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環球訊息：惠譽：越秀房托經常性EBITDA利息覆蓋率將今明兩年受到壓力

2023-03-23 12:45:08來源：觀點網  

觀點網訊：3月23日獲悉，惠譽授予越秀房地產投資信托基金15億美元中期票據（MTN）計劃和根據該計劃發行的4億美元高級無抵押票據“BBB-”評級。

據了解，該計劃由越秀房產信托基金全資子公司Yuexiu REIT MTN Company Limited發行，并由越秀房產信托基金提供不可撤銷和無條件擔保。該計劃下的任何發行所得款項將用于一般公司用途及/或再融資。


(相關資料圖)

越秀房產信托基金的評級反映了其高質量的投資物業(IP)組合，主要包括位于黃金地段的寫字樓和零售資產，這些資產產生了強勁的經常性收入。

惠譽預計越秀房產信托基金的經常性EBITDA利息覆蓋率將在2023年和2024年受到壓力，原因是利率上升及其浮動利率借款的風險敞口。

然而，惠譽預計到2025年，投資物業EBITDA利息覆蓋率將恢復到2.0倍(2022年:2.2倍)，這是基于利率放緩以及該公司計劃用更便宜的在岸貸款對其浮動利率貸款進行再融資。

惠譽提到，2022年，越秀房產信托基金提供了1.46億元人民幣的租金優惠，主要用于廣州白馬大廈的租戶，該地區為服裝批發市場。惠譽預計，在沒有租金優惠的情況下，經常性EBITDA將有所改善，而在防控措施放開后，入駐率和單位租金也將逐漸恢復。

惠譽估計越秀房產信托基金約75%的租金收入來自黃金地段的辦公樓。惠譽預計，隨著經濟的復蘇，廣州國際金融中心和越秀金融大廈這兩座珠江新城的優質辦公大樓的表現將具有韌性，而廣州短期內的辦公樓供應將集中在針對不同細分市場的新集群中。這兩座建筑的收入占越秀房產信托基金租金收入和投資物業價值的60%以上。

惠譽預計越秀房產信托基金的經常性EBITDA利息覆蓋率將在2023年和2024年低于惠譽的負面評級閾值，即2.0倍以下(2022年:2.2倍)，然后在2025年恢復到2.0倍。根據越秀房產信托基金的數據，截至2022年底，該公司62%的借款是利率互換后與香港銀行間同業拆息掛鉤的貸款，該公司計劃今年將其風險敞口降低至40%，方法是用成本更低的在岸借款取代部分浮動利率貸款。

惠譽認為，鑒于越秀房產信托基金擁有高質量的未受限制的投資物業資產組合，該公司有能力在國內獲得成本更低的融資。有效管理其利息成本對于其投資物業EBITDA利息覆蓋率恢復到負面評級閾值以上至關重要。

截至2022年底，越秀房產信托基金的貸款價值比(LTV)為44%(2021年:38%)。惠譽預計其LTV將保持在45%的負面評級閾值以下，因為非核心資產的潛在處置可能導致債務減少。

惠譽預計，在可預見的未來，越秀房產信托基金的投資物業投資組合仍將在地理上保持集中，廣州將占租金收入和投資物業價值的80%以上。

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責任編輯：hnmd003

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