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年報觀察 | 營收、凈利雙增，京城佳業仍陷入毛利率困境

2023-03-16 05:49:23來源：觀點網  

觀點網 自2021年港交所上市以來，北京京城佳業物業股份有限公司（下稱“京城佳業”）便稍顯后勁不足。


【資料圖】

隨著上市企業財報陸續發布，碧桂園服務、融創服務、綠城服務等頭部企業披露凈利潤不增的預警，令市場普遍對物企2022年業績不看好。

3月15日，京城佳業公布2022年全年業績，期內錄得總收入約為15.67億元，較2021年同期增加約28.0%；溢利約為1.15億元，較2021年同期增加約37.0%；公司擁有人應占年內溢利為1.14億元，同比增加38%，每股基本盈利0.78元。

與此前越秀服務披露的業績相比，京城佳業營收增長接近，而凈利潤增幅卻多了一倍。擁有國資背景的京城佳業，2022年還積極外拓市場，其來自第三方合同管理面積同比增長達32.6%，來自關聯方合同管理面積同比增長僅4.6%。

盡管京城佳業的業績表現令人欣慰，可毛利率、凈利率仍低于物企平均值，非業主增值服務占比也較去年升高，國資托底一定程度上阻礙了其成長性發展。

毛利率略降

京城佳業的收入來自三項主要業務板塊，即物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。公告顯示，集團收入增長的主要原因為集團管理規模的持續擴大帶來收入提升；及集團增值服務于年內得到快速發展。

管理規模上，京城佳業2022年在管面積約3690萬平方米，較2021年增長約16.7%，簽約面積達到3920萬平方米，同比增長15.02%。在管項目共計226個，已進駐全國13個省、直轄市和自治區。

三大業務板塊中，物業管理服務收入約9.35億元，占比59.7%；非業主增值服務的收入約3.11億元，占比19.8%；社區增值服務收入約3.21億元，占比20.5%。

而物業管理服務板塊收入主要來源于住宅物業，占比52.2%，非住宅物業則占比47.8%。值得注意的是，非住宅物業的在管面積只占到34.2%，貢獻的收入卻和住宅物業相差無幾，這表明，京城佳業在非住宅物業上的營收能力更強。

增值服務上，最突出的貢獻為非業主增值服務，收入較2021年翻了一番，從1.45億元增加到3.11億元，增長率達114.7%。

京城佳業在公告中表示，該服務收入增長主要由于集團服務的應急保障項目增加、案場和樣板間管理項目增長、工程運營及維護服務增長、施工物業化及箱式房租賃業務收入增長。簡單來說，即京城佳業依靠背后的北京城建，為其向關聯方提供服務制造了便利。

這種靠母公司“輸血”的模式，有利也有弊。

弊的一面體現在，由于部分關聯方項目類型特殊，價格多受政府管制，因而京城佳業對控股股東議價能力較弱。據此前招股書顯示，2018年-2021年5月末，京城佳業物業關聯方項目物業管理費分別為2.1元、2.1元、2.2、2.3元/平方米/月，而第三方的物業管理費達到2.9元、2.8元、3.0、2.7元/平方米/月。

這一定程度上制約了毛利率的增長。2022年，京城佳業毛利率為22.2%，較2021年22.3%僅下降0.1個百分點；而2022年上半年的毛利率為23.5%，同時期內，據海通證券發布研報，2022年上半年重點跟蹤的24家上市物企毛利率平均值為26.9%，中值為26.8%。

另外，京城佳業2022年凈利率為7.4%，較去年上升0.5個百分點。近年來，京城佳業凈利率穩步上升，2018年-2021年，其凈利率分別為4.51%、4.89%、6.3%、6.87%，不過仍然低于均值，物企凈利率大部分位于10%-20%。

外拓挑戰

2020年，京城佳業由北京城建下屬的四家物業資產整合成立，并于2021年11月10日在主板上市，發行價每股8.28港元，總市值12.14億港元。而北京城建集團為隸屬北京市人民政府的國有全資企業。

在此背景下，除住宅物業、商業物業提供服務外，京城佳業還圍繞胡同物業和城市更新改造持續完善服務業態布局，優化商業模式，成為全國首批進入北京城市副中心及雄安新區、首批建立胡同物業管理服務標準的首都國有物業管理公司，代表性在管項目有國家體育場（鳥巢）、國家石油天然氣管網集團寫字樓及史家胡同等項目。

不過，受制于母公司北京城建的發展定位，京城佳業的業務主要以京津冀地區為主。截至2021年末，京城佳業來自北京城建及其關聯方的項目在管面積約1880萬平方米，來自第三方項目在管面積約1290萬平方米，母公司輸出業務占到公司近六成。

但對物企來說，在管面積增速多依賴母公司，如果母公司業務受阻則會面臨業績下滑。

京城佳業2022年業績中，來自北京城建及其合營企業或聯營公司的在管面積約為2020萬平方米，來自第三方在管面積約為1670萬平方米。母公司輸出業務占比57.2%，較去年有所收窄，第三方合同管理面積同比增長率則高達32.6%，高出關聯方合同管理面積同比增長率4.6%近3倍。

具體來看，2022年5月，京城佳業在海南與旅文集團共同成立合資公司佳業旅文（海南）城市服務有限責任公司（簡稱“佳業旅文”），將主要從事海南省三亞市從事政府物業服務以及其他物業管理延伸服務等業務。

據了解，佳業旅文注冊資本1000萬元，大股東為京城佳業，持股51%，余下49%股份由旅文集團持有。京城佳業彼時稱，通過成立合資公司，公司將擴大京外市場規模，進一步拓展全國服務版圖，有利于公司經營收入和品牌。

6月22日，京城佳業收購了北投集團下屬北京卓聯物業經營管理有限公司60%的民營股權。該公司為亞洲金融大廈、北投投資大廈和北投購物公園，三個位于北京的商業大廈提供物業管理服務，合計在管面積66萬平方米，其中，亞洲金融大廈是亞洲基礎建設投資銀行永久辦公場地。該收購事項進一步豐富了京城佳業在北京的在管業態。

在投標方面，京城佳業2022年全年共中標38個服務項目。實現新拓物管面積約5.3百萬平方米；新簽合同額年化約為人民幣350百萬元，新開辟三亞、長沙、廈門3個城市。

2022年，京城佳業外拓市場取得較大進展，其在公告中也表示，未來將通過收并購、合資合作實現新區域突破和上下游產業鏈突破。

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責任編輯：hnmd003

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