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熱頭條丨坡縣房價已瘋！“吸人”大法發威？

2022-11-09 07:44:28來源：智通財經APP  


(資料圖片僅供參考)

不少投資者對幾年前內地A股上市公司集體“賣樓做賬”還記憶猶新，風水輪流轉，現在輪到港股了。

只不過這次賣的不是北上廣深的樓盤，而是炙手可熱的坡縣樓花。

11月4日，香港上市公司永義國際（01218）公布，以1250萬新加坡元（約等于6875港元）的價格出售新加坡15ArdmorePark附近一套4居室住宅，位于一座30層共管公寓的第6層，樓面面積約為268平方米，折合人民幣約每平方米單價23萬！這價格比湯臣一品也不差幾多了。

而且，這套已經建成超過20年的房子還不是空房，是帶租出售，要到2024年6月6日租約才到期，年租金為198000新元！

根據媒體報道，截至今年7月份，新加坡公寓的轉售價格已經連續24個月上漲，月度同比上漲1.2%，年度同比上漲9.8%。所有地區的價格都有所上漲，其中中部以外地區、中部核心地區和中部其他地區分別增長了1.5%、0.9%和0.8%。

除了二手公寓售價上漲，新加坡租房市場的上漲幅度更是令人咋舌。

根據新加坡房地產門戶網站99.co和SRX的數據，截至九月，新加坡私人公寓的租金較去年同期上漲了近31%，而政府組屋的租金上升了24.7%，分別為連續第21和第27個月上漲。

僅在9月，私人公寓的租金就上漲了3.3%，組屋租金則攀升了3.2%，在城市邊遠地區的私人公寓增長速度最快，為3.9%。

新加坡房地產咨詢機構OrangeTee&；Tie研究和分析部高級副總裁Christine Sun說，雖然租金一直在上漲，但需求仍然強勁，本質上仍然是一個賣方市場∶

由于可供選擇的住房不多，許多租戶已經同意支付較高的租金。即使是老房子和交通不便的房子也能夠獲得相當有吸引力的租金。

瘋狂的中國買家

盡管在當前新加坡房地產市場中，新加坡本地買家仍是住宅銷售的大戶，占總交易的八成左右，但外國買家購買房產的比例正在逐步增長，甚至在中央核心區一些房產項目里面，外國買家購買比例高達35%。

其中，中國買家的購買熱情走高，高力國際數據顯示，2019年來自中國大陸的投資者成為新加坡樓市最大的海外買家團體，占外籍買家的三分之一。

今年3、4月開始，外國人買房潮重新恢復，尤其是4月份新加坡放寬相關政策之后，旅游與實地看房增多。今年二季度，包括獲得永久居民身份的中國籍買家一共買入366個私宅單位，比一季度激增106%。

2022年1-8月，新加坡外國買家交易房產總量約14000套私人公寓，前五大外國買家群體分別是中國、馬來西亞、印度、美國、印度尼西亞。

其中，中國買家前8月買入932套私人公寓，占外國買家總交易量的6.7%，是馬來西亞買家購買公寓數量的兩倍。

同時，價值500萬新元（約2500萬人民幣）以上的豪華公寓買家中，中國人也位于榜首，交易達81套豪華公寓，占銷售量的19.2%。

5月底，一名中國福建買家一口氣購買了新加坡市中心豪宅項目康寧河灣 （Canninghill Piers）20個單位，總花費超過8500萬新幣（約4.23億元）。這些單位都是6-23層的三室和四室的單位，據稱這位福建買家甚至考慮再買10個單位。根據新的30%額外買家印花稅規則，這預計給新加坡貢獻約3000萬新元的印花稅收入。

6月份，內蒙古首富韓景華以2229萬新幣（約1.52億元）的價位，買下了地處烏節路嘉峰豪庭（Nouvel Ardmore）的豪華單位。

9月，一位來自中國的神秘買家毫擲巨款，一口氣買下了位于烏節路一處豪宅樓盤的四間豪華公寓。其中三間公寓單位都在1200萬新幣左右，一間公寓單位超過2000萬新幣，總價約6000萬新幣，折合約3.1億人民幣。

放開工作簽，新加坡兇猛“吸人”

