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美的置業(yè):逆流而上 | 曙光?

2023-03-06 18:48:03來源:樂居財經(jīng)  

編者按:新年伊始,泛地產(chǎn)行業(yè)從追逐微光,到曙光向行。樂居財經(jīng)推出2023年首個策劃《曙光》,挖掘地產(chǎn)、家居和物業(yè)標志性企業(yè)的韌性故事,尋找中國泛地產(chǎn)行業(yè)向上的力量。

文/樂居財經(jīng)李奕和

過去一年的房地產(chǎn)市場,民營房企美的置業(yè)是一個特別的存在。


(資料圖片僅供參考)

自2018年實現(xiàn)港股上市、2019年邁入千億陣營以來,憑借著背后美的集團的制造業(yè)基因及其自身穩(wěn)健經(jīng)營,美的置業(yè)在眼下艱難的行業(yè)環(huán)境下,不僅與碧桂園、龍湖等成為發(fā)債示范房企,在銀行授信和專項貸款合作的白名單里面,美的置業(yè)也屢屢成為座上賓。

根據(jù)最新披露的業(yè)績,2022年1-12月,美的置業(yè)及其附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額792.4億元,相應的已售建筑面積631.6萬平方米。

雖然受疫情等因素影響,其全年銷售金額止步于千億之外,然而,這并不影響其向頭部企業(yè)靠近。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,以企業(yè)全口徑銷售金額進行排行,2022年的美的置業(yè),排在中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜的第24位,相比2021年,繼續(xù)挺進四位。

在一些頭部房企紛紛因陷入流動困境掉頭向下的情況下,這樣的數(shù)據(jù)顯然已是不錯的成績。

不僅在融資市場備受待見,過去一年行業(yè)越來越多的房企因債務導致保交樓出現(xiàn)問題,美的置業(yè)也憑借自身的較為充裕的資金實力當起了白衣騎士。它的接盤對象包括了花樣年、金科、雅居樂、正榮等項目合作方。

行業(yè)仍未度過艱難期,持續(xù)優(yōu)化土儲結構,堅持深耕高能級城市,并以合作項目股權切割方式化解風險,優(yōu)化財務及管理成本,仍然是美的置業(yè)在迎來行業(yè)曙光前的主要戰(zhàn)略。

融資白名單

樓市下行,地產(chǎn)開發(fā)商銷售回款不足,對外融資成為保持正常經(jīng)營的重要手段。但資本市場往往是錦上添花,而鮮少雪中送炭,美的置業(yè)在這一輪下行周期中幸運地成為了后者。

早在2021年11月,美的置業(yè)成為銀行間交易商協(xié)會首批重點支持的民營房企之一,獲批50億中票額度。2022年5月,美的置業(yè)與碧桂園、龍湖三家民營房企被監(jiān)管機構選定為示范房企,獲發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護工具。

2022年11月,在房地產(chǎn)信貸、債券、股權“三箭齊發(fā)”支持房企融資回暖的背景下,美的置業(yè)150億元儲架式中期票據(jù)獲中國銀行間市場交易商協(xié)會受理。在一系列的融資利好支持下,美的置業(yè)在去年多次發(fā)行公司債券和中期票據(jù)。

樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計,美的置業(yè)在去年2月、8月、9月、12月先后成功發(fā)行了4筆中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模分別為15億、10億、10億、15億,合計50億元,期限3-4年,利率為2.99%-4.8%之間。

另在公司債方面,2022年5月20日,美的置業(yè)發(fā)行2022年(第一期)公司債券,規(guī)模10億元,期限4年期(2+2);12月9日,美的置業(yè)發(fā)行2022年(第二期)公司債券,規(guī)模12.5億,債券分兩檔,分別為2年期、4年期(2+2),利率為3.9%、4.9%;12月23日,該公司發(fā)行2022年(第三期)公司債券,規(guī)模5億元,其中品種一發(fā)行2.5億,利率4.50%,品種二規(guī)模2.5億,利率4.2%。

除了連續(xù)發(fā)債融資,美的置業(yè)作為銀行授信及貸款的白名單企業(yè),更屢屢成為座上賓。其中,在剛過去11月,行業(yè)持續(xù)的利好政策下,美的置業(yè)先后與交通銀行、工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、中國銀行五大國有銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,總授信金額超千億。

