首頁 > 風控 > 正文

實時焦點：現(xiàn)房焦灼

2023-02-14 18:35:06來源：樂居財經(jīng)  

文/樂居財經(jīng)許淑敏

兩年前，李志曾與好友約定一起買房。剛好兩個人合作搞的生意掙了不少，手上都拿著上千萬。

李志性子急，一有想法就立馬行動，當年幾乎看遍了鄭州在售的大平層、別墅。挑來挑去，最終選了康橋香麓灣，全款800多萬買了套別墅。“就在金水楊金片區(qū)，離工作的地方近，環(huán)境也不錯，各方面符合預期。”


(資料圖片僅供參考)

但沒想到，康橋地產(chǎn)這兩年遇到資金難題，多處項目停工、交付延期，李志還得時刻關(guān)注動態(tài)，深怕波及到康橋香麓灣。

終究躲不過，去年底，李志發(fā)現(xiàn)，康橋香麓灣所屬開發(fā)公司的資金監(jiān)管賬戶，余額不足千萬，股東方抽逃監(jiān)管資金達20多億，項目竟然實質(zhì)性停工6個月。

“這就是買期房的痛”，走上維權(quán)路的李志，有點認命了。相比他的好友，則謹慎地選了一年多，去年中才買了現(xiàn)房項目——普羅理想國東3苑，現(xiàn)在已經(jīng)住進大平層，享受“所見即所得”。

這次河南宣布鄭州、開封將試點現(xiàn)房銷售，李志不停感嘆，“要是早兩年出這個政策就好了，沒想到啊”。

的確，地產(chǎn)行業(yè)二十多年的黃金期里面，以期房銷售為主流，大多購房者已習以為常。盡管期房存在不確定性，但開發(fā)商追求快周轉(zhuǎn)，勢必要打造期房，因此市面上期房選擇性更廣，而且價格、折扣力度等方面總是優(yōu)于現(xiàn)房。

市場總是會改變，眼下，房地產(chǎn)開發(fā)邏輯生變，加上購房者對期房不信任，重提“現(xiàn)房銷售”有其必要——恢復市場信心，促進各城市消化存量房。

去化難題

“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。”1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，明確了現(xiàn)房銷售的可能性。

隨之，山東、安徽、河南、四川等四省開啟了現(xiàn)房試點，鼓勵有條件的地方先行先試。這些先行試點的省份，去年新房市場成交呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，而短期內(nèi)樓市依然承壓。

推行現(xiàn)房銷售，很大原因在于各地商品住宅的高庫存量亟需消化。

不過從各地存量消化周期來看，除了河南較為特殊以外，其余省份的省會城市去化周期都不算長。

根據(jù)今年1月份機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，合肥、濟南、成都去化周期分別為8.1個月、10.6個月，16.6個月，周期越短，商品住宅需求量超過供給量會更多，后續(xù)樓市回暖也會更快。

相反，鄭州的去化周期高達82.9個月，樓市疲軟的程度較高。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評論稱，鄭州已供應土地和新房都很多，在售和潛在供應量非常大，房價又持續(xù)下跌，實施現(xiàn)售不會因供應周期長、建設成本高而使得供應跟不上，從而導致全社會房價上漲，也就符合住建部提出的“符合條件的城市探索現(xiàn)售模式”。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，鄭州商品房庫存量1410萬平方米，同比增長了15%。有網(wǎng)友甚至評價鄭州是“被天量庫存砸死的城市”。

之所以出現(xiàn)這種情況，與這兩年河南本土開發(fā)商頻頻暴雷、市場信心不足相關(guān)，項目停工、爛尾現(xiàn)象頻發(fā)，購房者對于市場處于觀望態(tài)度，不敢貿(mào)然下手，導致新房無法消化。

鄭州市場較為典型，尤其是在“保交付”方面。去年中，鄭州不僅設立了百億紓困基金，還開啟“大干30天”的復工方案，意在以點帶面，改變現(xiàn)狀。如今，紓困基金已落地北龍湖金融島寫字樓項目、惠濟區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園等項目，范圍還在持續(xù)擴大。

而此次試點“現(xiàn)房銷售”，更像是“保交付”任務的持續(xù)動作。鄭州亟需恢復信心，消除購房者對于期房爛尾的印象，因而從源頭進行遏制，調(diào)整預售制度，適時推進現(xiàn)房銷售，杜絕爛尾樓。

