【當(dāng)前獨(dú)家】成都二手房“狂飆”

2023-03-09 16:41:14來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)APP  


【資料圖】

多地樓市復(fù)蘇，但率先開啟“狂飆”模式的不是一線城市，而是成都。

成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的2月，成都二手房成交了將近1.91萬套，同比大增160.43%，甚至創(chuàng)下了歷史最高。

成都的二手房成交量進(jìn)一步逼近素來獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的上海，更是遠(yuǎn)超購房需求較強(qiáng)的北京、廣州和深圳。綜合多家第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，2月北上廣深二手房成交量全線上漲，其中，北京成交1.53萬套，上海1.93萬套，廣州約1萬套，而深圳則是2509套。

不同于大部分城市二手房行情在春節(jié)后才明顯啟動(dòng)，成都要來得更早一些。去年6月，在“531新政”的刺激下，成都二手房市場隨即迎來拐點(diǎn)，成交量同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，全年二手房成交量突破15萬套，不僅是2021年的3.11倍，還歷史上第一次超過新房。而在當(dāng)時(shí)，絕大多數(shù)城市未能擺脫成交負(fù)增長的局面。

今年1月，成都二手房市場受春節(jié)影響回落，但假期過后即迎來一個(gè)小高潮。好好選房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，1月30日至2月26日期間，成都二手房的每周帶看量均超過15萬套，最近一周雖回落至13萬套，卻依然是近一年的高位。

成都市場為何率先走出獨(dú)立行情？

業(yè)主惜售，談好價(jià)卻不賣了

“不明白為什么不誠心賣的房子要掛出來，（業(yè)主）還很認(rèn)真地跟我們談價(jià)，談好了才說因?yàn)槠渌颥F(xiàn)在沒辦法簽合同”，去年5月開始看房的二手房買家黃嘉嘉，在經(jīng)歷長達(dá)數(shù)月的擱置后，于今年春節(jié)后又重新踏上了看房之路。這一次，她明顯感受到市場的變化。

黃嘉嘉稱，今年她一共和5位業(yè)主談價(jià)，“其中3個(gè)都不怎么誠心，有次被臨時(shí)提價(jià)，我覺得提得不多就答應(yīng)了，結(jié)果人家還是不愿意簽，真的是卑微到家了”。

成都樓市在去年正式進(jìn)入了存量房時(shí)代，黃嘉嘉的競爭者越來越多。根據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，2022年成都全年賣出了近15.14萬套二手房，創(chuàng)下歷史新高，更是在歷史上首次超過新房，同期成都新房成交量為14.3萬套。

在市場大環(huán)境仍然低迷的背景下，2022年成都二手房市場不僅復(fù)蘇，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越往年。成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，成都二手房僅成交4.87萬套，而過去多年，除了2016年和2019年分別突破了10萬套和11萬套，大多數(shù)年份成交量在5萬套至9萬套之間徘徊。

可以對(duì)比的是，作為全國二手房成交量最大的城市，上海在2019年至2022年期間的年成交量分別超過了20萬套、30萬套、28萬套和19萬套，同時(shí)期北京的成交量介于14萬套至19萬套，廣州介于8萬套至13萬套，而深圳為2萬套至10萬套。其中2022年，成都的二手房成交量僅次于上海。

春節(jié)過后，黃嘉嘉的競爭者不減反增，“看房的人確實(shí)多了，成交也多了一些”。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，今年2月成都二手房成交了將近1.91萬套，刷新去年“531新政”后在7月創(chuàng)下的1.73萬套的歷史紀(jì)錄。

市場的巨變讓業(yè)主的心態(tài)也隨之走強(qiáng)，而歷經(jīng)諸多遭遇，黃嘉嘉如今已經(jīng)不敢與業(yè)主講價(jià)，“總感覺自己很被動(dòng)，還是比較擔(dān)心房價(jià)上漲”，唯一讓她有所安慰的是，雖然成都的二手房成交量沖高，但她觀察到“現(xiàn)在成交的房子還是性價(jià)比比較高的，業(yè)主價(jià)格掛得低，才能很快成交”。

掛牌價(jià)上漲，中介建議業(yè)主別著急賣房

成都當(dāng)?shù)夭煌姆慨a(chǎn)中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，由于二手房沒有期房的交付風(fēng)險(xiǎn)，且成都新房價(jià)格遠(yuǎn)高于二手房，二手房成為更多人的選擇。其中，一名中介補(bǔ)充道，近幾年成都新房面積都比較大也是一個(gè)重要的影響因素。

貝殼研究院成都分院的數(shù)據(jù)顯示，新房與二手房交易在套均面積和總價(jià)上的差距逐年遞增。2018年成交的新房面積中樞為113平方米/套、二手房為87平方米/套，經(jīng)過多年的持續(xù)增長，2022年已分別達(dá)到130平方米/套、90平方米/套，在套均總價(jià)方面，新房總價(jià)中樞在2019年超過二手房之后持續(xù)走高，相反二手房則十分穩(wěn)定。

同樣的需求在今年得以保持，克而瑞四川區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，2月二手房成交套均面積只有93.1平方米，主要是剛需客群在購買二手房，以首次置業(yè)的純剛需客群為主，占比將近6成，而根據(jù)該機(jī)構(gòu)的線下調(diào)研，“非常多的首次置業(yè)剛需客會(huì)偏向于90平方米以內(nèi)的套二（即二房戶型）或者小套三（即三房戶型），總價(jià)盡量控制在150萬以內(nèi)”。

不過，綜合多家第三方機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告可知，成都GDP和常住人口在全省乃至西部區(qū)域的強(qiáng)勢地位，決定剛性和改善型居住需求長期存在。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，截至2021年末，成都常住人口2119.2萬，與北京相當(dāng)。在此背景下，去年的“531新政”對(duì)限購、限售、限貸政策進(jìn)行調(diào)整，給成都市場釋放更多的購房需求，而按揭比例和房貸利率持續(xù)下探，進(jìn)一步推動(dòng)在疫情期間被抑制的剛需購房群體涌入市場。

以房貸利率為例，2022年末，成都首套主流房貸利率為4.30%，二套主流房貸利率4.90%，在當(dāng)時(shí)已是近幾年的較低水平，而在2023年1月，成都首套房貸利率更是進(jìn)一步下降到4.10%.

在剛需購房群體的推動(dòng)下，二手房業(yè)主心態(tài)逐漸走強(qiáng)。克而瑞四川區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，盡管成交價(jià)未有明顯變化，但成都二手房掛牌均價(jià)卻躥至去年“531新政”以來的最高，達(dá)1.95萬元/平方米，去年6月的掛牌均價(jià)約為1.87萬/平方米。

一名在成都五城區(qū)內(nèi)有置換需求的業(yè)主告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“之前問中介我的房子掛牌價(jià)多少合適，對(duì)方參考兩年前同戶型成交價(jià)，建議260萬，前幾天再問就說280萬肯定能出”，但中介建議她不急可以等等，“說不定下半年能到300萬”。不過，據(jù)業(yè)主了解，在過去，該小區(qū)同戶型的房子未曾以300萬的總價(jià)成交過。

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