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全球新資訊：土地市場復蘇

2023-03-28 16:46:10來源：樂居財經  

文/樂居財經靳文雨


(資料圖片僅供參考)

幾天前，北京大風裹著黃沙，但朱辛莊0028地塊拍賣現場，卻出現了久違的熱度。42家房企投拓人，聚集在一起，時而交頭接耳，時而屏氣凝神，等待著黃色乒乓球的滾落，揭曉答案。

他們有的戴著紅口罩，有的穿著紅色衣服，甚至有的在土拍前，還特地去了一趟雍和宮、潭柘寺燒香，祈求有所斬獲、填補糧倉。

參拍的房企里，既有央企華潤、保利、金茂、大悅城，國企城建開發、城建興華、天恒、住總等，也有頭部民企碧桂園、龍湖參與其中。此外，還出現了一些新面孔，如鴻豐置業、湖北天創、河北萬浩等。

自北京實施土地出讓招拍掛制度后，還從未如此熱鬧。最終上海大華猶如沖出來的一匹黑馬，“抱得美人歸”。

北京土拍的盛景，并非孤例。

在此之前，坐標成都，便有46家房企圍獵4宗宅地的場景出現，新希望、萬科、華潤、龍湖、保利等，均現身其中。

杭州蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號的企業更高達60家，參拍房企亦創該城市土拍歷史上單一地塊新高；與此類似，蘇州工業園區湖西1號地塊，還未開拍也出現了40輪報價。

除了上述的一線、新一線城市之外，二線城市南昌，似乎也有所回暖。這座城市首拍6宗地塊收金23.2億，共40家房企競拍、兩宗觸發熔斷。

亂花漸欲迷人眼，從場面上看，呼聲已久的土拍回暖，似乎已出現端倪。

從拿地主體來看，國央企仍是主力，但是沉寂許久的民營房企，也陸續在土拍中現身，拿地力度及拿地金額都有了明顯的提升。

部分城市土地市場升溫的背后，折射出房企對熱點城市的看好情緒，同時在去年土地縮量的情況下，房企補倉意愿也有所加強。

經歷了長時間的消耗與資產甩賣，他們或許已有些壓力。如今，這場“存糧”之戰，已然打響。

熱度重燃

近來，那場北京土拍，拍賣結果顯示，該宗地最終被首次進京的外來房企上海大華幸運攬入懷中。成交價12.995億元，成交樓面價35475元/平方米，溢價率15%。

在拍賣結束后，上海大華集團北方區域一負責人張躍森也感慨：“主要是運氣好，這次拿地確實太難了。”

房地產市場的整體回暖，加之供地政策持續優化，帶動了土地市場的復蘇。截至目前，廣州、成都、南京、成都等地均進行了2023年首輪土拍。而類似于爭奪朱辛莊地塊這種群雄逐鹿的名場面，也已在多個城市上演。

如在杭州的2023年首批土拍現場，蕭山城區市北地塊的競爭也尤其激烈，該宗地塊還未開拍就已經報價封頂，甚至罕見地再現了60家房企爭奪1宗地的熱鬧景象。搖號企業數量創下杭州單一地塊參拍房企數量新高，中簽率僅1.7%。

最終，南昌市政大道房地產成為“60進1”的幸運兒。據樂居財經了解，該公司為杭州土拍的新面孔，公司法定代表人為朱江華，隸屬于南昌市政公用地產集團，背靠南昌市國資委。

杭州土拍熱度繼續維持在較高水平，13宗涉宅地塊全部成交，其中8宗觸頂搖號，2宗溢價成交，3宗底價成交。該輪拍地的觸頂率超過61%，創下2022年以來的新高。

偉星置業、浙江中豪、中騰置業、富陽山水置業等民營房企也積極拍地，收獲頗豐。

其中偉星置業以19.46億元拿下了浦沿單元BJ0601-R21-05地塊，溢價率11.45%。值得一說的是，今年以來，偉星置業的奪地的熱情十分高漲，它還在之后的南京首輪土拍中以31億元競得了NO.2023G03地塊，溢價率14.81%，

該地塊位于南京市房價最高建鄴區，高達43173元/平方米的成交樓面價，更讓其一舉成為南京市單價第二高的宅地。而據樂居財經了解，該地塊開拍即收到12輪競價，尤其是在11輪到12輪的報告過程中，有房企1秒加價2.3億元，觸頂進入現場搖號階段。

南京土拍共出讓11宗地塊，涉及2宗拆遷安置用地，9宗商住用地。最終，4宗觸頂成交、4宗底價成交，成交總金額約為176.69億元，平均溢價率為7.98%，該溢價率僅次于其2021年首批集中供地的數據。

距離南京不遠的蘇州，同樣也迎來了“開門紅”。

蘇州工業園區湖西1號地塊還未開拍就出現了40輪報價。在正式開拍后，報價輪次很快便突破65輪，僅用時1分41秒就超過最高限制樓面價，進入線下搖號環節。次日，又有31位競買人參與搖號，最終該宗地塊被華潤置地收入囊中。