樂居財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，雖然時下開始試點“現(xiàn)房銷售”，但大部分項目不是真正意義上的現(xiàn)房，而是項目尾盤，或者因項目體量大、去化慢，由期房熬成了現(xiàn)房。

比如濟南天橋區(qū)的萬科金色悅城·新著項目，于2020年開盤，而去年底已經(jīng)成功交付。此次響應“現(xiàn)房銷售”政策，萬科金色悅城·新著將社區(qū)內(nèi)最后一棟低密洋房進行現(xiàn)房加推。

除此之外，近兩年不少暴雷開發(fā)商的項目滯銷，隨著建設進度推進，絕大多數(shù)項目已經(jīng)完工，但面臨著難以去化的問題。

不難預測，接下來會有一波出險房企的現(xiàn)房項目陸續(xù)入市，搶占市場份額。

“現(xiàn)房”浪潮

去年掀起了一股“現(xiàn)房銷售”浪潮。

湖南株洲、河南鄭州等多地已經(jīng)發(fā)文鼓勵有條件有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售，而福州永泰也在涉宅地出讓公告中明確要求“現(xiàn)房銷售”。

尤其是在停工斷貸潮風波以后，現(xiàn)房銷售的話題討論度不斷提升。陸續(xù)有不少房企，以“現(xiàn)房銷售”作為宣傳噱頭，吸引眼球。

當時行動較為快速的當屬時代中國。這家以舊改起家的房企盤點了在手的現(xiàn)房資源，推出安心現(xiàn)房節(jié)，其在海報宣傳語中描述到，“廣告再好，不如現(xiàn)房可靠”。據(jù)悉，其現(xiàn)房節(jié)活動涉及大灣區(qū)8城19個樓盤，包括廣州、佛山、珠海、中山等地。

另一邊，卓越集團也順勢在深圳推出了“愛不等待，現(xiàn)房節(jié)”活動，開啟各種營銷活動。隨之旭輝、富力、弘陽等多家房企也跟進舉辦現(xiàn)房營銷宣傳活動。

至于去化效果，并不顯著。例如時代中國，2022年實現(xiàn)合約銷售397.91億元，同比下降近六成，旭輝全年累計合同銷售金額約1240.3億元，同比減少五成。

盡管現(xiàn)房銷售打消了一些顧慮，但購房者對于房企后續(xù)運營能否跟上仍存疑惑。尤其是選擇出險房企的項目，更加謹慎。

去年，泰禾福州灣27#樓共計6套現(xiàn)房住宅取得預售許可。該項目原名為三江城二期和美倫雅居學府，于2016年被泰禾收購之后，曾火爆一時，聲稱打造福州首座200萬㎡城市文旅綜合體。

多年時間，項目已取得7張售賣許可證，如今熬到了項目交付，仍在推出新樓棟。2022年底，泰禾福州灣B區(qū)才啟動驗房交付工作。

福州一購房者直言，“就算已經(jīng)交樓，可是這家房企都暴雷了，要買的話還是點怕，誰知道后面又會有什么問題，不安全。”他很清楚，有些房子隱蔽工程很難一眼看清，像是進出水的設備、電線質(zhì)量、墻體質(zhì)量、地板基層等，都是后續(xù)居住才能感受到。

不論效果如何，購房者是否接受，“現(xiàn)房銷售”都是開發(fā)商在市場低迷之際，能夠挽回信心的辦法之一。

而且，目前大部分城市的現(xiàn)房銷售項目不在少數(shù)。在北方經(jīng)濟重鎮(zhèn)的天津，現(xiàn)房銷售就高達50個，其中甚至不乏品牌開發(fā)商，包括中海地產(chǎn)的中海南開郡、中交集團的中交樾公館、中國鐵建的西派國印等。

