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聚焦多維深耕 營收利潤雙增 保利物業堅定走高質量的內涵式增長道路

2023-03-29 21:57:54來源：樂居財經  

2023年3月29日，保利物業披露了2022年全年業績公告，核心數據依然保持高質量增長，年報數據顯示，2022年公司營收136.86億元，同比提升26.9%，毛利達25.7億元，同比上升27.8%，保利物業堅定走內涵式增長道路，利潤增速跑贏營收增速，實現高質量的業績增長。同時，現金及現金等價物達89.5億元，現金規模持續增長，在手現金充沛，財務表現安全。

戰略先發優勢持續擴大，實現有質量的規模增長

作為最早提出大物業戰略物企，得益于戰略先發優勢，保利物業在規模增長上始終處于行業前列。報告期內，保利物業合同管理面積增至7.72億平方米，在管面積約5.76億平方米。從全國布局看，保利物業已經構建起涵蓋全國29個省、直轄市與自治區的210個城市，合同數量達2721個，在管項目數增至2089個。全國化布局進一步擴大，規模化優勢持續上揚。


(相關資料圖)

管理規模的增長，一方面源于大股東保利發展控股的穩健發展，為保利物業帶來持續優質的業務增量。2022年，保利發展控股集團的合同銷售金額排名行業第二，連續十三年蟬聯“中國房地產行業的領導公司品牌”。截止2022年12月31日，來自保利發展控股集團的合同管理面積達313.3百萬平方米，較2021年12月31日的合同管理面積增長約34.3百萬平方米。

另一方面，保利物業表現出強勁的第三方拓展能力。新中標第三方項目單年合同金額27.7億元，第三方物管收入同比增長42.4%，第三方物管收入貢獻持續攀升。非居業態收入占比同比提升3.1個百分點，收入結構進一步優化。

聚焦深耕，拓展有密度的規模擴張

在保持規模增長的同時，保利物業堅持“加強核心城市、核心業態與優質資源的三大深耕戰略”，不斷提升拓展質量，持續鍛造核心競爭力。

在深耕區域方面，聚焦優質城市，通過發揮多業態協同拓展優勢與加大核心城市拓展力度，實現核心區域的密度提升。年內新簽約第三方項目中，一二線城市項目的單年合同金額占比達67.3%，同比提升10.6個百分點，業務布局加速向核心城市集中，達成有密度的規模。

在深耕業態方面，作為行業內最早一批布局城市服務的頭部物企，保利物業在商辦、公建、城市服務等多個業態領域，非居業務規模與能力均處于行業領先地位。截止2022年末，非居項目簽約占比達88.3%。全域服務、國資商辦兩把尖刀市場競爭力持續攀升。全域服務方面，通過做城市標桿、造品牌聲勢，實現全域服務從城鎮走向城市。2022年城鎮景區、軌道交通、教研物業等三大核心業態新簽約單年合同金額占比達61.3%。進一步奠定全域服務市場領導地位；國資服務方面，發力通信、金融、交通等賽道，成功開拓中國移動、國家開發銀行、農業銀行、稅務局、南粵交投等重點客戶。

在深耕優質資源方面，2022年保利物業率先提出“裝配式”服務模式，貼近細分行業場景進行標準化服務設計，同時基于服務模塊化解構，升級差異化服務能力。在垂直服務領域，為客戶提供因需組合的“裝配式”服務。年報顯示，年內新簽約第三方項目中，保利物業單年合同金額千萬級的項目數量達到35個，單年合同金額占比達到50.0%。僅環衛服務領域，保利物業通過引入市場化團隊和產業方，組建的環衛合資公司——“保利環境”，以環衛基礎服務為切入點，延伸打造環衛一體、秩序維護、交通輔助、市政管養、綠化維護等城市基礎服務鏈。單年合同中標金額達3.3億元，快速拓展深圳、揚州等多個大型環衛服務及城市大管家項目。

從城鎮全域升級到城市全域，開創超大型城市服務新模式

保利物業發揮公服賽道優勢，以單個項目為原點，通過深耕、拓展，實現區域和業務的疊加，構建全域化服務。在公共服務發端的浙江西塘鎮，保利物業服務的范圍已從西塘鎮走向嘉善縣，直至輻射覆蓋嘉興市，全線服務收入規模穩步增長，實現可生長的嘉興樣板。

以廣州海珠區為例的城市全域服務新模式

在此基礎上，更以廣州塔景區項目為代表，延伸出海珠樣板，實現全域服務模式從城鎮走向城市的可復制和迭代升級。2022年，保利物業在廣州海珠區拓展了包括廣州海珠國家濕地公園、海珠區文化廣電旅游局、海珠區體育館等在內的一批項目，涵蓋城市景區、產業園、行政辦公樓等多元業態，區域在管項目超35個，單年合同金額超3億，區域項目密度大幅提升，成功開創了超大型城市全域服務新模式。此外，保利物業還新進駐了廣州南沙區大崗鎮和東涌鎮，實現品牌、規模的增強循環，真正將全域服務從海珠區向廣州全市橫向延伸，這也是全域服務模式在全國各地復制落地的一個縮影。