不少業內人士表示，今年春節以來，多城房地產銷售出現“小陽春”，重點城市新房與二手房成交持續好轉，而成交端的回暖也給到了土地市場正面影響。

民企現身

從今年各地土拍過程中不難發現，無論是在核心城市還是三四線城市，國央企仍是拿地的主力，但是沉寂許久的民營房企，也紛紛在土拍中現身，拿地力度及拿地金額都有了明顯的提升。

如在3月22日結束的成都2023年首批次土拍中，共吸引了46家房企競拍。除了國企、央企和地方城投公司之外，還有新希望集團、邦泰、東方希望等本土民企積極參與。

3月28日，成都土地市場迎來第二拍，3宗宅地均達最高限價。保利、邦泰等總成交價38.02億元摘地。

這與去年成都土拍市場“國字頭”獨撐大局、民企謹小慎微的局面形成鮮明對比。

土拍市場整體上，都有了微妙的變化。數據顯示，在杭州2023年兩次土拍中，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量占比近一半，同時民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8%。

南京的首輪土拍中，民企拿地金額占比也有所提高，偉星房產、上海欣源置業等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達26.9%，同比提升17.2%，另外三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。

在這其中，還有一個有趣的現象，即一些城市集中供地的出讓名單中，有不少“外來戶”的身影，并且他們還是成交的“主力軍”，這也從側面說明了民企異地擴張的步伐正在加速。

如在南京拿下“地王”地塊的偉星置業，總部位于浙江臺州，是偉星集團旗下的房地產企業。該企業成立于2004年12月，注冊資本10億元，旗下已有43家子公司，并且大都為偉星置業100%持股。

在公司股權上，偉星置業由臨海慧星、偉星集團各持股75.25%、24.75%，法定代表人為姜禮平。

據樂居財經了解，去年7月，偉星置業就曾在南京2022年第二輪集中供地中，以總價21.2億元底價摘得NO.2022G43地塊。

而在近兩年，它還不斷在安徽合肥等地搶地。如在去年6月，偉星置業在合肥奪得了當地熱點地塊高新區GX202209號，總價約9億元，溢價14.6%。

此外，奪得北京昌平朱辛莊地塊的上海大華也格外惹人注目。該公司初創于1988年，總部位于上海，是國內最早的房地產開發商之一，實控人為金惠明。

大華地產曾在公開采訪中表示，公司將以上海為原點，在長三角區域、環渤海區域、中西部、西南區域及港粵澳大灣區域持續布局。

從2017年至今，其已先后在昆明、廣州、杭州、咸陽、天津、德州、蘭州等城市拿地擴張。此次成功奪地，大華地產又順勢打入了北京市場。

補倉擴儲

土拍市場火熱的背后，能看出房企的拿地意愿有了明顯的提升，而這與政策端的持續發力不如關系。

自2021年房地產市場進入深度調整期以來，土地采用集中出讓模式，拿地活躍度降低。據財政部財政收支情況數據，2022年，我國國有土地使用權出讓收入為66854億元，與上一年8.71萬億元相比下降了23.3%。

如今集中供地政策進一步優化，多個城市也在今年調整了土地供應模式，集中供地政策調整為提前三個月公布地塊信息，給出市場3個月的緩沖期。

精細化、透明化的供地策略有利于地塊信息為房企和市場所消化，進而促使房企提升投資力度。

此外，去年年底，“金融十六條”、房企融資“三支箭”等利好政策發出以來，業內就看到了行業回暖的黎明。部分出險房企接連獲得了銀行授信，擁有“活水”的房企自然也擁有了“補倉”的能量。

事實上，在緊縮的環境下，多數開發商已經憋得太久了。自2021年下半年以來，靜默了一年多，能正常拿地者屈指可數。他們手中儲存的貨值，消耗了一些，又甩賣了一些，如果再不補充點“貨”，部分房企真有“斷炊”的可能。

以去年為例，萬科實現4202億的銷售額，但卻只新增1716億貨值，兩者之間的差值為2486億；金地銷售2218億，新增貨值158億，相差2060億；保利銷售4573億，新增貨值2515億，相差2058億。

唯有“黑馬”建發房產，其去年銷售514億，卻拿下909億的貨值，算是難得的手有盈余。

由此可見，在調控的基調下，即使是國央企，大多也難以配平進貨與出貨之間的天平。

而民企陣營中，除了濱江的銷售額與新增貨值基本持平之外，其余房企均存在不小的差距。比如，旭輝1237億銷售額，與174億新增貨值之間，存在1063億的缺口；碧桂園實現銷售額4643億，卻只有186億的新增貨值，缺口達到4457億。

盡管這其中涉及樓市價格變動，以及權益比例的計算問題，但銷售額與新增貨值的差距過大，足以說明房企正在收縮戰略下，吃著以前積攢的“老本”。

經歷了長時間的消耗與資產甩賣，他們或許已有些壓力。如今，這場“存糧”之戰，已然打響。

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責任編輯：hnmd003

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