要求建設1棟不低于249米的超高層地標性建筑，項目擬打造成集超高層甲級總部辦公、五星級酒店、摩天觀光地標、科創中心、旅游集散、風情商業、生態住宅“七位一體”的城市產業綜合體。

于2021年6月，長沙之門舉行了盛大開工儀式，隨后項目進展極為緩慢。

無獨有偶，綠地另一個在黑龍江項目也或迎來援手。

2月末，黑龍江省委常委、哈爾濱市委書記張安順會見張玉良一行，并表示黑龍江省及哈爾濱市將以實際行動支持哈爾濱綠地東北亞國博城項目建設。

支持的方式包括省、市、區三級聯動，以出資購買資產的形式，支持國際會展中心建設；以戰略性入股的方式，支持貿易港建設；為項目分期分批辦理證照；協調地方金融機構全力支持項目開發建設。

這一項目于2019年9月啟動，總規劃占地面積2580畝，規劃建筑面積495萬平米，預計總投資額超500億元，規劃以國際會展中心、國際會議中心、全球商品貿易港、星級酒店群、超高層雙子塔等業態為核心，集貿易會展、總部經濟、智慧科創、商務金融為一體。

“這些項目從立項就是當地重點推動的，如果當地政府有相關的支持政策，肯定能夠優先關注到這類項目。”上述人士稱，這些項目的推動，也體現出去年開始政府支持政策在逐步落地，通過高層對接進一步明確和推動，有了比較明顯的進展。

高塔邏輯

提起綠地，最令人印象深刻的便是一座座摩天大樓。這十幾年來，這些帶有綠地標識的超高層靜靜矗立在每座城市的核心位置。

在商業地產領域，綠地不以購物中心取勝，而是以建造超高層地標聞名。

2005年5月，總高450米的南京紫峰大廈正式開工，這是綠地開發的首座超高層，也是綠地集團超高層大躍進的開端。

以此為起點，綠地隨后在南京、武漢、西安、成都和昆明等十多個城市打造了一個又一個超高層地標項目。

熱衷于建設超高層有其特有的邏輯，簡單來說，這是一種綠地的拿地策略，通過建設超高層，能夠定向獲取價格比較低的配套住宅用地。

觀點新媒體獲悉，勾地是一種特殊的一級市場拿地模式，也就是意向地塊的定向出讓，通常是開發商給政府做產業，包括辦公樓、商場會議會展、酒店等一系列的商業、文化性質的業態。

開發商鎖定意向地塊后，提前與政府進行溝通，了解政府對產業的訴求，然后結合企業的實際，與政府在產業導入、產值、稅收、地價、規劃指標、開發建設、優惠政策等條件上達成一致，然后按開發企業的要求對外設置掛牌門檻，最后開發商通過招拍掛獲取土地。

所以，經常能夠在土地出讓公告中看到一些特殊條件的限制，比如要求世界500強企業、要求建設一定高度的超高層地標建筑等。

而綠地這種超高層勾地項目一般都是政府招商項目，在土地價格、付款條件上都會比常規的招拍掛項目有更大優勢，也就是所說的貢獻越大、地價越低。

做政府想做的事，正是綠地的想法。

“企業并不是為了做超高層而做超高層，很多項目都是五年、十年前拿的綜合項目。政府有需求，希望CBD有超高層項目做地標的考量。”上述接近綠地人士坦言，超高層項目在經濟上面確實并不很劃算，建設周期長、難度大，所以現在這些項目建成后的消化，地方政府也會按照當時的約定有一些支持。

在綠地拿下一個個地標超高層的那些年，便深諳政府所想。

這種模式下，政府先劃定一片地，定性為中央商務區，然后在地標性建筑周邊規劃一個大規模住宅區，捆綁賣給開發商，讓其有盈利空間。開發商拿地后，會通過住宅現金流補貼摩天大樓建設的成本。

這也是為何綠地土地成本能一直維持較低水平的重要原因。

理想狀態下，這是一種雙贏的模式，政府能夠獲得政績以及降低財政壓力，開發商則能夠獲得規模和利潤。據悉，建面百萬平以上的大盤項目，大多是和地方政府洽談的勾地項目。

有分析人士指出，目前勾地并不是件容易的事，先把產業做起來，再進行住宅出讓成了勾地的常態，開發商很難再像之前那樣低成本拿到優質土地。

“有時候談到最后，一些地方政府最多給你一塊M0，且規定不能賣，考核周期五年，不合格要收回，損失企業自己承擔。”