而早在去年3月,該公司已跟招商銀行、交通銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂地產(chǎn)并購、個人住房按揭、保障性租賃住房支持等專項貸款達650億元。

銀行、金融機構等的融資支持,大大降低了美的置業(yè)在艱難環(huán)境下的融資成本。根據(jù)截至2022年6月30日數(shù)據(jù),該公司加權平均融資成本4.6%,保持在行業(yè)平均水平以下。

融資獲資本市場看好,一方面是美的置業(yè)背靠美的集團這棵大樹;另一方面,也與美的置業(yè)較為穩(wěn)健的經(jīng)營有莫大關系。2022上半年,美的置業(yè)凈負債率44.9%;剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比1.73;扣除預收款項后的資產(chǎn)負債率70.3%。

去年3月的年度業(yè)績會上,該公司管理層表示,美的置業(yè)鞏固穩(wěn)健的財務策略,增厚風控安全墊,回歸行業(yè)房住不炒的本質,逐步轉向低杠桿的制造業(yè)邏輯。其將在嚴控有息負債成本、遵循三道紅線的情況下穩(wěn)步發(fā)展,計劃2022年三條紅線全部轉綠。

新白衣騎士

2015年,美的置業(yè)全年銷售破百億,2019年成功跨入千億門檻。從百億到千億的突破,美的置業(yè)僅用了四年時間。這期間規(guī)模的快速擴張,離不開與同行的合作。

然而,隨著行業(yè)危機的爆發(fā),不斷有房企出現(xiàn)流動問題,合作也蘊藏風險。

為了化解項目開發(fā)的風險,2021年以來美的置業(yè)不得不對一些合作項目進行股權托底收購,逐漸成為行業(yè)的新晉白衣騎士。尤其在2022上半年,美的置業(yè)的收購行為最為明顯。

去年2月,美的置業(yè)從合作方正榮手中全盤接下天津“和筑梅江”項目的股權,項目地塊由雙方合資企業(yè)在2020年12月以11.28億拿下;3月,美的置業(yè)以9.07億向金科收購南京科宸房地產(chǎn)53%股權及南京山河宸園50%股權。兩家公司同樣是雙方的合作企業(yè)。

僅在2022上半年,美的置業(yè)合計收購了8個項目,總貨值63億元。

而根據(jù)管理層去年8月中期業(yè)績會上介紹,美的置業(yè)當時已經(jīng)完成29宗項目的股權交易,其中2022年上半年完成了17宗,股權交易項目的對手有花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè),主要的收購方向在美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市,包括天津、重慶、佛山、南京等地。

這些項目多為美的置業(yè)與對方的合作項目。

對于合作以及低能級城市風險的解除,自2019年以來,該公司持續(xù)進行換倉,實施區(qū)域升級、城市深耕戰(zhàn)略,收斂聚焦,主動低量級城市的出清,堅定回歸長三角、大灣區(qū)及一二線強三線城市的高質量布局戰(zhàn)略。并逐步提升拿地的權益比,以及降低合作項目的數(shù)量。

去年上半年,該公司持續(xù)優(yōu)化土儲結構,并以合作項目股權切割方式,優(yōu)化財務及管理成本,助力高價值項目獲取,期間,完成多個項目的股權切割,實現(xiàn)了城市聚焦,促進項目回款。2022年,美的置業(yè)目標權益占比預計將達到75%。

對于2022下半年的投資動作,該公司管理層曾表示,市場仍在筑底,美的置業(yè)會更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項目的安全問題,在土地新增方面投入精力會較少,而在合作項目會投入比較大的精力,確保按時交付。

值得關注的是,經(jīng)過近幾年深耕戰(zhàn)略的實施,美的置業(yè)的區(qū)域和城市聚焦效果有所顯現(xiàn)。2022上半年,美的置業(yè)在長三角和大灣區(qū)的合約銷售占比超過60%,銷售集中度進一步提升。

在城市的占有率上,2022年全年,美的置業(yè)在合肥、貴陽、昆明、南昌、無錫、佛山、徐州、邯鄲、南通等城市的市占率保持在TOP10。截至2022年6月30日,美的置業(yè)共有337個物業(yè)開發(fā)項目,擁有土地儲備總建筑面積4294萬平方米,土地儲備充沛,結構較為合理。

相關公司:美的置業(yè)hk03990

關鍵詞: 美的置業(yè)逆流而上

責任編輯:hnmd003

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