焦點(diǎn)日?qǐng)?bào)：一瓶茅臺(tái)酒，貴過(guò)樓面價(jià)

2022-12-07 15:54:56來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)  


(資料圖)

近段時(shí)間，茅臺(tái)大手一揮，財(cái)大氣粗地辦了三件大事。

上市平臺(tái)貴州茅臺(tái)(行情600519,診股)，實(shí)施了自上市以來(lái)的首次 特別分紅 ，金額為 275.23億 ；它還披露近35億投資計(jì)劃，其中 25.34億用來(lái)購(gòu)買建設(shè)用地 。

短短幾天后，茅臺(tái)便花了 10億 ，在 遵義底價(jià)拿了兩宗商住地。

如果按照最高1.6的容積率測(cè)算，茅臺(tái)拿下的地塊，樓面價(jià)只有約2325元/平 方米，甚至還沒(méi)有黃牛加價(jià)后的半瓶茅臺(tái)貴。以至于有股 東一邊拿著分紅，一邊喊著：“茅臺(tái)布局房地產(chǎn)，是喝多了？還是錢太多了？”

擁有35倍市盈率的茅臺(tái)，看中眼下只有幾倍市盈率的地產(chǎn)行業(yè)，屬實(shí)有點(diǎn)不可思議。

但茅臺(tái)對(duì)地產(chǎn)，早已有布局心思。10年前，茅臺(tái)置業(yè)順勢(shì)而生，開始承接貴陽(yáng)項(xiàng)目的投資開發(fā)，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)。然而，此后茅臺(tái)的地產(chǎn)生意并沒(méi)有掀起太大的水花。

眼下，房地產(chǎn)行業(yè)還未完全走出陰霾，業(yè)績(jī)下滑、爛尾樓業(yè)主停貸等難題仍然橫亙眼前，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成了多家企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的首要選擇。但茅臺(tái)卻在此時(shí)義無(wú)反顧跳入地產(chǎn)火炕，其究竟有何意圖？

抄底拿地

茅臺(tái)此次拿地的主體公司，為遵義文康置業(yè)發(fā)展（簡(jiǎn)稱“文康置業(yè)”），11月23日才剛剛成立，法定代表人為劉世仲，注冊(cè)資本為11億元，由貴州茅臺(tái)酒廠（集團(tuán)）置業(yè)投資發(fā)展（簡(jiǎn)稱“茅臺(tái)置業(yè)”）全資控股。

而茅臺(tái)置業(yè)則是茅臺(tái)集團(tuán)進(jìn)軍地產(chǎn)投資領(lǐng)域的平臺(tái)，致力于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型綜合商業(yè)地產(chǎn)等方面的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，成立于2012年，注冊(cè)資金15.56億元。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)注意到，文康置業(yè)在最初的名稱為“貴州茅臺(tái)酒廠（集團(tuán)）遵新文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司”，成立5日后才變更為現(xiàn)名。由此可以猜到，茅臺(tái)置業(yè)成立該公司的出發(fā)點(diǎn)是想發(fā)力文旅健康產(chǎn)業(yè)。

據(jù)了解，這兩宗地均位于遵義市新蒲新區(qū)播州大道南側(cè)，對(duì)應(yīng)宗地面積為156962平和126373平，起拍價(jià)分別為5.84億元和4.7億元。 此次文康置業(yè)以底價(jià)拿下，如果按照最高1.6的容積率測(cè)算， 樓面價(jià)只有約2325元/平方米，甚至還沒(méi)有黃牛加價(jià)后的半瓶茅臺(tái)貴。

為何茅臺(tái)要在此時(shí)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)？

有人說(shuō)，它充當(dāng)著“救世主”的角色。

一直以來(lái)，土地出讓為主的政府性基金收入，都是各地財(cái)政資金的重要補(bǔ)充。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)形勢(shì)不好，遵義當(dāng)?shù)赝恋匾埠茈y賣出去。這時(shí)，茅臺(tái)在年底賣地，幫著當(dāng)?shù)貨_刺了一波KPI。