需求的暴增有多方面的原因。人才政策也是一項主要因素。

9月初，為了緩解勞動力市場緊張狀況，新加坡出臺新的工作簽證規定，放寬申請要求。新的工作簽證規定，對月收入不低于3萬新元的外籍人士發放5年期工作簽證，并允許家屬尋求就業；未達薪資標準的藝術文化、體育、科學技術、學術研究領域的優秀候選人，有資格通過將于2023年1月1日生效的海外網絡與專長通行通道獲得長期簽證。

其人力資源部長Tan See Leng表示，新加坡正在努力吸引全球優秀人才，不會限制工作簽的申請人數。

營商環境或許是更深層次的原因。

根據經濟學人智庫（EIU）近期發布的2022年第四季經商環境排名（Business Environment Ranking），新加坡在82個國家和地區當中排名第一，加拿大和美國分別排在第二和第三位。該調查還顯示，新加坡的經商環境在下來五年中將繼續維持全球最佳的榮銜。

數據顯示，2021年涌入的國際資金，相當于新加坡名義經濟總值的75%。2021年，高達4480億新元的國際資金涌入新加坡，創下歷史新高。與2020年相比，2021年涌入的國際資金增加了15.8%。乃至于新加坡金融管理局局長（相當于中央銀行行長）孟文能說，“當巨額資金涌入任何國家時，你應該感到擔憂”。

今年新加坡吸金大法繼續狂撈，投資界傳聞600多個富豪帶著家族辦公室排著隊進新加坡，國內很多中高產（如螞蟻團隊的小伙伴）也都擠進去。以至于業內戲稱，“在北上廣約不到的朋友客戶，在新加坡成為了鄰居，”華人精英密度瞬間提高了很多。

新加坡政府政策分類別應對

新加坡政府一向重視“居者有其屋”政策，組屋（HDB）和私人公寓（condo）是新加坡房屋租賃市場的兩種類別，前者由政府開發，價格較低，但需等待一段時期，且居住人國籍必須為新加坡；后者由房地產商開發，價格較高，通常沒有等待期，對居住人國籍不做要求，前文所述的交易價格都是屬于私人公寓這一類。

不過，房價上漲居高不下，政府終于坐不住了，就在9月30日凌晨，趁著夜黑風高推出了最新一輪的房地產交易降溫措施：收緊了住房貸款限額，同時提高了用于計算總償債率和抵押貸款償債率的利率下限，具體來看：

私人貸款

對于私營金融機構的房產貸款，用于計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限將提高0.5個百分點。

因此，住宅房地產貸款和抵押股權提取貸款將基于4%的中期年利率（高于3.5%的年利率），或此后的利率。而對于非住宅房地產貸款和抵押股權提取貸款，將是年利率5%（高于年利率4.5%）。

抵押貸款的實際利率仍將由私人金融機構決定。

這將適用于在9月30日或之后授予購買選擇權（OTP）的房產購買貸款。如果沒有OTP，這將適用于在9月30日或之后發生的任何買賣協議（SPA）。

建屋局貸款

對于建屋局貸款，他們將設定3%的利率下限，以計算合格的住房貸款金額。因此，使用的利率將是每年3%，或比現行的公積金普通賬戶利率高0.1個百分點，以較高者為準。

這將適用于9月30日午夜或之后收到的建屋局貸款資格信的申請。

降低貸款與估值比率

政府將把建屋局住房貸款的貸款與估值比率（LTV）限制從85%降低到80%。私人金融機構的房貸LTV則維持在75%。較低的按揭限額將適用于9月30日或之后的新單位申請和轉售申請。

15個月的等待期

為了緩和轉售組屋的市場需求，政府為私宅業主和前私宅業主購買非津貼轉售組屋規定一個為期15個月的等待期。這個等待期不適用于55歲以上，從私人房地產搬遷到四房式或更小轉售組屋的買家。政府強調，這項措施是暫時的，將來會根據整體市場狀況和住房需求重新評估。

11月7日，當地媒體又公布了對組屋的購房補貼政策，力度也是大得令人咋舌：

我們折合人民幣來看，相當于首次購房者補貼40萬人民幣；三房式組屋補貼114萬人民幣；四房式組屋173萬人民幣；五房式組屋236萬人民幣；轉售組屋最高補貼80萬人民幣！

所以，我們不用為坡縣一般人民“購房難”的問題擔憂了；至于那些做投資已經財富自由、想要移民新加坡的老鄉，也不用擔他們申請PR、開設家辦的難題，畢竟，金融行業當然首先比的錢誰更多，坡縣也一樣。

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責任編輯：hnmd003

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