首頁 > 風控 > 正文

倚仗AMC，信達地產走出非典型模式

2022-11-04 09:49:17來源：樂居財經  

文/樂居財經李姍姍

3個月前，石愛民接棒趙立民，成為信達地產新任董事長。這是信達地產不到兩年時間內第二次換帥。


(資料圖片僅供參考)

新官上任三把火，自7月石愛民掌舵以來，信達地產就時常活躍在出險房企的背后，化身“白衣騎士”。半個多月前，石愛民再度帶領信達地產與另一家央企，做起了地產紓困生意。

10月18日，信達地產官宣與中交地產簽署戰略合作協議。石愛民表示，信達地產愿意攜手中交地產在房地產紓困類代建項目、不動產資源整合、城市更新以及房地產開發運營等領域全面展開合作。

目前，在信達地產的紓困名單上，先后出現了融創、新力、佳兆業、康橋等暴雷房企的項目。據樂居財經了解到，前三季度，信達地產參與30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，并已實現4個項目復工復產、4個項目解決逾期風險。

一邊收并購，另一邊信達地產也不忘攻城略地。9月，信達地產拍下泛海控股旗下兩塊住宅用地后，緊接著又斥資8.64億元摘得位于合肥的一塊地。

在房地產行業下行周期里，信達地產逆勢加碼地產，實屬另類存在。但實際上，信達地產自入行以來的“土豪”形象一直深入人心，七年前，它被冠以“地王收割機”名號，一度響徹行業內外。

如今，它再度重返牌桌，并不意外。而信達地產也學聰明了，不像年少時候那樣豪擲千金拿地王，而是加大代建業務拓展力度，選擇了一條輕資產道路。

左手收購右手拿地

在聯手中交地產的前不久，9月29日，信達投資、信達地產聯合金融機構共同發起設立康橋集團地產項目保交付專項紓困基金，對康橋存量地產項目在保交樓方面開展紓困救助。

對康橋馳援，信達地產做的不止于此。3月，雙方還聯合成立了一家輕資產公司鄭州市達康房產建設管理有限公司，信達地產和康橋集團各持股50%，目前該公司旗下仍未有對外投資跡象。據悉，未來信達收購的地產項目將全部由該公司進行代建。

9月初，信達地產還跑去武漢，成立合伙基金，盤活位于當地的爛尾項目。

9月1日、9月9日，信達地產先后兩次與中國信達、信達資本出資參與成立蕪湖武信投資合伙企業（有限合伙）、蕪湖天縱達信投資合伙企業（有限合伙）。當中，武信投資、天縱達信的認繳規模分別為53.91億元、19.16億元。

經查，武信投資和天縱達信均有唯一對外投資企業，分別為武漢合信新璽房地產開發（下稱“合信新璽”）、武漢天縱合韻置業（下稱“天縱合韻置業”）。合信新璽、天縱合韻置業旗下對應的房地產項目分別為“信達·新外灘”和“武漢天縱云邸”，這兩個項目均是信達從其他房企手中接盤而來的。

早在2004年，武漢延銘房地產曾斥資2.84億元取得武漢市武昌區清真寺片危改項目，隨后于2015年推出了項目一期——華天明珠花園張公苑及紫陽府。但后來因武漢延銘涉債務糾紛，項目二三期陷入停滯。

今年7月，信達入局該項目的債務重組及盤活，并成立合信新璽房地產，二三期項目也隨之更名“信達·新外灘”。

另一邊的武漢天縱云邸項目，其項目公司天縱合韻置業于7月8日發生股權變更，恒泰天縱轉讓90%股份給長安國際信托，前者只留下10%股份。

隨后于8月17日，恒泰天縱與長安國際信托再一次退出，天縱合韻置業被轉手給天縱達信和金谷信托，目前，后兩者分別持股56%、44%。

在此之前，信達地產已通過盤活佳兆業和新力項目拿出了漂亮的紓困樣本。

7月，中國信達聯合深圳華建正式進場交接佳兆業廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”。

具體分工為，中國信達深圳分公司折價收購項目債券，并由深圳華建提供資金借款，而信達地產則進場操盤代建，負責該項目的開發、建設、銷售、物業服務等全封閉管理，并收取代建費用，形成“內部協同（信達系債權重組及增量投入）+外部合作”的紓困模式。