增值服務實現雙增長，業務結構進一步優化

增值類業務相比基礎物管服務抗周期性較弱，受環境影響也較為明顯，增值服務掉速也是2022年上市物企的一個普遍表現。而保利物業在增值服務發展中表現出強勁增勢。年報顯示，保利物業社區增值服務收入約30.6億元，較去年同期增長33.1%。利潤同比增長35.6%，毛利貢獻占比提升2.1個百分點，實現規模、盈利雙增長。

增速的背后是模式的轉變。經過多年探索實踐，保利物業完成增值服務多賽道機會挖潛向產業精耕模式的轉變，聚焦到家服務、美居服務、資產服務等核心板塊。通過產業能力與社區場景結合，發揮物業優勢，推進垂直化產業打造升級。在社區中建立前置倉，聚焦米糧油等剛需重貨，推出30分鐘上門送達模式。目前，在全國已建設前置倉628個，打造多個千萬級爆品。

上線業內首個一站式房屋全托品牌——保利托房，聯動美居、家政等服務，將點狀的經紀業務交易升級為長周期以房屋資產為核心的一站式服務，為業主提供房屋市場咨詢、托管、養護、租售以資產為核心的一體化服務。首家門店廣東佛山紫山店營業一周取得鑰匙委托量，達到傳統中介服務商3個月的委托量，試點租售業績市占率商圈第一。通過強化客戶服務體驗改良傳統商業模式、優化產品盈利模型，促進社區增值服務煥發出新的產業競爭力。

業內首個一站式房屋全托品牌

持續數字化創新，品質服務高位拔升

逆勢中業績保持高質量增長，離不開保利物業對服務品質的堅持。滿意度始終處于行業高位的保利物業，通過智慧化賦能和搭建長效品質機制兩手抓，保持品質進一步登高。

在數字化賦能上，保利物業發布RADAR智慧服務系統，通過數字化基礎，實現全流程、全業態服務標準和管理標準全覆蓋，以片區化集約管理模式，實現勞動力與勞動工具綜合統籌，通過區域資源聯動，持續優化數字化在管理效率和服務品質的應用與實踐力。

目前，該模式已于廣州市保利西海岸項目落地試點。從安防巡邏、綠化保潔、設施設備維護、建立全時全域管理機制和業主實時反饋機制。以安防板塊為例，西海岸設置了“天地人網”三層智慧安保系統，針對圍墻、出入口、主要通道等重點區域進行24小時電子巡查，可以對人、車、物進行過濾分析，實現業主身份信息精準識別、外來人員軌跡數據實時記錄，打造多維感知、信息可測、安全管控、實時預警的立體安保防控體系。

打造一站式生活服務中心模式，將原物業服務中心升級為生活服務中心。通過一塊大屏、一臺線上業務辦理機，實現84%對客業務線上辦理，以及服務全流程可感、可溯。集合多種經營資源、老幼專屬活動空間。智慧片區化改造后，西海岸客戶滿意度從83分提高至92分，各項基礎業務的辦理效率提升近50%，實現服務品質的大幅躍升。

在品質長效機制構架上，保利物業協同保利發展控股，推進產品服務一體化建設。并在全國開展“品質進階行動”，基于“三心三線”12個關鍵服務場景，通過細化服務行動、優化服務標準，以高品質服務提升用戶感知。在人才隊伍建設上，持續推進星辰鐵三角、星耀公服專才、星耀商辦專才、星海指揮官的培訓項目，覆蓋一線人員、項目經理、公司高管的不同層級，聚焦核心能力提升，持續鍛造品質核心競爭力。

精益管理全面鋪開鉆石模型助推企業高質量發展

年報數據顯示，2022年保利物業管理費用率降至8.8%，較去年下降0.5個百分點，精益管理初顯成效。圍繞降本增效，保利物業打造鉆石項目評價模型，完善全面預算管理系統，成立財務共享中心，以全面精益管理助推企業高質量發展。

在項目精益管理方面，保利物業搭建《鉆石項目評價模型》，以精益活動助力氛圍營造，全面開啟了精益管理提升工作。從全國110個典型項目中篩選出路徑科學、過程精細、指標優益的鉆石項目。總結提煉多維均衡的優質標桿項目經驗，并在全國推廣落地。

在預算及成本管理方面，深化全面預算管控，實現系統內外、全業態覆蓋，以項目合同為最小單位施行全面預算，有效控制執行偏差度。通過三大業態，12000條成本數據，打造應用經驗成本庫，推進全周期成本管控。根據物業費單價和項目規模，將成本管控拆解到項目獲取、進場、運營、退場四個階段，對量、價、發生方式進行精準控制。定義科學成本，實現分檔分級管理。

在組織人才管理方面，保持總部-區域-項目三級架構專業垂直化。專業公司為所轄業務線提供業務標準和賦能，加速垂直能力建設區域平臺化。平臺深耕當地資源，區域內協同拓展。同時，推動激勵機制改革創新，建立限制性股票激勵工具，完善核心團隊中長效激勵體系，激發團隊戰斗力。

未來，保利物業將繼續秉持長期主義發展定位，深化高質量發展道路，充分踐行央企物業公司的使命和擔當，保持與國家戰略同頻共振，在“攻堅市場，登高品質，提效運營”領域持續發力，為實現“大物業生態平臺首席運營商”的企業愿景扎實奮斗、銳意進取。

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責任編輯：hnmd003

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