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【世界新視野】南都物業的尷尬

2022-11-01 18:39:40來源：樂居財經

文/樂居財經徐酒眠

藍色列車駛過彭埠大橋，錢塘江景倒映在車窗，踏浪飛渡的體驗項目隨之開啟。

(資料圖片僅供參考)

這是上個月底，小余從杭州西站出發，乘坐機場軌道19號快線去往杭州蕭山機場時候，經歷的一段路程。橫貫東西城市中軸“穿心”線，過去要兩個多小時的路程，他這次僅用了不到50分鐘。

杭州西站與蕭山國際機場三期，在上個月22號同時投入運營，而與之一同開啟的還有對南都物業（603506.SH）的檢驗。在這兩個交通站點，南都物業參與服務其中部分項目。

其中，今年8月，南都物業中標的杭州西站站房配套物業管理服務項目二標(2022年—2025年)，一口氣帶來了9000余萬元的營收預備金。

從基礎物業服務轉向城市綜合服務，南都物業已經在這條路上走了4年。不過，南都物業物業似乎并未能借此擺脫業績增長的疲態。

10月27日晚，南都物業刊發2022年第三季度報告。

數據顯示，今年1-9月，南都物業實現營業收入13.78億元，同比增長17.72%；歸母凈利潤1.43億元，同比增長5.64%。

放在歷史的縱軸上，南都物業今年前三季度的歸母凈利潤增速大踩“剎車”，創近5年新低。2018年-2021年同期，其歸母凈利潤增幅分別約為30.32%、31.41%、21.32%、28.54%。

單看第三季度成績，歸母凈利潤增幅更低。在今年第三季度，南都物業實現營業收入4.81億元，同比增長18.39%；歸母凈利潤0.52億元，同比增長3.80%。

這張成績單作用到資本市場，盡管有中郵證券給予南都物業增持評級，不過10月28日、31日，兩個交易日，南都物業股價依舊走低，討論區投資者負面情緒一片。

截至10月31日收盤，南都物業報11.33元/股，較前一個交易日跌去3.98%，市盈率(TTM)12.49，總市值21.28億元。

轉押城市服務

作為獨立第三方物企，既缺乏關聯地產公司的項目和業務支持，又無雄厚資金支持，南都物業主要依靠第三方市場增拓規模。

隨著房地產行業進入存量市場，南都物業對服務結構進行升級，意圖跳出基礎物業服務的藩籬，走向市場空間更為廣闊的城市綜合服務領域。

近年來，南都物業不斷拓寬服務邊界，向著城市交通樞紐、體育館、社區養老托育、政府保障房、學校、醫院等領域邁步。不過到目前為止，從整體來看，南都物業還是在以住宅物業主。

第三季度報未披露詳細數據，不過可以從中報數據窺探一二。今年上半年，南都物業新簽項目61個，新簽約面積781.3萬平方米。其中，住宅物業占比最多，為40%；其次是城市服務項目，約39%；商寫項目占比21%。

發展城市服務多年，截止2022年6月30日，南都物業總簽約項目696個，累計總簽約面積8306.87萬平方米，其中住宅項目占比67%，商寫項目占比23%，城市服務項目占比10%。

而這還得益于年初收購兩個標的公司帶來的貢獻。去年底，南都物業修改了6786.48萬募集資金用途后，在今年1月5日，收購了浙江中大普惠物業有限公司（簡稱“普惠物業”）與杭州中大物業服務有限公司（簡稱“中大物業”），總斥資1.32億元。

完成收購后，南都物業對普惠物業持股80%，對中大物業持股100%。

根據普惠物業官網顯示，其成立于1998年，注冊資本2000萬。南都物業對其進行收購之時，其管理的商務樓和住宅小區超400萬平方米。而中大物業成立于2011年8月，服務范圍主要是物業管理、公共建筑配建停車場等。

第三季度報告顯示，截至2022年9月30日，南都物業累計總簽約項目699個，累計總簽約面積8389.85萬平方米。其中，今年1月至9月新簽物業服務項目86個，新簽約面積約1072.80萬平方米;公司案場服務合同的新簽數量為3個；顧問咨詢合同的新簽數量為1個。

14.38%股權被質押

轉押城市服務未能緩解業績增長的疲軟，南都物業的股權也被大股東質押變現。

在今年第三季度，9月16日，南都物業發布公告，控股股東浙江南都產業發展集團有限公司（簡稱“南都產發集團”），將其在南都物業的1100萬股股份進行質押，以融資償還債務。

這筆股份約占南都產發集團所持南都物業股份的17.05%，占南都物業總股本比例為5.86%。

在公告中，南都物業未透露南都產發質押其股份獲得的融資款數額。不過，以南都物業9月14日的報收股價13.31元/股計算，質押股份的市值約為1.46億元。

這不是南都產發集團首次質押南都物業股份變現。在去年12月15日，南都產發集團曾以“自身生產經營”為由，向北京銀行股份有限公司杭州分行質押了1600萬股股份，占其所持南都物業股份的24.80%，占南都物業總股本比例的8.52%。

按照當時的股價計算，彼時南都產發集團質押出去的南都物業股份市值約2.4億元。

目前，南都產發集團所持南都物業股份，累計有2700萬股已被質押出去，占其持股數量比例為41.84%，占南都物業總股本比例為14.38%。

目前的市場環境中，資本市場對質押等動作依舊頗為敏感。上市物企遭大股東質押、甚至被擺上貨架的前車之鑒比比皆是。南都物業被大股東質押出去的股權，似乎也成為了一個不確定因素。

對于資本市場上的擔憂，南都物業在公告中表示，南都產發集團資信狀況良好，具備資金償還能力，本次質押風險在可控范圍之內，不會對公司生產經營、主營業務、持續經營能力產生影響。