中國信達在半年報中透露，上半年已落地佳兆業廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產企業理財產品，支付271戶、5.8億元上游供應商欠款，帶動354億元存量項目復工復產。

在佳兆業之前，年初，信達地產就已在新力控股的廣州增城海石洲悅項目的盤活上，試水此種紓困方式，它將此定義為“華南區域公司成立以來首個落地的操盤代建項目”。

2020年底，新力控股聯合海石集團開始將海石洲悅項目推出市場銷售。然而，在新力出現暴雷后，該項目也被按下了“暫停鍵”。今年1月25日，信達地產入場，簽訂海石洲悅項目代建協議，其華南區域公司隨即組建團隊進駐接管，隨后實現全面復工復產并再次開盤銷售。

盤活佳兆業、新力旗下項目，只是信達地產紓困開發商的縮影。除此之外，它還收購了融創旗下項目。

8月23日，信達地產公布，全資子公司安徽信達房產擬以約1.57億的價格，收購融創鑫恒投資集團（融創全資子公司）持有的合肥融創政新置業50%股權及對應債權，收購完成后，安徽信達房產持有后者全部股權，收購預計可產生投資收益約2.26億元。

據樂居財經了解到，融創政新擁有位于合肥市蜀山區的建設用地使用權一宗，總占地面積約7.1萬平方米，項目分三期建設，項目住宅已銷售完畢，目前項目商業、辦公等產品持續銷售中。

活躍在各出險房企紓困項目背后的同時，信達地產也不忘攻城略地。

9月16日，由安徽信達房產、中國信達以及信達資本分別認繳4億元、36億元和100萬元共同參與成立的蕪湖同匯投資合伙企業，其唯一對外投資企業武漢信創房地產以起拍價33.95億元，成功拿下泛海控股旗下14F、26A兩宗住宅用地。

據悉，這兩塊土地實際上是泛海控股武漢公司向信達金融租賃申請融資17.90億元，但未能按期清償，而被法院查封的資產，在8月中旬被掛上阿里司法拍賣平臺。

緊接著，拍下武漢地塊后的第11天，信達地產又耗資8.64億元，競得合肥市包河區BH202219號地塊。

發力代建

實際上，收并購和拿地僅是信達地產加碼地產行業的冰山一角，在它的旗下還擁有著龐大的地產版圖。

目前，信達地產控股的企業高達170家，主要涉及房地產業、租賃和商務服務業以及金融業，其中，歸類于房地產業的公司達126家。

據2022年半年報，信達地產在北京、上海、廣東、天津、浙江、安徽、山東、重慶等近三十個城市都擁有自己的土地儲備。而截至9月底，信達地產儲備項目計容規劃建筑面積195.15萬平方米，在建面積747.94萬平方米。

另據其三季報顯示，信達地產實現營收118.90億元，較上年同期81.04億元增長46.71%；實現凈利潤4.79億元，較上年同期4.95億元下降3.23%；實現歸屬上市公司股東凈利潤4.48億元，比上年同期5.67億元下降20.93%。

在信達地產剛入行的那些年，其“地王收割機”的稱號曾響徹行業內外。

資料顯示，信達地產的前身為青鳥天橋，此前的主營業務為軟件開發。2008年底，通過資產重組置出原有的軟件資產，置入信達投資下屬11家房企，更名為信達地產，成為地產公司并完成上市。一系列重組動作之后，信達地產的實控人也隨之變更為中國信達。

起了個大早，卻趕了個晚集。這家從90年代起步的房企，在2008年上市之后依然默默徘徊在主流房地產市場之外，偏隅于中部地區二、三線城市，全國房企排行榜TOP100中更是看不到信達地產的身影。

直到2015年，信達地產仿佛被打開任督二脈，開始瘋狂進擊房地產。

當年6月，位于廣州大道北梅花園地鐵站附近的廣日電梯舊廠地塊開拍，上海立瓴投資管理有限公司和廣州信達置業投資聯合體，在與保利、綠地等多家房企大佬的激戰中勝出，最終以44.2億元將該地塊收入囊中。這是信達地產在公開土地市場中第一次出手。