還有人說(shuō)，企業(yè)就是企業(yè)，都是逐利的，茅臺(tái)賣地就是為了抄底。

10月底以來(lái)，政策面利好消息不斷涌來(lái)。文康置業(yè)的成立恰逢“金融十六條”出臺(tái)的那幾天，此后更是有信貸支持、債券融資、股權(quán)融資的“三支箭”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷注入強(qiáng)心劑。而茅臺(tái)也是看到了市場(chǎng)逐漸回暖的風(fēng)向，主動(dòng)站了出來(lái)，掏出真金白銀來(lái)布局房地產(chǎn)。

對(duì)于茅臺(tái)來(lái)說(shuō)，大手一揮豪情拿地的背后，充裕的現(xiàn)金流發(fā)揮了不小的作用。

貴州茅臺(tái)三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三季度公司實(shí)現(xiàn) 營(yíng)收871.6億元 ，同比增16.77%；實(shí)現(xiàn) 歸母凈利444億元， 同比增19.14%； 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為94.05億元 。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，在消費(fèi)不振的情況下業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)持續(xù)乏力，而此時(shí)將相對(duì)豐沛的現(xiàn)金流與現(xiàn)金儲(chǔ)備投入正處于市場(chǎng)低潮期的房地產(chǎn)領(lǐng)域，也不失為低風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì)，此時(shí)逆勢(shì)入局房地產(chǎn)行業(yè)，也是為企業(yè)創(chuàng)造新業(yè)績(jī)和新增長(zhǎng)點(diǎn)的一個(gè)較好選擇。

十年再出手

白酒生意做得風(fēng)生水起，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，茅臺(tái)也并非是個(gè)新手。它進(jìn)軍房地產(chǎn)的棋子，在十年前就已布下。

在2009年度茅臺(tái)酒經(jīng)銷商會(huì)議上，茅臺(tái)原董事長(zhǎng)袁仁國(guó)在接受媒體采訪時(shí)曾表示，已經(jīng)做好進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)備。

而后在2011年，袁仁國(guó)喊出了口號(hào)，“茅臺(tái)在釀酒產(chǎn)業(yè)外，房地產(chǎn)也將會(huì)成為茅臺(tái)多元化的目標(biāo)”。當(dāng)年，茅臺(tái)先后拿下兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中之一是位于北京的北環(huán)中心一二期，茅臺(tái)在2011年購(gòu)入該資產(chǎn)，將其中4層樓留下自用，其余28層樓進(jìn)行出租。

此外，其還于2011年以3.66億元的價(jià)格競(jìng)得一宗貴陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目地塊。這一項(xiàng)目業(yè)態(tài)覆蓋寫字樓、酒店等，投資額約7億元，后來(lái)被建成貴陽(yáng)茅臺(tái)國(guó)際商務(wù)中心，于2014年入市，茅臺(tái)集團(tuán)將其稱為“跨界進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首部精品鉅作”。

2012年，茅臺(tái)置業(yè)順勢(shì)而生，開始承接貴陽(yáng)項(xiàng)目的投資開發(fā)。該公司也被業(yè)界視作茅臺(tái)集團(tuán)正式拉開入局房地產(chǎn)的序幕。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，除去最近新成立的遵義文康置業(yè)外，當(dāng)前茅臺(tái)置業(yè)旗下還有兩家“涉房”子公司，分別為貴州茅臺(tái)酒廠（集團(tuán)）貴陽(yáng)高新置業(yè)投資發(fā)展（簡(jiǎn)稱“高新置業(yè)”）和貴州茅臺(tái)酒廠（集團(tuán)）三亞投資實(shí)業(yè)（簡(jiǎn)稱“三亞實(shí)業(yè)”）。

這兩家子公司分別成立于2012年和2013年，注冊(cè)資本分別為1.42億元和9.96億元。 其中，高新置業(yè)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目是茅臺(tái)國(guó)際商務(wù)中心，而三亞實(shí)業(yè)則是茅臺(tái)進(jìn)軍三亞市場(chǎng)的主體。

