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兩集中變奏序曲：22城全年供地計劃僅完成5成，兩城欲“退出”

2022-11-29 20:51:40來源：金融界上市公司研究院  


【資料圖】

11月29日，北京第四批土地拍賣鳴鑼開市。

此輪供地北京共推出6宗地塊，用地規模約15公頃，地上建筑規模約32萬平方米，總起始價約122.9億元。

數量少、與三拍間隔時間短，是業內人士們對此次土拍的總結，而第五次土拍可能在路上也成為了他們對今年北京土地市場的預測。

其實不僅北京，時至今日，已經有多個城市開啟了第四輪集中供地，更有徐州、武漢、蘇州兩座城市預計將有第五批次土地上架，而據消息稱，武漢市土地交易中心后續還將適時發布本年度第六批次集中供地公告。

一時間關于土地市場恢復常態化的輿論在業內流傳。

“按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現‘兩集中’，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，而2021年發布住宅用地公告不能超過三次，同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%”。一位不愿具名的監管層工作人員表示，“三次的數量要求是針對2021年的市場而做出的決定，按照因城施策的要求，2022年的土地集中供應次數并沒有做出強制統一規定。”

先入再出，多城市欲從兩集中“出走”

時間線拉回到2021年2月，“兩集中”靴子落地，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島等22個試點城市被貼上標簽，后來徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市也主動加入了集中供地的陣營。

而僅僅時隔一年的時間，多個城市開始紛紛剝離“兩集中”制度。

9月23日，長沙供地云官方發布通知提出調整土地推介方式，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新。”10月28日，江西省住房和城鄉建設廳提出，發揮省聯席會議辦公室牽頭協調作用，協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

業內有人戲稱南昌試圖發起“退群申請”，而出現這種現象的背后，則是南昌持續低迷的土地市場。

南昌市當地相關工作人員交流表示，2022年開始南昌的土地市場成交率遠低于往年同期。今年以來，南昌已完成三輪集中供地，從成交結果來看，撤牌流拍現象嚴重，第三批集中供地中，當地市場共掛出22宗涉宅用地，但其中12宗地塊因無人出價導致流拍，流拍率高達55%。從拿地企業來看，第三輪集中供地中，全國性知名央企、民企幾乎集體“躺平”，地方國企托底現象明顯。

同樣的情況出現在武漢，11月29日，武漢完成了第四批集中供地的現場競買，縱觀全年，武漢今年僅4宗地塊溢價成交，其余地塊均底價成交或流拍，今年武漢市場較為冷淡。四拍開場前一日，武漢官宣12月20日將進行五拍。

市場人士直言：“多批次供地與常態化供地并沒有實質的差別，其實在嘗試過兩集中供地制度后，更多人愿意回到常態化的節奏中”。

完成率僅五成，土地市場沸水轉溫

中指研究院認為，當初施行兩集中政策的本意，是要控制“地王”頻出，給行業降溫。現在看來，開發商拿地逐漸變得更加理性，在這種調整下土地市場也確實是沒有了“地王”，降低了溫度。

據不完全統計，從2021年全國土地市場成交規模來看，整體收縮明顯，武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深圳等城市均未能如期完成全年供地計劃。尤其當年第二和第三輪集中供地的熱度明顯下降，終止出讓、流拍、底價成交等成為集中供地的“主流”。

2022年，情況也并未出現好轉，隨著房地產市場持續探底，土地市場越發趨冷。國家統計局數字顯示，1—10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

事實上雖然都個城市追加了土拍次數，但是，根據22個重點城市各自于今年上半年發布的市本級2022年全年供地計劃，22城計劃供應商品住宅用地12875公頃，實際供應土地面積7135公頃，全年供地計劃完成率僅55%。

“如果剔除已經供應的綜合用地中的其他類用地面積，實際完成率恐不足5成。這樣的土地出讓完成率，意味著明年的新房供應數據也將不太樂觀。”中指院分析師表示。

適應變化，兩集中待升級2.0版本

為穩定土地市場，今年多個城市在加推供地批次的同時，還放松了集中供地的土拍政策，如降低土拍門檻、增加房地差、減少租賃住房和自持的比例等。

但是優惠的政策并沒有換來熱情的市場回報，整體來看，財政部數據顯示，2022年前三季度，地方國有土地使用權出讓收入38507億元，比上年同期下降28.3%。

一位北京市房企高管直言：“目前各地政府推出的土地都是相對優質的地塊，但是集中出讓需要企業籌集大量資金，集中承擔多塊優質土地的成本，這樣企業負擔重，后期開發、銷售都會出現壓滯的情況，所以現在拿地要保持理智。”

當企業的參與度衰退，隨著參與者的減少，土地市場也會開始冷下來。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認為，土地市場形勢低迷時，容易形成地價和房價的雙向下滑走勢，也不利于樓市的健康發展，階段性調整集中供地是必要的，但這不意味著就要退出集中供地機制。

合碩機構首席分析師郭毅表示，當下多個城市都在采用“多次少量”土地供應方式，既不會對市場產生過大干擾，又能對開發商的拿地預期和購房者市場預期起到積極的引導作用。她認為：“增加供地批次，分散拿地節奏，也會緩解同區域內項目扎堆的情況，提升房企對土地價值的預判。”

目前，對于土地市場從“兩集中”轉為常態化供地模式監管層及相關部門并沒有明確回復。郭毅分析：“多次少量供地方式可以起到積極的調動作用，而集中供地是一種長期導向，短期之內推翻并不現實。”

關鍵詞： 兩集中、政策

責任編輯：hnmd003

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