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環(huán)球通訊！地產(chǎn)化債啟示錄 | 封面文章

2023-04-04 09:39:10來源：樂居財經(jīng)  

文/樂居財經(jīng)嚴明會


(資料圖)

過去的半個月里，地產(chǎn)行業(yè)又熱鬧起來了。

許家印、孫宏斌和周忻，不約而同地干了一件事，分別拿出了債務重組方案，引發(fā)密切關(guān)注。

他們把公司的家底和盤托出，化債方案各有各的招，主要包括現(xiàn)金支付、以新還舊，債轉(zhuǎn)股等方式。他們有一個共同點，以核心資產(chǎn)股權(quán)來抵債。

例如：恒大拿出了恒大物業(yè)和恒大汽車，孫宏斌拿出了融創(chuàng)服務，周忻拿出了克而瑞、樂居及天貓好房。

對于債權(quán)人來講，它們最看中的是重組方案里的誠意，欠債者是否傾盡所能。不論是恒大、融創(chuàng)、易居，還是最早拋出方案的華夏幸福，它們都希望公司盡早解決債務問題。

讓公司恢復可持續(xù)發(fā)展，債務人和債權(quán)人的目標是一致的。

經(jīng)過這一輪債務危機，整個地產(chǎn)行業(yè)進行了一次洗禮，尤其是出險企業(yè)們，紛紛進行了深刻地反思。

前不久，在融創(chuàng)中國債務重組方案說明會上，孫宏斌稱：“追求規(guī)模的慣性，讓我們在投資上過于樂觀和激進。” 

無獨有偶。4月3日，周忻也十分坦誠，“易居出現(xiàn)問題，和團隊的專業(yè)度無關(guān)，是自己在戰(zhàn)略把握和決策上出了問題。”

在債務重組的關(guān)鍵階段，地產(chǎn)大佬們的反思與誠懇，為行業(yè)在復蘇的道路上，無形中注入了信心與力量，也為處于磋商、醞釀階段的企業(yè)，提供了化債的啟示。

化債熱潮

2021年下半年，恒大出現(xiàn)債務違約，猶如“中國版雷曼時刻”，掀開了房企暴雷潮的序幕。恒大的債務重組，牽動了整個地產(chǎn)行業(yè)。

在拖延了半年后，恒大2023年3月22日公布了債務重組方案。

恒大有兩部分美元債，合共191.48億美元。恒大給出了解決方案，一是1:1發(fā)行新的美元債，期限長達10-12年，年息則為2%-7.5%；二是新債期限為5-9年，余下部分債務與恒大物業(yè)和恒大汽車的股權(quán)掛鉤票據(jù)組成。

在恒大之前，華夏幸福等房企，也發(fā)布了境外債重組方案。在華夏幸福49.6億美元債重組方案內(nèi)容當中，提到會先用現(xiàn)金償還現(xiàn)有債券本金的1%，剩余部分才重組為三只不同類型的新債券，展期最長不超過8年，利息2.5%。

恒大之后，融創(chuàng)的境外債重組方案也在3月28日出爐。與此前多家房企的境外債重組無異，融創(chuàng)的債務重組方案，也主要集中在債轉(zhuǎn)股、延長債務期限兩個方面。

一方面，融創(chuàng)計劃將債權(quán)人合計10億美元的現(xiàn)有債權(quán)，轉(zhuǎn)換為同等金額的9年期可轉(zhuǎn)換債券。此外，孫宏斌這次也拿出了融創(chuàng)中國、融創(chuàng)服務兩家公司股份進行債轉(zhuǎn)股。

當前市場上，仍有不少房企正在推進境內(nèi)、境外債重組。除了去年已完成內(nèi)外債整體展期的富力之外，旭輝、中梁、祥生、奧園、龍光和正榮等房企的境外債務重組方案，正在不斷尋求債權(quán)人支持。

近兩年，地產(chǎn)風險蔓延，上下游產(chǎn)業(yè)鏈未能幸免，甚至受影響更為嚴重，房地產(chǎn)服務商易居企業(yè)集團深受影響，大量應收賬款未收回。另一方面，它有大量的境外債需要償還。