2012年，恰逢三亞熱度大增，國(guó)內(nèi)游客瘋涌而入三亞。茅臺(tái)也看中了這片熱土，并于當(dāng)年8月以9.4億元競(jìng)得三亞市海棠灣C6片區(qū)D-3-6地塊，預(yù)計(jì)投資約22億元，占地300余畝，總建筑面積150673平方米，意在打造高端旅游度假村，由三亞實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)。

不過(guò)，相較于白酒上的得心應(yīng)手，茅臺(tái)在地產(chǎn)上顯得生疏。三亞度假村項(xiàng)目多年來(lái)并未開業(yè)，并且在2013-2014年的兩年間，收到了海南省七連罰。2017年，茅臺(tái)曾對(duì)三亞項(xiàng)目責(zé)任單位及負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)，多位領(lǐng)導(dǎo)被直接免職。

據(jù)市場(chǎng)傳言，茅臺(tái)這個(gè)在手中捂了十年項(xiàng)目，正緊鑼密鼓地進(jìn)行開業(yè)籌備，預(yù)計(jì)將于今年年底正式開業(yè)。

實(shí)際上，除了三亞和貴陽(yáng)以外，茅臺(tái)集團(tuán)還有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，卻并沒(méi)有過(guò)多的被外界熟知。例如，它曾資879萬(wàn)歐元收購(gòu)了法國(guó)巴黎的一處房產(chǎn)，作為公司歐洲業(yè)務(wù)拓展機(jī)構(gòu)，還以2000萬(wàn)歐元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了法國(guó)羅蒂尼酒莊。

茅臺(tái)集團(tuán)上一次大動(dòng)作布局房地產(chǎn)領(lǐng)域，是在兩年前。當(dāng)時(shí)，茅臺(tái)集團(tuán)董事長(zhǎng)高衛(wèi)東親自接見(jiàn)了萬(wàn)達(dá)王健林、綠地張玉良、格力地產(chǎn)(行情600185,診股)魯君四等房企一把手。

2020年8月，茅臺(tái)和萬(wàn)達(dá)達(dá)成共識(shí)，表示要在產(chǎn)品推廣、文化傳播以及工業(yè)旅游開發(fā)等方面廣泛合作。9月，茅臺(tái)置業(yè)與格力地產(chǎn)在茅臺(tái)國(guó)際大酒店簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，主要涉及茅臺(tái)在格力地產(chǎn)免稅平臺(tái)的產(chǎn)品合作及地產(chǎn)文旅產(chǎn)業(yè)兩大板塊。

同時(shí)，茅臺(tái)于9月與綠地達(dá)成合作共識(shí)。綠地希望借助茅臺(tái)集團(tuán)在貴州的影響力，在當(dāng)?shù)乜梢阅玫礁鄡r(jià)格優(yōu)惠的項(xiàng)目，同時(shí)也參與了貴州建工的混改，進(jìn)一步深化基建領(lǐng)域項(xiàng)目的合作。茅臺(tái)方面則希望鞏固與綠地的國(guó)際商貿(mào)展銷平臺(tái)，搭建聯(lián)盟渠道。

值得一提的是，雖然在房地產(chǎn)領(lǐng)域布局多年，但茅臺(tái)打造的住宅項(xiàng)目并不多。今年1月，茅臺(tái)旗下第一個(gè)商品住宅項(xiàng)目貴陽(yáng)茅臺(tái)廣場(chǎng)才正式開盤，推售561套住宅，包含建面約130-190平方米大平層、130平方米復(fù)式，毛坯交付，均價(jià)約1.3萬(wàn)元/平。

但在開盤當(dāng)天的推售結(jié)果不算理想，據(jù)克而瑞貴陽(yáng)數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)茅臺(tái)廣場(chǎng)開盤當(dāng)天僅實(shí)現(xiàn)62套去化，去化率為11%。

酒企地產(chǎn)歸去來(lái)