高樓債務

硬幣的另一面，是持有型物業的共同特點：高投資、難盈利且開發周期長，資金壓力是“長期+巨額”開發模式難以避免的問題。

這也是為什么綠地一座座超高層項目陷入進展緩慢的境況，其中最為著名的幾個項目有：成都綠地蜀峰468、昆明綠地中心、長沙綠地麓云國際等。

原本要打造成為中國第一高的武漢綠地中心636，后來經過調整，最終高度定格在了475米。現在這一項目已有部分處于投入使用狀態。

曾讓綠地高歌猛進的一座座摩天大樓，已逐漸成為負擔。

而超高層的發展模式難以為繼，綠地或早已深知這一點。觀點新媒體獲悉，綠地在幾年前就已經明確不會主動再做超高層項目，并且根據戰略需要盡可能降低商辦物業的比例。

一位市場人士在接受觀點新媒體采訪時表示，超高層確實是一個時代在某個發展階段的產物，更多來自于地方政府的想法，超高層地標建筑、五星級酒店則代表著城市的形象和招商環境，從經濟角度說，企業肯定不會首先選擇超高層項目。

“在接下來的發展階段，不會像之前周期里去做這種大投入的項目，拿地標準會有比較大的變化，肯定更加注重項目成本、利潤率、現金流這些指標。”

受制于去杠桿和現金流壓力，前三季度綠地并沒有新增地塊，并且如上述人士所言，將優先將手上的項目做好，接下來可能會更青睞一些小而精、小而美、能夠快速產生現金流的項目。

“企業還是想默默地一步步走出來、重新走上新的增長周期，不同以往的發展周期。”

若從房企的現金流狀況來看，也已經不太能夠支撐去拿一些需要大額資金投入的項目。

就綠地負債情況來看，截至2022年三季末，綠地控股一年內到期的短期債務合計為1105.24億元（短期借款295.84億元+一年內到期的非流動負債809.4億元），另有應付賬款3163.34億元與286.28億元的應付票據。

此外，綠地控股非流動負債數額為1204.11億元，長期有息負債合計為1011.84億元，當中包含長期借款為853.5億元，應付債券為158.34億元。

在手現金方面，截至三季度末，綠地貨幣資金為613.62億元，而上年同期約為827億元，

與短期債務之間存在巨大的資金敞口。

基于較大的債務壓力，綠地去年對境外債務進行展期。

2022年末，綠地對外發布公告稱，公司全資子公司綠地全球投資有限公司對發行的9只境外債券（共計32.41億美元）進行了展期征求，其中8只境外債券擬展期兩年，已于2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

隨后，綠地全球投資有限公司就上述9只境外債券展期征求事項召開了持有人會議并獲通過。

為了爭取更多境外債權人的支持，觀點新媒體獲悉，綠地在發布同意征求后特意加入了征信承諾，資產包括綠地在美國、加拿大、澳大利亞、英國、韓國以及馬來西亞的多個項目，承諾境外項目所產生的凈現金回款將全部用于延期后債券的支付賬戶，包括利息支付。

經營紓困

于2022年，綠城也曾采取包括出售資產等方式籌措資金。

5月，綠地控股出售了紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓，合同總金額為3.15億美元；同時，綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業大單也完成簽約，綠地洛杉磯大都會項目等相關物業也在推進銷售、加強運營。

另外，綠地獲得了國企股東提供的流動性支持，8月分別向第二、第三大股東上海地產與上海城投借款15億元，借款期限為兩年，借款年利率為6%，將以委托貸款方式發放，并由公司提供連帶責任保證擔保。

9月，綠地再次向上海地產借款14.5億元，借款期限為一年，借款年利率為6%，兩次合計向兩大國企股東借款44.5億元。

前三季度，綠地實現經營活動現金流凈額200億元，進一步壓降有息負債203億元至2203億元，兌付境外債5.5億美元、境內債20億元。

在去年的經營環境下，綠地僅僅是一個縮影。

國家統計局數據顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

綠地亦沒能獨善其身，全年錄得合同銷售面積1279.8萬平方米，比上年同期減少45%；合同銷售金額1323.32億元，比上年同期減少54.4%。

于2023年1月30日公告中，綠地預計2022年實現營業收入約4238億元，扣非凈利潤約26億元，與上年同期相比，將減少31億元左右，同比減幅約54%。期內歸母凈利將在20億元左右，與上年同期相比，將減少42億元左右，同比減幅68%左右。

綠地表示，業績下跌主要受疫情、市場低迷等綜合影響，營業收入同比減少；其次，受市場持續下行、加快銷售去化、促進資金回籠等因素影響，房地產結轉項目毛利率同比下降，同時部分房地產項目按要求計提減值準備。

另外，滿足利息資本化項目減少，使得計入當前損益的利息支出增加，財務費用相應增加；最后，受市場持續下行、項目結轉時點不均衡影響，年內聯營合營企業貢獻的投資收益同比減少。

對于2023年，張玉良也表示，房地產業將搶抓行業回暖的機遇，把提升效益放在更加突出的位置，確保發展局面進一步好轉。包括狠抓銷售業績，確保銷售金額實現增長；通過優化產品、挖掘價值、強化運營等多種措施，不斷提升盈利水平；全力保交付、保供應，狠抓重大項目進度等。

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責任編輯：hnmd003

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