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地產調控轉松，政策空間多大？（財通）

2023-07-31 13:08:01來源：韭研公社  


【資料圖】

作者：陳興

核心觀點

房地產調控政策近期趨于轉松，那么，過去地產調控政策是如何由緊轉松？當前政策相比于過去還有哪些可期待的放松方式？又會給資本市場帶來怎樣的影響？本報告對此進行展開分析。

歷史上，地產政策如何由緊轉松？我國房地產調控自08年以來經歷了三輪轉松。總結來看，首先，地產銷售和房價是觸發政策轉松的關鍵；其次，政策轉松地方先行，地方政策約領先中央3-6個月；第三，政策轉松需要配合貨幣寬松才能取得更好效果；第四，從放松方式上來看，放松限購、降低貸款利率、調低貸款首付比例等政策效果更強。

本輪調控轉松有何特點？一是調控節奏平緩。因城施策在2022年上半年發力較多，2022年底以來可發揮空間較少，節奏較平緩。而中央層面更側重市場風險防范。二是一線城市的政策調整并不多。三是調整力度溫和，各地基本沒有普遍采取取消限購、大幅降低首付比例或大幅上調公積金提額等方式。

政策放松空間多大？本輪地產調控在供需兩端出臺了多元化的政策，相比于以往來說，在限購放松方面還保留著比較大的政策空間。此外，部分政策也有微調的可能：首先，房貸利率和住房公積金貸款利率均已降至歷史新低，但房貸利率的下調幅度不及前三輪；其次，首付比例方面，首套房像北京和上海還有約5個百分點的調整余地，而二套房還有下調空間；第三，從住房公積金貸款額度來看，部分二線城市還有上調空間；最后，交易環節稅費方面，地方層面還可進一步出臺契稅補貼政策等。

存量房貸利率會怎么降？08年央行也曾引導下調存量房貸利率，新政公布后股份行先于國有大行官宣下調。我們預計，本次存量房貸利率大幅、全面統一下調的概率較低。根據我們測算，若下調存量房貸利率調整至新增房貸利率水平，假定置換比例為20%，居民每年存量房貸的還貸支出約降低570億元，而這意味著存量房貸利率下調的影響有限。

地產調控轉松，哪類板塊受益？從行業表現看，地產、家電和銀行獲得超額收益較穩定。從板塊輪動看，調控政策轉松時，房地產行業率先得到提振，建材行情緊隨其后開啟。而建筑裝飾、輕工制造和家用電器行業在周期中后段開始穩定獲得超額收益。銀行板塊行情開始往往與信貸寬松的節點較為接近。

風險提示：政策解讀存在偏差；政策更新不及時或推進力度不及預期；地產行業發生信用風險事件，房企流動性惡化超預期；經濟恢復不及預期。

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責任編輯：hnmd003

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