至于北京，按照在售現(xiàn)房的條件進行檢索，出現(xiàn)的新房項目超過80個，以別墅項目居多，諸如陽光城君山墅、北辰墅院1900等。

多為改善型產(chǎn)品，本身客群就不夠廣泛，當?shù)刭徺I力不足，或者因為地段等各種不利因素，從期房硬生生拖成現(xiàn)房。

趁著當下吹起的“現(xiàn)房銷售”風，能營銷出去一套是一套。

一名中介人士表示，地段好、配套好、產(chǎn)品好的優(yōu)質(zhì)項目，市場需求還是很高，基本不太可能熬成現(xiàn)房。

“等那些真正推行現(xiàn)房銷售的項目出爐，可能更有吸引力”。上述人士強調(diào)。

此前也有案例，于2019年，成都給兩宗地塊設置了現(xiàn)房銷售條件，最后被打造為龍湖青云闕和華發(fā)統(tǒng)建錦江首府，后續(xù)去化效果都不錯。

現(xiàn)實的落差

十多年以來，關(guān)于現(xiàn)房銷售模式是否具備可行性，多次被擺上臺面討論。

從深圳首宗商品房現(xiàn)售試點地塊開始，提及地塊必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售，后續(xù)南京、北京、杭州等地的土拍也陸續(xù)將現(xiàn)房銷售當作準入門檻。

這樣的操作，并不是為了全面推進現(xiàn)房銷售，更多是防范地塊炒作的角度出發(fā)，是穩(wěn)地價的考慮。

彼時，相關(guān)鼓勵、支持現(xiàn)房銷售政策也陸續(xù)出爐。像是2017年，廣東省在《實施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點工作任務》上面提出鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度、逐步取消預售制；2021年4月，浙江省印發(fā)《浙江省城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提及浙江將逐步提高商品房預售條件，穩(wěn)妥推進現(xiàn)房銷售試點等。

但最終落地實施的現(xiàn)房銷售項目仍是少數(shù)，珠三角地區(qū)關(guān)于現(xiàn)房銷售并無太多實質(zhì)性落實，而杭州首次提出的10宗“競品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊則全部流拍。

沒有太多意外，現(xiàn)房銷售不受彼時追求“三高”的房企支持。在現(xiàn)房銷售下，往往需要開發(fā)商不僅有著雄厚的資金實力，同時需要能往多個項目中進行大量資金沉淀兩年至三年左右，直至項目竣工驗收。

習慣于規(guī)模擴張的房企，自然不愿意將大量的資金投入一個項目。因此，市場上大部分要求現(xiàn)房銷售的土地基本不受青睞。

即便要求現(xiàn)房銷售，房企也會以為“高低配”產(chǎn)品等各種辦法來實現(xiàn)資金快速回籠。北京首個現(xiàn)房項目入市時，規(guī)劃了低層洋房和高層住宅，通過前期預售建設周期較短的低層洋房回籠資金，并投入高層住宅建設當中。當時傳言稱，該項目高層住宅售價會高于預售的洋房，并且品質(zhì)會低于洋房。

房企本質(zhì)還是資金密集型企業(yè)，離不開資金的高流轉(zhuǎn)。

如今房企能夠在銷售端積極響應現(xiàn)房銷售，主要是基于“保交付”的角度，自家囤了不少現(xiàn)房項目待消化，這是關(guān)乎資金回流的問題，亦是關(guān)乎生存的問題。

一旦要在土地全面鋪開現(xiàn)房銷售，則可以預料土拍的冷清程度。李宇嘉提出一個解決辦法，既能滿足購房者的需求，又對房企資金鏈的擠占不太明顯，“如果地價較高，則房企融資成本較高，過高的前端成本加之現(xiàn)房銷售資金占用時間長，容易導致房企資金鏈緊張。因此，若地價占房價的比例低于30%，可以考慮現(xiàn)房銷售。”

具體能否落實未知，但可以肯定的是，隨著房地產(chǎn)市場從增量時代進入存量時代，現(xiàn)房銷售會逐步替代預售制度。

早有不少專家學者呼吁現(xiàn)房銷售。經(jīng)濟學家任澤平扛起了“取消預售”的大旗，“1989年房改時，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預售制是權(quán)宜之計。現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經(jīng)過時了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。”

此外，國是金融改革研究院院長劉勝軍表示，“現(xiàn)房銷售是全球主流的銷售模式，雖然很多國家也允許預售制，但占據(jù)主導地位的都是現(xiàn)房銷售。”

目前，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比僅為13.9%，上升空間足夠大。

（注：文中“李志”為化名。）

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)房焦灼

責任編輯：hnmd003

相關(guān)閱讀

推薦閱讀