易居在4月3日公布了境外債重組計劃，主要包括現(xiàn)金支付、以股抵債兩部分內(nèi)容。它通過股東供股方式，籌集4.8億元港幣來保障，甚至承諾大股東包銷；同時，還把最核心的兩塊家底和盤托出，以克而瑞、樂居及天貓好房的65%股權(quán)抵債。

對于易居的這個方案，單一最大債權(quán)人阿里巴巴率先簽署了重組支持協(xié)議。

集體的反思

“我們做的預判是到位的，但的確市場下行的困難程度，超出了預期，所以我們對自己交出的答卷，也不滿意，會痛定思痛，總結(jié)反思。”碧桂園總裁莫斌在業(yè)績會上坦言。

在這輪周期中，碧桂園雖然沒有暴雷，但出現(xiàn)了上市16年的首度虧損。莫斌的反思，進一步為行業(yè)敲響了警鐘。

對于經(jīng)歷兩次危機的孫宏斌而言，他的體會更深刻。在融創(chuàng)舉行境外債務重組說明會，他發(fā)出了道歉聲。

“現(xiàn)在回過頭來看，還是不夠堅決，雖然也強調(diào)穩(wěn)健和利潤，但是追求規(guī)模的慣性，讓我們在投資上過于樂觀和激進。比如2021年上半年，那一輪拿地。”老孫的坦誠，贏得了業(yè)界的掌聲。

作為地產(chǎn)行業(yè)服務生的周忻，也深刻反思自己的戰(zhàn)略決策問題，在化債上破釜沉舟。

兩年來，易居遇到了前所未有的債務危機，流動性出現(xiàn)了困難，但周忻沒有埋怨房地產(chǎn)市場大環(huán)境，他提到了三點反思：1、過于追求規(guī)模，忽略了賬齡問題；2、房地產(chǎn)客戶過于集中；3、雖是輕資產(chǎn)業(yè)務，但屬于勞動密集型，在30000多人的減員上，付出了巨大代價。

易居出現(xiàn)今天的問題，周忻把責任全部歸于自己。“和團隊的專業(yè)度無關(guān)，是自己在戰(zhàn)略把握和決策上出了問題。” 

有分析人士表示，地產(chǎn)領(lǐng)域正處于化債的關(guān)鍵階段，老板們能夠主動站出來反思與擔當，十分有利于債務重組順利推進，給投資者吃下定心丸。

重組的誠意

林林總總的債務重組方案，只有誠意才能打動債權(quán)人。

大家在方案中，都提及債轉(zhuǎn)股。但轉(zhuǎn)股的底層資產(chǎn)，必須有足夠的吸引力。從目前來看，房企們大多拿出代建、物管等輕資產(chǎn)等平臺的部分股權(quán)，放在了與債權(quán)人的談判桌上。

比如，華夏幸福基業(yè)物業(yè)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務等資產(chǎn)，這些有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流資產(chǎn)，成為以股抵債的優(yōu)選。

周忻表示，易居要以最大的誠意快速償付債權(quán)人。除了現(xiàn)金加兩大核心資產(chǎn)債轉(zhuǎn)股之外，還拿出重組資產(chǎn)的15%股權(quán)，用于激勵經(jīng)營管理層。這在諸多重組方案中十分罕見。

對于債權(quán)人而言，它們很債務企業(yè)的目標是一致的，只有讓企業(yè)做到可持續(xù)發(fā)展，他們的債務才可能收回。

由于恒大和融創(chuàng)涉及的債務數(shù)量大，它們通過發(fā)新債的方式，用長達9年至12年的時間，去逐漸解決債務的問題。

易居直接選擇了直接消債，確保債權(quán)人在較短時間內(nèi)獲得債券償付。只要在重組生效日，易居所有未償還的舊票據(jù)和可轉(zhuǎn)換票據(jù)將被取消，與舊票據(jù)有關(guān)的所有擔保和抵押將被解除。

作為輕資產(chǎn)公司，團隊和業(yè)務是易居發(fā)展的兩大核心，除了保留了營銷代理的基石業(yè)務，地產(chǎn)大數(shù)據(jù)公司克而瑞及線上地產(chǎn)線上營銷天貓好房和樂居的運營權(quán)還在手上。

但不論債務展期還是直接消債，債務人目的都是為了讓公司能持續(xù)發(fā)展。

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