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地產板塊的博弈

2023-08-03 12:51:57來源：第一財經  


(資料圖片僅供參考)

2023年7月政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。繼2022年11月的地產“三支箭”后，政策調整預期或是地產股行情回暖的原因，根據Wind數據，2023年7月25至31日，申萬房地產指數累計上漲%。

2012年之后，地產股的超額收益可能主要來自于困境反轉，反轉的基準點是超預期地產政策，本篇通過歷史回顧，幫助投資者理清行情的錨與節奏。

2012年開始，地產股的政策博弈屬性增強，以政策預期為基準的困境反轉邏輯可能占主導，具體為地產銷售的下行期，市場對未來的政策預期較強，在政策落地后，超額收益回落。而2012年之前，商品房銷售與地產股超額收益同步性較強，估值較高，具有成長性行業的顯著特點。行業邁入成熟期后，伴隨經濟結構轉型，地產股不再為資本市場主流資金所青睞，2012年之后的主要地產下行周期，均出現地產下行加速，地產股超額收益反而提升的現象。

2017年開始地產股博弈難度加大，體現為超額收益減小、持續時間縮短、短期內博弈次數增加，“出力不討好”的特點越來越明顯。投資者投資經驗的積累，政策有效性的邊際下降，以及宏觀經濟增長中樞的下移，都使得地產股的博弈走向明牌化和內卷化。例如2017至2018年出現3次持續時間不足2個月的地產股超額收益期，2021年以來，伴隨地產的深度下行，市場開始喜歡在重大會議和地產風險事件發生后，押注超預期政策。

綜上所述，影響行情節奏的可能有以下幾個因素：一是政策空間有多大，當前二三四線地產銷售仍弱，但一線韌性仍較強，這點與2014-2016年行情啟動之前的地產市場有較大差異；二是機構化之后，投資者學習效應大幅上升，行情演進的效率較高；三是存量博弈市場中，如果出現其他邏輯更順的低位板塊，資金的分流可能也會影響地產行情的高度與斜率。

（王德倫為興證資管首席經濟學家）

（文章來源：第一財經）

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