此后，信達地產便一發不可收拾。有中國信達在背后撐腰的它，連續多次“虎口奪食”，從萬科、碧桂園、華潤等一眾大鱷手中高價奪地，頻頻斬下“地王”。

據不完全統計，2015年-2017年，信達地產共在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下至少8宗地王，總地價超過430億元，成為名副其實的“地王收割機”。

但這些土地，一度讓信達地產難以消化。一方面，是銷售難以帶來充沛的回報。另一方面，是開發進度一波三折。

深受“地王”之苦后，信達地產近些年拿地風格逐漸轉向謹慎，如今的信達地產更多的也是借助母公司帶來的便利，瞄準時機再度進擊，并發力代建。

據三季報顯示，信達地產前三季度新增儲備計容規劃建筑面積約154.92萬平方米，其中代建項目約109.24萬平方米，占比七成；開竣工情況方面，其前三季度新開工面積約289.13萬平方米，其中代建項目約180.17萬平方米，占比超六成。

雖然信達地產傾注心血發力代建，但目前代建項目的銷售占比卻并不大。前三季度，信達地產實現銷售金額134.2億元，其中代建項目銷售金額3.92億元，還不到零頭。

背后有位富爸爸

自去年12月以來，為化解房企債務風險，加速行業出清，包括銀保監會、央行、國資等監管層密集發聲，支持鼓勵專業處置不良資產的金融機構AMC，加速進入房企解危紓困行列。

基于政策引導，作為四大AMC之一的中國信達跑步進場，其對出險房企采用的是“金融機構接管+委托代建”模式，即中國信達負責接管、投入增量資金，再找自己的平臺代建或第三方公司代建，把出險房企的未完工項目匹配資金、完成后續開發，最終實現保交樓。

如此一來，中國信達可源源不斷地向地產平臺信達地產輸送業務。例如，上述不管是成立基金紓困康橋集團，還是投資武漢項目，亦或是盤活佳兆業、新力的爛尾樓盤，信達地產在紓困該等項目的背后都少不了中國信達的身影。

信達地產亦在2022半年報中稱，作為中國信達房地產開發業務運作平臺，信達系統資源能夠為公司發展提供有力的支持，公司除從公開市場獲取項目外，可以借助中國信達資源，通過協同拓展、行業并購、操盤代建等多種方式獲取項目。

另一方面，背靠中國信達這顆大樹，信達地產亦不用為資金而發愁。

今年以來，受多重因素影響，房地產融資閘門尚未完全打開。在融資渠道不暢的大環境下，信達地產卻通過大規模發券籌集到了資金。

5月20日，信達地產成功發行2022年公司債券（第一期）12億元。其中，“22信地01”債券實際發行規模6億元，期限為3年，票面利率僅為3.45%，為三年以來央企AA+地產公司債最低；“22信地02”債券發行規模6億元，票面利率3.7%，期限為5年。

緊接著8月7日，信達地產再次完成發行公司債券“22信地03”，發行規模15億元，票面利率3.8%，期限為5年。值得注意的是，此次信達地產發行債券募集到底的資金扣除發行費用后，擬用于償還有息債務，也即“借新還舊”。

今年上半年，信達地產還完成發行5.8億元的中期票據，期限3年，發行利率4.07%。在資金的用途上，其中，2.9億元用于支付和置換前期已支付的并購項目一、二收購款，剩余2.9億元用于項目建設。

此外，股權出質也是房企重要的“補血”通道之一，信達地產與大多數房企一樣，也在通過該種方式進行融資。2月24日，信達地產將其全資子公司長淮信達地產價值約51.37億元股權出質予上海國際信托。

不僅是信達地產，就連它旗下的公司也在進行股權出質融資。

2月，信達地產全資子公司上海信達銀泰置業就將無錫盛濱房地產出質予平安銀行，出質股權數額為5000萬元；4月，安徽信達房地產也將其全資子公司安徽建銀房地產價值1億元的股權出質給上海國際信托，獲得融資。

關鍵詞： 倚仗AMC 信達地產走出非典型模式

責任編輯：hnmd003

相關閱讀

推薦閱讀