事實(shí)上，曾經(jīng)房地產(chǎn)瘋狂生長(zhǎng)的年代里，人人都想入市淘金，掙快錢，酒企也不例外。

在白酒行業(yè)，如金種子酒(行情600199,診股)、瀘州老窖(行情000568,診股)、水井坊(行情600779,診股)、酒鬼酒(行情000799,診股)等上市企業(yè)，都曾在2005年前后都入局房地產(chǎn)領(lǐng)域。其他酒企更是趨之若鶩，如青島啤酒(行情600600,診股)也于2010年開始多次拿地，挺進(jìn)地產(chǎn)江湖。

然而，當(dāng)大潮退去的當(dāng)下，地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻，加之房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，占用資金量大，越來(lái)越多酒企將地產(chǎn)業(yè)務(wù)視為“燙手山芋”。近年來(lái)酒企“退房潮”頻頻出現(xiàn)，僅在十幾年間，這個(gè)行業(yè)就發(fā)生了風(fēng)起云涌的變幻。

如在去年低，“牛欄山”剝離了虧損的地產(chǎn)公司。彼時(shí)，其上市主體公司順鑫農(nóng)業(yè)(行情000860,診股)公告稱，為聚焦主業(yè)，擬通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司順鑫佳宇房地產(chǎn)100%的股權(quán)。在此之前，該公司旗下的地產(chǎn)板塊在5年虧損超15億。

而更早之前的2010年，我國(guó)房地產(chǎn)曾迎來(lái)史上最嚴(yán)調(diào)控政策，當(dāng)時(shí)就有不少酒企大佬們開始從地產(chǎn)領(lǐng)域“逃離”。

2007年12月，瀘州老窖為了集中現(xiàn)有資源做強(qiáng)白酒主業(yè)，曾將持有的瀘州老窖房地產(chǎn)4900萬(wàn)股股權(quán)轉(zhuǎn)讓給瀘州老窖集團(tuán)；2010年7月，金種子酒通過(guò)關(guān)聯(lián)交易，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給金種子集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)了上市公司全線退出房產(chǎn)行業(yè)。

2011年中，酒鬼酒也曾以公告的形式對(duì)外宣布，在投資房地產(chǎn)3年后，將其手持某房地產(chǎn)公司20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同年11月，水井坊公告擬剝離郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。彼時(shí)，水井坊董秘稱，公司將專注酒類業(yè)務(wù)，不再?gòu)氖路慨a(chǎn)業(yè)務(wù)。

雖說(shuō)賣一套房不知能抵賣多少瓶白酒。但是從毛利率來(lái)看，近幾年，幾家頭部酒企的毛利率均在75%以上，而地產(chǎn)行業(yè)高排名房企的毛利率卻僅有30%左右。茅臺(tái)酒作為貴州茅臺(tái)的拳頭產(chǎn)品，毛利率更是高達(dá)90%，且在市場(chǎng)上常常“一瓶難求”。

酒企跨界本是為了增加企業(yè)營(yíng)收，促進(jìn)企業(yè)向各行業(yè)多元發(fā)展，但多家酒企用事實(shí)證明了，跨界地產(chǎn)還真不如賣酒賺錢。

有意思的是，在酒企紛紛逃離地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，如眼下逆勢(shì)進(jìn)軍的茅臺(tái)一樣，還有綠地、融創(chuàng)等也曾地產(chǎn)公司卻接連宣布加入“酒局”。

而對(duì)于此次茅臺(tái)發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，柏文喜并不看好。他認(rèn)為，茅臺(tái)跨界發(fā)展房地產(chǎn)的動(dòng)作確實(shí)屬于一種 分散風(fēng)險(xiǎn)的投資 。不過(guò)因?yàn)槊┡_(tái)在地產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域缺乏經(jīng)驗(yàn)，而地產(chǎn)行業(yè)屬于強(qiáng)周期的資金密集型行業(yè)，茅臺(tái)作為國(guó)企也缺乏足夠靈活的決策機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。

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